TS. Nguyễn Văn Đính: Đường sắt tốc độ cao và TOD định nghĩa lại "đắt - rẻ", mở ra những không gian sống mới

***

Một căn nhà có giá thấp chưa chắc đã là một lựa chọn "rẻ", nếu người ở phải trả thêm quá nhiều cho việc di chuyển, thời gian và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu. Ngược lại, một bất động sản có mức giá cao hơn nhưng nằm trong một không gian đô thị được kết nối tốt, đầy đủ việc làm, trường học, y tế, thương mại và giao thông công cộng có thể mang lại hiệu quả sử dụng và chất lượng sống lớn hơn trong dài hạn.

Cách nhìn này càng đáng chú ý trong bối cảnh metro, đường sắt tốc độ cao và các mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng đang được đẩy mạnh. Khi thời gian kết nối được rút ngắn, những khu vực từng được xem là xa trung tâm cũng có thể trở nên gần hơn trong đời sống hằng ngày. Điều đó mở rộng phạm vi lựa chọn nơi ở của người dân, tạo thêm dư địa cho doanh nghiệp bố trí hoạt động và từng bước làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận giá trị bất động sản.

Xu hướng gắn hạ tầng giao thông với phát triển đô thị cũng đã được thể hiện rõ hơn trong chính sách. Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển mạng lưới đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM xác định TOD là giải pháp quy hoạch, đầu tư cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị, lấy điểm kết nối giao thông đường sắt đô thị làm nơi tập trung dân cư, thương mại, dịch vụ, văn phòng trong khoảng cách đi bộ. Điều đó cho thấy hạ tầng đường sắt ngày càng được đặt trong mối quan hệ với tổ chức không gian đô thị và phân bố các hoạt động xung quanh những điểm kết nối.

Từ các tuyến metro tại Hà Nội đến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh, tuyến Bến Thành - Cần Giờ, những kết nối mới đang mở ra khả năng hình thành thêm các cực cư trú, dịch vụ và việc làm ngoài những khu vực trung tâm truyền thống. Trong dòng chuyển động đó, việc Vingroup đồng thời tham gia đầu tư hạ tầng đường sắt và phát triển các đại đô thị như Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes Green Paradise đang gợi mở một cách tiếp cận mới, khi kết nối giao thông được đặt cùng với nơi ở, tiện ích, dịch vụ và hoạt động kinh tế trong một tổng thể phát triển.

Ở góc độ thị trường và đầu tư, những chuyển động này đang đặt lại nhiều vấn đề về giá trị vị trí, lựa chọn nơi ở và sức hút của các khu vực mới. Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về cách đường sắt và TOD đang định nghĩa lại khái niệm "đắt - rẻ", cũng như những cơ hội hình thành các cực đô thị mới trong tương lai.

- Thưa ông, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đặt vấn đề cần phân biệt "nhà ở giá thấp" với "nhà ở có chi phí sống thấp". Theo ông, vì sao đã đến lúc chúng ta cần nhìn lại thước đo "đắt - rẻ" của một căn nhà?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi đồng tình với cách tiếp cận này, bởi giá một căn nhà và chi phí để sống trong căn nhà đó có liên quan nhưng không hoàn toàn giống nhau. Như VARS IRE phân tích, kết nối thuận tiện với việc làm, trường học và dịch vụ có thể giúp giảm chi phí đi lại, đồng thời mở ra những lựa chọn nhà ở có giá vừa phải ngoài trung tâm. Đó là cơ sở để nhìn đầy đủ hơn về khả năng chi trả, tức là người dân không chỉ mua được nhà mà còn có thể duy trì một cuộc sống thuận tiện tại đó.

Tôi muốn đặt hai câu hỏi: Cần bao nhiêu tiền để mua được căn nhà và sau khi mua, gia đình sẽ tổ chức cuộc sống ra sao? Giá bán trả lời tương đối trực tiếp câu hỏi đầu tiên. Nhưng với câu hỏi thứ hai, chúng ta phải nhìn thêm lịch đi làm, việc học của con, chăm sóc người thân, mua sắm, nghỉ ngơi và những hành trình lặp lại mỗi ngày. Một quyết định an cư tốt cần giải được cả hai bài toán đó.

