Bứt phá nhờ ưu thế đặc thù
Những năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam chứng kiến sự “trỗi dậy” mạnh mẽ của lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng. Không chỉ làm “sáng” bức tranh toàn cảnh, phân khúc này còn được nhận định sẽ tạo đòn bẩy cho xu hướng hồi phục của cả thị trường trong thời gian tới.
Sở dĩ có thể nói như vậy là bởi, trong khi câu chuyện nguồn vốn cho thị trường BĐS những năm qua khá ảm đạm, nhiều doanh nghiệp còn đang loay hoay tìm vốn cho các dự án nhà ở trung, cao cấp hay văn phòng thì nhiều “ông lớn” BĐS nghỉ dưỡng đã nhanh tay “tự cứu mình và cứu người” bằng cách tung ra những sản phẩm có mức giá chỉ bằng một căn chung cư tầm trung ở các đô thị lớn, như Hà Nội hoặc TP. HCM.
Bên cạnh đó, sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng còn vừa đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí (được ở và nghỉ dưỡng từ 15 – 30 ngày/năm, tùy chương trình của từng chủ đầu tư) vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư của khách mua nên thu hút sự tham gia của nhiều đối tượng. Chính điều này đã khiến thị trường sôi động hơn hẳn. Giới đầu tư chuyên nghiệp còn nhận định rằng “BĐS nghỉ dưỡng chính là thị trường của tương lai”.
Không chỉ vậy, để kéo khách hàng về phía mình, nhiều chủ đầu tư đưa ra cam kết đem về mức lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng trong thời gian 10-20 năm đầu, dao động từ 8 – 12%, đồng thời liên kết với ngân hàng để tài trợ vốn vay cho khách mua tới 70% giá trị căn hộ nghỉ dưỡng. Những khách hàng chưa có điều kiện trả toàn bộ tiền mua căn hộ sẽ được hỗ trợ trong thời gian dài. Khách hàng cũng có thể bán lại hay chuyển nhượng sản phẩm khi có nhu cầu.
Đơn cử như mới đây nhất, ngày 11/12/2016, Tập đoàn Empire mở bán 99 căn hộ 5 sao Condotel Naman Garden với mức giá 2,5 tỷ đồng tại Đà Nẵng. Tuy nhiên, chủ đầu tư cho biết, khách hàng chỉ cần bỏ ra khoản vốn đầu tư ban đầu là 990 triệu để mua một trong số 99 căn hộ này. Phần tiền còn lại, khách mua sẽ được Ngân hàng SHB hỗ trợ vay trong thời hạn 20 năm và ưu đãi lãi vay 0% cho đến thời điểm bàn giao dự án. Tập đoàn Empire giao bán sản phẩm với cam kết sinh lợi tối thiểu 10%/năm trong 10 năm đầu. Từ năm thứ 11 đến năm thứ 20, công ty sẽ chia 80% lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cho chủ sở hữu.
Ngoài thời gian cho thuê lại căn hộ, chủ sở hữu Naman Garden còn được hưởng 15 đêm nghỉ. So với mức trung bình trên thị trường condotel hiện nay (8 - 9%/năm) thì cam kết của Naman Garden tương đối cao và cũng chứng tỏ chủ đầu tư đang khá lạc quan về hoạt động kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng.
Hoặc như tại Nha Trang, dự án Gold Coast với gần 1.000 căn hộ do Công ty cổ phần Thanh Yến làm chủ đầu tư vừa được giới thiệu ra thị trường với giá bán từ 33 triệu đồng/m2. Khách hàng mua căn hộ tại đây cũng được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận tới 8%/ năm.
Ngoài ra, Phan Thiết (Bình Thuận), Quy Nhơn (Bình Định), Phú Quốc (Kiên Giang), Sa Pa (Lào Cai) hay các tỉnh Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa cũng đang chứng kiến sự xuất hiện của hàng loạt dự án nghỉ dưỡng có giá từ 1 – 3 tỷ đồng/ căn hộ, như Primier Village Phú Quốc (Sun Group), Soliel Ánh Dương, Ocean Dunes, Gran Wored (Long Điền)...
Phối cảnh dự án Grand World
Đôi bên cùng có lợi
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, hình thức người mua hợp tác với chủ đầu tư kinh doanh lại căn hộ hay biệt thự tại các khu nghỉ dưỡng đang là xu hướng mới trên thị trường. Đây được đánh giá là cách làm hay, có lợi cho cả đôi bên và xã hội.
Cái “bắt tay” giữa chủ đầu tư và người mua không đơn thuần là bàn giao một sản phẩm, mà còn là hợp tác đầu tư để sản phẩm đó sinh lời. Câu chuyện quan trọng nhất trên thị trường BĐS là nguồn vốn cũng sẽ được giải quyết sau cái “bắt tay” này. Chủ đầu tư thì có tiền hoàn thiện dự án, còn nhà đầu tư cá nhân chọn được kênh đầu tư sinh lời cao hơn lãi suất gửi ngân hàng.
