TS. Đinh Thế Hiển: “Dòng tiền đổ vào bất động sản năm 2024 có cải thiện nhưng không đột biến”

Nhiều trở ngại khiến dòng tiền năm 2023 bị 'nghẽn'

Công bố mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối tháng 11/2023 đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, so với tháng liền trước đã tăng gần 3%. Trong khi đó, con số này cuối tháng 10/2023 là gần 994.000 tỷ đồng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng nêu rõ, dư nợ tín dụng của các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án phát triển nhà ở là 283.876 tỷ đồng. Bên cạnh đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng được ghi nhận ở mức 39.096 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp và chế xuất là 67.557 tỷ đồng còn dư nợ đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng là 45.177 tỷ đồng.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa, nhà để bán cho thuê là 123.083 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất được ghi nhận ở mức 68.694 tỷ đồng và dư nợ đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác ở mức 335.565 tỷ đồng.

Với nhận định về dòng tiền từ ngân hàng đổ vào lĩnh vực bất động sản, Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho biết, nhiều trở ngại đã khiến dòng tiền năm 2023 bị 'nghẽn'.

Đầu tiên, việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản không hề dễ dàng, chủ yếu là do lãi suất cao, vấn đề pháp lý dự án cùng niềm tin thanh khoản trên thị trường.

Vấn đề thứ hai, việc hạ và giảm lãi suất 1-2% trong thời gian qua được coi là nỗ lực vô cùng lớn của Chính phủ cùng hệ thống ngân hàng. Tính đến nay, động thái này đang ghi nhận hiệu ứng tích cực lên nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Trong thời gian tới, nếu áp dụng việc rút ngắn thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm được khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn; ngoài ra còn tiết kiệm được chi phí tiền lương, máy móc thiết bị,… cho cả năm.

Thứ ba, quy định chặt chẽ đối với việc kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản giúp thị trường càng thêm lành mạnh, đi sát hơn với nhu cầu thực tế, giảm tối đa tình trạng thổi giá bong bóng. Thế nhưng, năng lực tài chính hiện nay của đại đa số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước vẫn còn hạn chế, vốn chủ sở hữu thấp. Những doanh nghiệp này chủ yếu hoạt động dựa trên nguồn vốn tín dụng ngân hàng, khiến cho việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng càng thêm khó khăn.

Thứ tư, lãi suất vay theo gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội vẫn đang ở mức quá cao (doanh nghiệp là 8,7%/năm còn người mua nhà là 8,2%/năm) khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận.

Dòng tiền vào bất động sản năm 2024 sẽ cải thiện nhưng không đột biến

TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho biết, lãi suất gửi tiết kiệm trong thời gian qua giảm mạnh khiến giới đầu tư kỳ vọng về việc lượng tiền lớn đổ từ ngân hàng vào bất động sản sẽ có chuyển biến tăng mạnh. Tuy nhiên, ông Hiển cũng nhận định, điều này khó có thể trở thành hiện thực. Theo dự báo của vị chuyên gia này, dòng tiền đổ vào bất động sản vẫn còn rất chậm chạp. Để có thể vượt qua những khó khăn, thách thức, nền kinh tế và tiêu dùng nội địa sẽ cần thêm cả năm 2024.

Ông Hiển cũng cho biết, dù có nhiều dự báo tích cực về tình hình kinh tế vĩ mô như: Lãi suất tiền gửi giảm, chỉ số CPI và tỷ giá ổn định… thế nhưng nguy cơ 'kẹt' dòng tiền chảy vào bất động sản vẫn là vấn đề quan trọng và cấp thiết.

Vị chuyên gia kinh tế này phân tích, năm 2012 thị trường bất động sản từng 'đóng băng', đồng thời xuất hiện cục nợ xấu khiến nhiều ngân hàng bị 'tắc nghẽn'. Thời điểm đó, Nhà nước phải mất 5 năm xử lý mới có thể tạm ổn định thế cục. Tính đến thời điểm hiện tại, nợ xấu đã không còn là nỗi lo của ngân hàng. Ngược lại, trái phiếu bất động sản lại trở thành gánh nặng ngăn cản dòng tiền chảy vào địa ốc.

Thông tin thêm về vấn đề này, ông Hiển dẫn số liệu rằng, các công ty bất động sản trong năm 2023 chỉ thanh toán khoảng 15% trái phiếu đến hạn. Theo ước tính, số tiền năm 2024 sẽ nhiều hơn năm trước khoảng 16 tỷ USD. Với tình trạng này, các công ty bất động sản không còn cách nào khác ngoài việc nỗ lực kiếm triển để trả, hoặc là xin khất nợ. Đối với ngân hàng, đây cũng là chỉ tiêu ảnh hưởng đến quyết định cho các doanh nghiệp địa ốc vay tiền hay không.

Tuy nhiên, ông Hiển cũng dự báo rằng, dòng tiền vào bất động sản năm 2024 sẽ có cải thiện nhưng không đột biến mà diễn ra một cách từ từ. Vị này nhấn mạnh: "Trong năm 2024 nguồn tiền mặt lớn sẽ không đổ vào thị trường bất động sản, do vậy thị trường này chỉ tiếp tục chờ niềm tin của những nhà đầu tư mạnh dạn xuống tiền kiếm lời cao từ đất đang xuống quá".

Liên quan đến vấn đề này, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn vốn vẫn là vấn đề khó khăn gây áp lực lên các doanh nghiệp. Thời gian gần đây, dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản vẫn còn rất 'gập ghềnh'. Bên cạnh đó, dù tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã được cải thiện đáng kể, song tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được phát hành trong 11 tháng đầu năm 2023 mới chỉ vượt qua con số 80 nghìn tỷ đồng, tương đương khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Bên cạnh đó, dù lãi suất huy động liên tục giảm sâu và thiết lập mặt bằng tương đương với thời kỳ dịch Covid-19 bùng phát, lượng tiền gửi của người dân tại các ngân hàng vẫn đang tăng lên mạnh mẽ. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư đạt mức khiêm tốn là 2,92%, trong khi trong cùng khoảng thời gian này trong năm 2023, con số này đã tăng lên 9,95%.

Bổ sung thêm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam cho biết, khó khăn của nền kinh tế nói chung cùng thị trường bất động sản nói riêng đã ảnh hưởng tiêu cực đến sức cầu của thị trường. Cho đến nay, niềm tin của người mua nhà vẫn chưa thể hồi phục; trên thị trường cũng đang tồn kho những sản phẩm có giá trị cao. Bên cạnh đó, các giao dịch chủ yếu phát sinh đối với bất động sản giá có dưới 3 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc, dù lãi suất bất động sản giảm xuống nhưng người mua nhà vẫn không cảm thấy hào hứng để 'xuống tiền'.

Sau tất cả, TS. Nguyễn Văn Đính vẫn kỳ vọng, dòng tiền từ ngân hàng sẽ đổ vào bất động sản trong bối cảnh thị trường địa ốc năm 2024 có tín hiệu khởi sắc, đồng thời khi mà các dự án được tháo gỡ khó khăn về pháp lý.