Một căn nhà có giá mua thấp tạo ra lợi thế tài chính ban đầu. Tuy nhiên, lợi thế ấy càng có ý nghĩa khi đi cùng điều kiện sinh hoạt thuận tiện. Chẳng hạn, một gia đình mua được nhà phù hợp ngân sách, lại có trường học gần, dịch vụ thiết yếu đầy đủ và phương án đi làm ổn định, sẽ có nền tảng an cư tốt hơn so với việc chỉ giải quyết được chỗ ở nhưng phải dành quá nhiều thời gian cho di chuyển.

Ở chiều ngược lại, phần chênh giá của một căn nhà kết nối tốt có thể là khoản đầu tư cho sự thuận tiện dài hạn. Khi vị trí giúp giảm những hành trình bắt buộc, sử dụng phương tiện hiệu quả hơn và dành thêm thời gian cho gia đình, giá trị nhận được không dừng ở diện tích sàn. Người mua đang tiếp cận cả một hệ thống cơ hội sống và làm việc gắn với căn nhà. Mức chênh ấy cần được đặt trong tương quan với khả năng tài chính và lợi ích sử dụng của từng hộ.

Điều tôi kỳ vọng ở đường sắt và TOD là mở thêm lựa chọn thứ ba, đó là một nơi ở ngoài lõi trung tâm, có giá mua phù hợp hơn với khả năng của gia đình, nhưng vẫn kết nối tốt và có dịch vụ đầy đủ. Đây là cách vượt qua sự đánh đổi quen thuộc giữa thuận tiện và vừa túi tiền. Khi không gian có thể tiếp cận được mở rộng, người dân có cơ hội lựa chọn theo nhu cầu thực, thay vì chỉ tìm cách tiến gần hơn tới một địa chỉ trung tâm.

Đối với phát triển bất động sản, cách nhìn này đưa trọng tâm từ sản phẩm riêng lẻ sang môi trường sống. Một nhà phát triển tạo được trường học, thương mại, không gian công cộng và kết nối vận tải phù hợp đang bổ sung những thành phần trực tiếp vào giá trị sử dụng. Khi đó, giá trị của căn nhà được đặt trong tổng thể môi trường đô thị xung quanh, nơi hệ thống tiện ích và dịch vụ hỗ trợ trực tiếp cho cuộc sống hằng ngày của người dân.

Vì thế, theo tôi, định nghĩa lại "đắt - rẻ" là nhìn đầy đủ hơn giá trị mà người mua nhận được. Một lựa chọn tốt cần đồng thời giải được ba việc: Mua hoặc thuê trong khả năng, duy trì cuộc sống với ngân sách phù hợp và nhận được chất lượng sống xứng đáng. Tôi đánh giá cao những mô hình kết hợp đường sắt với đô thị đồng bộ, bởi chúng mở ra khả năng đưa ba điều kiện ấy đến gần nhau hơn.

- Như ông vừa phân tích, giá mua chỉ là một phần của bài toán. Vậy "chi phí của khoảng cách" cần được nhìn nhận như thế nào, nhất là giá trị của thời gian đi lại trong cuộc sống một gia đình?

TS. Nguyễn Văn Đính: Trong đời sống hằng ngày, khoảng cách không chỉ được tính bằng số kilômét, mà còn thể hiện qua chi phí đi lại, thời gian di chuyển và những bất tiện phát sinh trong việc sắp xếp công việc, học tập, sinh hoạt của mỗi gia đình. Hai căn nhà có cùng diện tích nhưng khác khả năng tiếp cận có thể tạo ra hai cấu trúc chi tiêu rất khác nhau, ngay cả khi nhu cầu cơ bản của gia đình không thay đổi.

