PV: Thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua đang chứng kiến thực tế là có tới 70% vốn đến từ ngân hàng, có dự án còn lên 80%. Chưa kể nguồn vốn này có lúc chỉ tập trung vào một số doanh nghiệp nhất định. Ông nhận định thế nào về tình trạng này?
TS. Nguyễn Minh Phong: Đúng là thị trường hiện vẫn trông cậy vào ngân hàng như một nguồn vốn đầu tư chủ yếu. Tuy nhiên, điều này có tác động 2 mặt đối với cả ngân hàng và các nhà kinh doanh BĐS.
Một mặt cho phép nhà đầu tư có được nguồn vốn nhanh và nhiều qua cơ chế tín dụng ngân hàng, cũng như giúp mở rộng thị phần, dư nợ tăng nhanh… Nhưng mặt khác, nếu kéo dài quá lâu tình trạng này, sẽ khiến nguồn vốn xã hội mất cân đối giữa các đối tượng vay và xu hướng đẩy lãi suất ngày càng cao.
Đặc biệt, việc cho vay tập trung vào lĩnh vực BĐS có thể tạo áp lực tiêu cực cho ngành ngân hàng vì nợ xấu và trở thành gánh nặng cho nhà đầu tư do phải trả lãi. Nhất là khi có tình trạng vỡ “bong bóng”.
TS. Nguyễn Minh Phong
PV: Từ ngày 1/1/2017, Thông tư 06 chính thức có hiệu lực sẽ siết lại nguồn vốn này, vậy theo ông, thị trường BĐS có tự điều chỉnh để bứt phá lên không hay sẽ rơi vào “cơn khát vốn”?
TS. Nguyễn Minh Phong: Cần hiểu rằng, nguồn tài chính cho BĐS không có hạn chế, không phải chỉ riêng vốn ngân hàng mà còn có nhiều loại khác. Trong đó phải kể đến nguồn vốn dự trữ trong dân đang rất dồi dào, sẵn sàng “đổ” vào BĐS nếu thích hợp. Vấn đề là chủ đầu tư phải nghiên cứu thị trường, tìm hướng đầu tư và chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và phải đảm bảo chất lượng. Lúc đó, nguồn vốn sẽ tự chảy vào.
Trên thực tế, nhu cầu mua và đầu tư BĐS không hề nhỏ, nhất là phân khúc nhà ở xã hội, vì hiện có hàng chục triệu hộ dân đang tìm mua nhà, nhưng tìm không ra sản phẩm ưng ý. Khi tìm được căn hộ có diện tích, tiện ích, chất lượng và giá cả phù hợp, người mua sẽ tự động “xuống tiền”, thậm chí sẵn sàng tạm ứng, góp vốn cùng nhà đầu tư.
Theo quan sát của tôi, hiện chỉ một phần khách hàng tìm thấy sản phẩm phù hợp và thị trường cũng chỉ mới hút được tiền từ số ít những người này. Trong khi đó, một bộ phận rất lớn người mua đã có nhu cầu, nhưng chưa được đáp ứng nên họ chưa thể “xuống tiền”. Đây chính là “khoảng trống” đầy tiềm năng để chủ đầu tư hút nguồn vốn đa dạng và dồi dào. Nói cách khác, tiềm lực trong dân luôn và sẽ là lớn nhất cho BĐS và đó cũng là kênh đầu tư an toàn nhất, bởi nguồn tiền chỉ xuất hiện khi cung - cầu gặp nhau.
PV: Nếu đánh giá tiềm năng vốn trong dân lớn như vậy; ngoài hình thức hút vốn trực tiếp thông qua sản phẩm bán, theo ông, thị trường nên có thêm kênh huy động nào khác để tận dụng nguồn vốn dồi dào này?