Đối với chủ đầu tư, tung ra các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng có giá cả vừa phải sẽ thu hút sự chú ý của cả thị trường và lôi kéo được dòng tiền từ người dân – những người không có quá nhiều tiền và đang phân vân giữa một căn hộ nghỉ dưỡng với một căn hộ trung cấp ở trung tâm thành phố. Như vậy, chủ đầu tư không phải lo bài toán về vốn vay, tính khả thi của dự án cũng vì thế mà cao hơn. Hơn nữa, khi nhiều tầng lớp người tiêu dùng tiếp cận được sản phẩm, chủ đầu tư cũng có được nguồn vốn đa dạng hơn.
Ngoài ra, các chủ dự án cũng toàn quyền quyết định phần lợi nhuận từ việc kinh doanh sản phẩm của nhà đầu tư cá nhân. Điều này giải thích lý do tại sao xu hướng thuê lại sản phẩm đã bán đang trở thành hiện tượng và cũng là xu hướng lựa chọn của nhiều tập đoàn BĐS.
Đối với khách mua hàng, giới BĐS chuyên nghiệp tin rằng người mua khi đầu tư vào kênh nghỉ dưỡng an toàn hơn đầu tư chứng khoán hay vàng. Bởi đầu tư vào BĐS là đầu tư cho giá trị thực. Trước kia, kênh đầu tư BĐS chỉ dành cho giới giàu có, nhưng với BĐS giá rẻ, rất nhiều người dân có cơ hội tham gia thị trường. Người mua chỉ cần khoản vốn vừa phải để ủy thác cho chủ đầu tư và không cần mất nhiều thời gian để kinh doanh hay tìm hiểu về BĐS mà vẫn có được lợi nhuận cao. Quan trọng là dù số tiền lời cao hay thấp thì người mua vẫn có quyền sở hữu và chuyển nhượng được sản phẩm.
Trong khi đó, lượng tiền vốn mà khách mua phải bỏ ra cũng không nhiều và có thể trả dần từ 10-20 năm. Trong thời gian này, lợi nhuận cam kết mang về cho chủ đầu tư khoảng 10%/năm trên tổng giá trị đầu tư, cao hơn lãi suất ngân hàng hỗ trợ phần tiền còn lại phải trả cho chủ đầu tư. Như vậy, người mua vẫn có được phần lãi chênh trong khoản vay phải trả ngân hàng. Những năm tiếp theo, người mua được chia từ 70-80% phần lợi nhuận từ việc kinh doanh căn nghỉ dưỡng của mình.
Thử làm một phép tính đối với căn nghỉ dưỡng có giá 2-3 tỷ đồng: Người mua sẽ bỏ ra số tiền ban đầu từ 1 - 1,5 tỷ và đều đặn nhận về ít nhất 200 - 300 triệu đồng/năm trong 10 - 20 năm đầu ngay sau khi dự án hoàn thiện (lãi suất 10%). Trong thời gian này, khách hàng trả lãi ngân hàng trên 100 triệu trong một vài năm đầu và giảm dần lãi trả theo năm. Tính một ví dụ đơn giản, một căn condotel 1 phòng ngủ có mức giá 2,5 tỷ, với mức giá thuê phòng trung bình 4 - 5 triệu/đêm theo giá thị trường hiện nay và tỷ suất lấp đầy phòng tối thiểu là 70% thì mỗi năm sẽ thu về khoảng 1,2 tỷ đồng.
Sau khi trừ đi thuế kinh doanh và các khoản phí liên quan, lợi nhuận ròng tính sơ bộ có thể thu về gần 800 triệu đồng. Sau đó, số tiền này được chia cho khách hàng theo tỷ lệ 80:20. Như vậy, khách sẽ nhận được trên 600 triệu/năm, tương đương tỷ suất lợi nhuận hơn 20%/năm trong 10 năm sau cam kết. Con số này đã giải thích vì sao BĐS nghỉ dưỡng ngày nay đang trở thành “miếng bánh vàng” được nhiều người săn đón.
Chưa kể trong bối cảnh thị trường du lịch Việt Nam đang phát triển mạnh và nhiều tiềm năng, giúp các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng hút khách. Những năm gần đây, lượng khách quốc tế cũng như nội địa đến với các địa điểm du lịch như Phan Thiết, Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng... tăng mạnh, dẫn tới sự khan hiếm về phòng ốc. Điều này đồng nghĩa rằng, càng về lâu dài, lợi nhuận từ sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng sẽ càng sinh lợi nhiều hơn nữa.