Trước hết là những khoản chi trực tiếp cho di chuyển. Với người sử dụng phương tiện cá nhân, cần nhìn cả nhiên liệu, bảo dưỡng, gửi xe và các khoản liên quan tới việc duy trì phương tiện. Với người sử dụng giao thông công cộng, cần tính vé và kết nối tới điểm đi, điểm đến. Lợi ích của một vị trí thuận tiện nằm ở khả năng lựa chọn phương án phù hợp cho từng hành trình, giảm việc phải phụ thuộc vào một phương tiện duy nhất trong mọi hoàn cảnh.

Tiếp đến là chi phí tổ chức cuộc sống. Khi trường học, nơi làm việc và chỗ ở nằm theo những hướng quá khác nhau, một gia đình có thể phải chia người đưa đón, sử dụng thêm dịch vụ hoặc điều chỉnh giờ làm. Ngược lại, một cấu trúc đô thị tập trung hợp lý các nhu cầu thiết yếu giúp lịch sinh hoạt liền mạch hơn. Khoản tiết kiệm không chỉ đến từ một chuyến tàu, mà còn từ việc bớt những chuyến đi phát sinh quanh chuyến tàu đó.

Tôi đặc biệt coi trọng giá trị thời gian. Giảm được thời gian di chuyển nghĩa là có thêm thời gian nghỉ ngơi, chăm sóc con cái, học tập hoặc tham gia hoạt động cộng đồng. Những giá trị này khó quy đổi trực tiếp thành tiền, nhưng lại tác động rất rõ đến chất lượng sống. Vì thế, một căn nhà giúp các thành viên trong gia đình có thêm thời gian cho nhau cũng là một lợi ích mà giá mỗi mét vuông chưa thể phản ánh hết.

Một yếu tố khác cũng rất quan trọng là sự ổn định của hành trình. Khi thời gian đi lại có thể dự tính tương đối chính xác, người dân sẽ chủ động hơn trong việc sắp xếp công việc, đón con hay các hoạt động sau giờ làm. Vì thế, kết nối tốt không chỉ là ở gần một tuyến đường hay nhà ga, mà còn là khả năng đi lại thuận tiện, ổn định và phù hợp với nhịp sống hằng ngày.

Các nhu cầu này thay đổi theo từng giai đoạn của gia đình. Người độc thân có thể ưu tiên tiếp cận việc làm, gia đình có con nhỏ quan tâm trường học, người cao tuổi cần dịch vụ y tế và không gian vận động gần nhà. Một đô thị có chức năng đa dạng giúp người ở thích ứng với những thay đổi đó thuận lợi hơn. Sự thuận tiện vì vậy có thể tiếp tục tạo giá trị ngay cả khi lịch làm việc hoặc cấu trúc hộ gia đình thay đổi.

Theo tôi, người mua nên nhìn đồng thời vào hai câu chuyện: Mỗi tháng phải chi bao nhiêu và cả gia đình đang dành bao nhiêu thời gian cho việc đi lại. Từ đó sẽ thấy rõ hơn một nơi ở có giao thông thuận tiện, tiện ích đầy đủ giúp tiết kiệm được gì trong cuộc sống hằng ngày. Tất nhiên, giá nhà, phí dịch vụ hay khoản vay vẫn phải được tính toán đầy đủ, nhưng cũng cần tính đến phần chi phí và thời gian mà một vị trí tốt có thể giúp gia đình giảm bớt.

- Ông có thể đưa ra một ví dụ cụ thể để người mua nhà hình dung rõ hơn một nơi ở có giá mua cao hơn nhưng kết nối tốt sẽ tạo ra những lợi ích dài hạn như thế nào?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi lấy một ví dụ giả định để dễ hình dung. Một gia đình đang cân nhắc hai căn nhà tương đương về diện tích và chất lượng cơ bản. Căn A có giá 3 tỷ đồng, còn căn B có giá 3,4 tỷ đồng nhưng thuận tiện hơn cho việc đi lại và sinh hoạt hằng ngày. Như vậy, mức chênh lệch ban đầu là 400 triệu đồng.

