Năm 2020 đang dần khép lại, thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn khi bước vào giai đoạn nước rút cuối năm. Dự án mở bán, ra hàng, những giao dịch mua - bán, sự tăng giá của loại hình căn hộ chung cư... tất thảy đó phần nào đã xua tan đi màu sắc ảm đạm của một năm đầy biến động.
Để nhìn lại thị trường và đưa ra dự báo cho năm 2021, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính - ngân hàng đã có cuộc chia sẻ sâu với Reatimes.
PV: Thưa Tiến sĩ, ông đánh giá thế nào về bức tranh thị trường bất động sản năm 2020 vừa qua?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2020 là bức tranh tối màu với những khó khăn chồng chất khó khăn.
Ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, bắt đầu từ tháng 3, 4 thì một số phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch đều chịu ảnh hưởng rất nặng nề bởi dịch bệnh. Vào tháng 5, thị trường bất động sản có một sự phục hồi đâu đó, nhưng tình hình đầu tư vào bất động sản trên thế giới thì ngày càng trở nên khó khăn hơn do dịch bệnh cộng với việc làn sóng dịch bệnh thứ hai xuất hiện hồi tháng 7, những điều này khiến thị trường trở nên trầm lắng.
Khi dịch bệnh quay trở lại, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục chịu ảnh hưởng nặng nề, rất nhiều khách sạn doanh thu sụt giảm tới 20 - 30%, khách sạn lớn đóng cửa, thông tin sang nhượng cửa hàng, khách sạn xuất hiện ngày một dày đặc.
Tại thời điểm này, thị trường bất động sản có thể nói đã phục hồi phần nào, nhưng chưa trở lại trạng thái bình thường như cũ, chính vì vậy nhà đầu tư dè dặt, dù lãi suất giảm. Vấn đề vay dễ dàng, lãi suất giảm chỉ là điều kiện thuận lợi, còn nhà đầu tư thì vẫn đang cân nhắc, chờ đợi diễn biến thị trường, nên thực trạng dễ thấy được là ngân hàng đang 'thừa' tiền.
PV: Có một phân khúc bất động sản đã được kỳ vọng rất nhiều về sự bùng nổ trong 2020 và 2021, đó chính là bất động sản công nghiệp. Nhiều ý kiến cho rằng bất động sản công nghiệp là một ngôi sao sáng của thị trường trong năm qua. Ông có đồng tình với quan điểm này?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Ở góc độ cá nhân tôi thì lại không thấy có dấu hiệu rõ rệt là bất động sản công nghiệp trở thành ngôi sao sáng trên thị trường bất động sản Việt Nam. Thời gian qua rất nhiều tin tức hãng lớn, nhà xưởng lớn từ Trung Quốc di dời sang Việt Nam, nhưng đó chỉ là những trường hợp riêng lẻ, công ty của Nhật, còn những công ty lớn phương tây thì không thấy có động thái di dời. Chính vì thế, thị trường bất động sản công nghiệp dù có nhiều hứa hẹn, nhưng những hứa hẹn đó chưa thực sự trở thành sự thật trong những tháng vừa qua.
PV: Với sự chuyển dịch chuỗi cung ứng, những tác động ngoại cảnh khác, thì liệu 2021 có là cơ hội khác biệt cho bất động sản công nghiệp trở thành trụ cột, thưa chuyên gia?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Trong những năm qua, khi cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung diễn ra, Việt Nam mong đợi các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ dồn nhiều về Việt Nam, nhưng nó mới chỉ trong tình trạng mong đợi, chưa xảy ra một cách mạnh mẽ. Trong 2021, bất động sản công nghiệp đi về đâu là một dấu hỏi rất lớn.
Bất động sản công nghiệp liên quan tới vấn đề là chuỗi cung ứng toàn cầu và chịu tác động bởi 2 yếu tố: Yếu tố dịch bệnh và yếu tố tình hình chính trị thế giới.
Về yếu tố dịch bệnh, nếu dịch bệnh càng trở nên nghiêm trọng và khốc liệt hơn, và chuyện đó có thể xảy ra trong 2021, thì sẽ ảnh hưởng lớn tới bất động sản công nghiệp.
Yếu tố thứ hai là tình hình chính trị thế giới đang ở trong sự chuyển động mạnh, khi chính quyền ông Trump sẽ chấm dứt vào tháng 1/2021 và nhường lại cho chính quyền của ông Biden. Với chính quyền mới, cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung có thể sẽ được giải quyết nhanh chóng, và ông Biden lại có đường lối ôn hòa hơn với Trung Quốc. Nếu cuộc chiến tranh thương mại được giải quyết, không đưa đến tình trạng bắt buộc nhà đầu tư Mỹ hay phương Tây rút ra khỏi Trung Quốc, thì việc bất động sản công nghiệp của Việt Nam tương lai sẽ phát triển đến đâu là vấn đề còn phải bàn.
Với 2 yếu tố trên, tình hình dịch bệnh trở nên nghiêm trọng hơn và sự biến chuyển tình hình chính trị thế giới, thì khả năng nhà đầu tư nước ngoài dồn về Việt Nam là càng ít hơn.