TS. Nguyễn Minh Phong: Có một kênh huy động vốn đầu tư khác đang được giới tài chính BĐS hướng tới, đó là quỹ đầu tư. Hiện trên thị trường mới có một quỹ đầu tư BĐS nội là Techcom Capital và một vài quỹ ngoại, nhưng hoạt động chưa thực mạnh mẽ và hiệu quả. Trong khi đó, lượng tiền gửi tiết kiệm của người dân tại ngân hàng rất lớn. Dù lãi suất không cao, nhưng họ vẫn để tiền tại ngân hàng, vì chưa tìm được kênh đầu tư an toàn hơn. Thị trường hoàn toàn có thể kéo nguồn vốn này về cho BĐS, nếu như Nhà nước có cơ chế phù hợp và chủ đầu tư có sản phẩm tốt.
Một thực tế khác, có thể nhìn nhận rằng, quỹ BĐS hoạt động còn yếu vì tâm lý người dân Việt Nam chưa thật sự yên tâm khi đưa tiền tích cóp của mình cho người khác đầu tư. Do đó, nếu thị trường minh bạch, thực tế này có thể thay đổi.
Với quy luật tự đào thải, những chủ đầu tư làm ăn chộp giật sẽ tự bị loại, thị trường minh bạch thì định hướng đầu tư đúng và nhu cầu ắt cũng tăng lên. Theo đó, kênh huy động vốn thông qua quỹ sẽ có cơ hội phát triển và có lợi cho thị trường BĐS.
PV: Như vậy, có thể hiểu rằng, thị trường BĐS cũng giống như sợi dây được nối bằng các mối buộc: Vốn – Sản phẩm phù hợp – Lòng tin – Khách mua. Trong đó, lòng tin là yếu tố vô cùng quan trọng, được xây dựng dựa trên tính minh bạch. Theo ông, chúng ta cần phải làm gì để đảm bảo được điều đó?
TS. Nguyễn Minh Phong: Để khai thác hiệu quả nguồn tiền dư thừa đầy tiềm năng trong dân, buộc nhà đầu tư và người mua “rút hầu bao”, ngoài việc nguồn cung phải có cơ cấu sản phẩm đa dạng và phù hợp với nhu cầu thị trường, tôi cho rằng, Nhà nước cần hoàn thiện hành lang pháp lý, có chế tài để xử lý nghiêm những chủ đầu tư làm ăn không uy tín, thậm chí lừa đảo khách hàng. Khi có tranh chấp BĐS xảy ra, các cơ quan tư pháp phải vào cuộc nhanh chóng, xử lý nghiêm “đúng người, đúng tội”, nhất là các vụ lừa đảo, chiếm dụng vốn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng của các bên liên quan, nhất là người mua.
Hiện nay, thị trường chưa minh bạch là do lỗi ở hai phía, chủ đầu tư và Nhà nước. Trong tương lai gần, Nhà nước cần có sự thay đổi nhiều hơn và nhanh hơn, bởi chủ đầu tư sẽ không thể có cơ hội làm sai dự án, nếu như hành lang pháp lý chặt và cán bộ Nhà nước làm việc có trách nhiệm cao, không mập mờ.
Chủ đầu tư và các đơn vị cung cấp dịch vụ BĐS cần chú ý tôn trọng và bảo đảm lợi ích thật sự cho người mua; tối kỵ việc mua bán qua trung gian tư vấn, môi giới mang tính hù dọa, nhũng nhiễu, đội giá, lạm dụng niềm tin của khách hàng.
PV: Xin cảm ơn ông đã có những chia sẻ rất thú vị!
| Thông tư 06/2016 sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 quy định tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn tại các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ giảm từ 60% xuống 50% từ ngày 1/1/2017 và giảm tiếp còn 40% từ ngày 1/1/2018. Ngoài ra, hệ số rủi ro của các khoản vay BĐS sẽ tăng từ 150% lên 200% từ đầu năm 2017. Như vậy, chỉ còn ít ngày nữa, các ngân hàng thương mại sẽ kiểm soát chặt tín dụng cho BĐS. Vì vậy, câu chuyện về thị trường vốn đang là nỗi lo của không ít doanh nghiệp, giới đầu tư và cả người mua. |