Giả sử gia đình ở căn A chi 6 triệu đồng mỗi tháng cho việc đi lại. Tại căn B, tổng chi cho vé, kết nối tới ga và những chuyến vẫn cần phương tiện cá nhân là 2 triệu đồng. Phí dịch vụ nhà ở tại B cao hơn A 500.000 đồng mỗi tháng; các khoản khác giữ nguyên. Khi đó, lợi ích về chi thường xuyên của căn B là 3,5 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 42 triệu đồng một năm.

Nếu duy trì các giả định, phần chi phí tiết kiệm được sẽ vào khoảng 420 triệu đồng sau 10 năm và 840 triệu đồng sau 20 năm. Tất nhiên, đây mới là phép tính đơn giản, chưa tính chi phí vốn, biến động giá hay các khoản phát sinh khác. Vì vậy, không thể xem phần chênh lệch này như một khoản "hoàn vốn". Nhưng ví dụ cho thấy những khoản chi nhỏ lặp lại hằng tháng, khi cộng dồn trong nhiều năm, có thể trở thành một phần rất đáng kể trong tổng chi phí sống của một gia đình.

Ở khía cạnh thời gian, nếu một người bớt được 40 phút di chuyển mỗi ngày làm việc, tính 22 ngày mỗi tháng và 12 tháng mỗi năm, người đó có thêm 176 giờ trong một năm. Khoảng thời gian này được ghi nhận riêng như một lợi ích về chất lượng sống, không tự động coi là thu nhập tăng thêm. Với một gia đình, ý nghĩa có thể nằm ở những bữa cơm đúng giờ, việc đồng hành cùng con hoặc cơ hội duy trì một thói quen học tập, vận động.

Theo tôi, điều thú vị là lợi ích có thể đến từ cả đi lại tốt hơn và ít phải đi lại hơn. Một tuyến tàu kết nối tốt giúp giảm đáng kể thời gian và công sức cho những hành trình dài; còn khi trường học, cửa hàng và các dịch vụ thiết yếu ở ngay gần nơi ở, nhiều nhu cầu hằng ngày có thể được giải quyết tại chỗ. Khi hai yếu tố này đi cùng nhau, giá trị của vị trí sẽ rõ hơn nhiều so với việc chỉ ở gần một tuyến giao thông.

Trong lựa chọn thực tế, gia đình cần đặt phần chênh giá và khoản vay bổ sung bên cạnh dòng tiền tiết giảm. Với người có mức tích lũy tốt và nhu cầu sử dụng kết nối cao, đầu tư thêm cho vị trí có thể hợp lý. Với người ưu tiên giảm áp lực ban đầu, lựa chọn đáng quan tâm có thể là một căn nhà giá vừa phải tại đô thị mới đã được kết nối tốt. Cùng một nguyên tắc đánh giá, thị trường có thể cung cấp nhiều phương án phù hợp khác nhau.

Điều tôi muốn nhấn mạnh là người mua không nên chỉ nhìn vào mức giá tại thời điểm mua nhà, mà cần tính đến chi phí, thời gian và chất lượng sống trong nhiều năm sau đó. Một nơi ở có kết nối tốt, dịch vụ đầy đủ và vận hành ổn định có thể mang lại giá trị lâu dài cho gia đình.

- Từ thực tế các tuyến metro đã vận hành tại Hà Nội, ông nhìn nhận sự thay đổi trong cách đánh giá vị trí bất động sản như thế nào? Cơ hội nào đang mở ra cho những khu vực có giá nhà vừa phải ngoài trung tâm?

TS. Nguyễn Văn Đính: Metro đang giúp người dân có thêm một cách nhìn rất thực tế về vị trí. Hà Nội đã có tuyến Cát Linh - Hà Đông và đoạn trên cao Nhổn - Cầu Giấy vận hành thương mại. Thông tin của thành phố tháng 5/2026 cũng đề cập việc khai thác các tuyến, đoạn tuyến này cùng những hoạt động nâng cao chất lượng dịch vụ và kết nối hành khách. Người dân vì vậy có thể trải nghiệm lợi ích đường sắt đô thị trong đời sống thay vì chỉ hình dung qua quy hoạch.