Nhưng có một xu hướng mới là nếu ông Biden lên nắm chính quyền, có thể Đảng Dân chủ sẽ trở lại chương trình TPP mà ông Obama đã xây dựng lên. Trong trường hợp, Mỹ tham gia TPP thì có thể vai trò của Việt Nam trở nên quan trọng hơn, vì đóng góp của GDP của Mỹ và tổng các nước thành viên trong khối TPP cũ, đóng góp tỷ trọng lớn trong TPP và ngoại thương toàn cầu. Nếu Mỹ trở lại, vai trò của TPP mà nay thành CPTPP trở nên quan trọng hơn cho thế giới, nếu Việt Nam tham gia, vai trò của Việt Nam trở nên quan trọng hơn trong toàn cầu, hỗ trợ cho bất động sản công nghiệp.
Đó là một bức tranh có sự tương phản, tình hình thế giới làm dịu chiến tranh thương mại, thì cũng không bắt buộc nhà đầu tư rút khỏi Trung Quốc.
PV: Tiến sĩ dự báo thế nào về thị trường bất động sản 2021? Nếu không phải là bất động sản công nghiệp thì đâu sẽ là trụ cột của thị trường trong năm tới đây?
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, thị trường bất động sản nhà ở là thị trường cốt lõi của sự phát triển kinh tế Việt Nam
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tôi vẫn luôn xem thị trường bất động sản nhà ở đóng vai trò cốt lõi trong sự phát triển kinh tế Việt Nam. Với số dân đông đảo, số người cần có nhà cửa, nhất là người trẻ ngày càng gia tăng… bất động sản nhà ở thể hiện tiềm năng to lớn trong tương lai và góp phần không nhỏ trong phát triển bất động sản. Bởi những lý do đó, Chính phủ cần có sự trở lại các chương trình hỗ trợ người có thu nhập thấp, hỗ trợ mua nhà ở xã hội, hỗ trợ người trẻ khởi nghiệp có thể mua nhà.
Đây là thị trường mà có lẽ đến thời điểm này chưa đáp ứng được nhu cầu. Rất nhiều nhà đầu tư bỏ tiền vào bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng, điều này là tốt. Nhưng chính vì vậy mà phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp lại "cung chưa đủ cầu".
Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng sau khi kết thúc thì không còn gói nào nữa, chỉ có những gói nhỏ lẻ của Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng những gói đó không đáp ứng được nhu cầu của số đông người dân hiện nay.
Do đó, theo quan điểm của tôi, đến 2021, phát triển các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp rất quan trọng. Trong phân khúc đó, dĩ nhiên nhà ở tại những khu đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng với quá trình đô thị hóa ngày một mạnh mẽ, người dân tại nhiều vùng đổ về đô thị lớn rất nhiều, sẽ gia tăng một cách mạnh mẽ. Đi cùng với chương trình giúp người có thu nhập thấp có nhà ở xã hội ở các vùng miền, thì cũng cần quan tâm đến quá trình đô thị hóa ở Việt Nam.
PV: Vậy còn về ngân hàng, một nhân tố có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản, bức tranh ngành ngân hàng trong 2021 sẽ ra sao?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Về vấn đề ngân hàng, trong 2020, các ngân hàng ngay từ đầu năm đã được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giao nhiệm vụ hỗ trợ các doanh nghiệp chịu tác động của dịch bệnh, do đó, NHNN tạo điều kiện cho các ngân hàng giảm lãi suất huy động, lãi suất cho vay.
Về mặt lãi suất, các ngân hàng ở Việt Nam đã thành công trong việc giảm lãi suất huy động, còn lãi suất cho vay thì chưa giảm tương ứng. Lãi suất cho vay cho người tiêu dùng và các doanh nghiệp nhỏ còn cao. Trong vấn đề lãi suất, các ngân hàng phần nào thành công, Chính phủ thành công trong việc hạ lãi suất nhưng chưa đạt tới mức mong muốn để mà giảm sâu, hỗ trợ nền kinh té, đặc biệt là thị trường bất động sản.
Về sức khỏe tài chính của các ngân hàng trong 2020 là vấn đề có lẽ cần có sự nghiên cứu sâu. Đến thời điểm này, tỷ lệ nợ xấu trên sổ sách ở ngưỡng an toàn - dưới 3%, và các ngân hàng đã rất tích cực thu hồi nợ trong 10 tháng đầu năm.
PV: Trong năm 2021, liệu đầu tư bất động sản có chiếm ưu thế, thưa ông?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Điều này còn tuỳ vào khẩu vị đầu tư, rủi ro của các nhà đầu tư. Trong tất cả kênh hiện tại nếu tìm kênh sinh lời nhanh nhất và cao nhất chỉ có vàng, nhưng đây cũng lại là kênh rủi ro nhất do biến động nhanh.
So với các kênh đầu tư trên thì thị trường bất động sản cả trên thế giới và tại Việt Nam tương đối ổn định ngay cả thời gian dịch bệnh. Tại Việt Nam, trừ một số phân khúc nhà ở nghỉ dưỡng cao cấp, du lịch ở một số địa phương gặp khó khăn, còn lại nhiều phân khúc bất động sản tình hình khả quan, giá nhà không chỉ giữ giá, thậm chí nhiều nơi còn tăng.
Nhà đầu tư có thể xem xét kênh đầu tư bất động sản. Bởi về lâu dài thì đây vẫn là thị trường tiềm năng. Nhất là sang năm 2021, nếu Việt Nam kiểm soát dịch bệnh tốt, kinh tế sớm hồi phục, thị trường bất động sản cũng sẽ tăng trưởng trở lại. Nhưng, nhà đầu tư cần cẩn trọng, lựa chọn phân khúc thị trường phát triển bền vững, ở vị trí đẹp, đắc địa, tránh đầu cơ nóng.
- Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!