Điểm thay đổi rõ nhất là cách nhìn về khoảng cách. Một căn nhà ngày càng được đánh giá nhiều hơn qua thời gian di chuyển và mức độ thuận tiện để tiếp cận nơi làm việc, trường học, bệnh viện hay các dịch vụ thường dùng. Một địa chỉ xa hơn trên bản đồ vẫn có thể trở nên "gần" nếu kết nối tốt.

Vì vậy, những khu vực ngoài trung tâm vẫn có thể tăng sức hút nếu đáp ứng tốt nhu cầu hằng ngày và kết nối thuận tiện với các dịch vụ, việc làm ở khu vực khác. Khi đó, người dân có thêm lựa chọn về nơi ở mà không nhất thiết phải tập trung vào lõi đô thị.

Từ góc nhìn phát triển thị trường, tôi cho rằng TOD mở ra cơ hội hình thành nhiều cực tăng trưởng, thúc đẩy giãn dân tự nhiên và tăng kết nối giữa các khu vực vệ tinh với Thủ đô. Điểm quan trọng là tạo thêm những nơi người dân muốn đến ở vì có công việc, dịch vụ và chất lượng sống phù hợp. Khi không gian kinh tế và cư trú cùng được mở rộng, thị trường nhà ở có thêm nền tảng để phát triển theo nhu cầu sử dụng.

Một tác động tích cực đáng quan tâm là khả năng mở rộng nguồn cung ở những địa bàn có điều kiện phát triển. Khi khả năng tiếp cận được cải thiện, quỹ đất ngoài trung tâm có cơ hội được tổ chức thành các khu ở hoàn chỉnh thay vì chỉ là phần kéo dài của đô thị. Những sản phẩm phù hợp về diện tích, giá và hình thức sở hữu có thể tiếp cận thêm nhóm khách hàng trước đây bị giới hạn bởi phạm vi tìm kiếm quá hẹp.

Ở cấp độ gia đình, điều này có nghĩa là quyền lựa chọn được mở rộng. Người trẻ có thể cân nhắc một nơi ở mới gắn với tuyến đi làm phù hợp; gia đình nhiều thế hệ có thể ưu tiên không gian sinh hoạt và dịch vụ gần nhà; người làm việc linh hoạt có thể lựa chọn môi trường sống khác mà vẫn giữ kết nối với trung tâm. Không có một lựa chọn cư trú phù hợp với tất cả mọi người, nhưng mạng lưới giao thông tốt sẽ mở thêm khả năng để mỗi nhóm tìm được phương án phù hợp với nhu cầu của mình.

Đối với doanh nghiệp phát triển đô thị, cơ hội không chỉ nằm ở việc đón một tuyến metro. Giá trị còn đến từ tổ chức lối đi tới ga, kết nối trung chuyển, hệ thống dịch vụ và không gian sống. Những hạng mục này giúp chuyển năng lực vận tải của thành phố thành sự thuận tiện cụ thể cho cư dân. Nhà phát triển làm tốt phần kết nối ấy có khả năng tạo ra khác biệt bền vững hơn việc chỉ giới thiệu khoảng cách từ dự án tới đường ray.

Tôi kỳ vọng khái niệm vị trí đẹp sẽ ngày càng được gắn với chất lượng sống - nơi phù hợp nhịp sinh hoạt, tiếp cận được cơ hội và sử dụng ngân sách hiệu quả. Những khu vực có giá nhà vừa phải nhưng kết nối tốt nhờ vậy có cơ hội trở thành điểm cân bằng mới của thị trường. Lợi ích lớn nhất là người dân có thêm lựa chọn để sống tốt, thay vì chỉ cạnh tranh trong một phạm vi trung tâm hữu hạn.

- Từ metro nội đô đến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh và tuyến Bến Thành - Cần Giờ, quy mô kết nối đang được mở rộng. Theo ông, các tuyến này sẽ tác động ra sao tới lựa chọn nơi ở, việc làm và cách nhìn "trung tâm - vùng ven - ngoại tỉnh"?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi nhìn nhận đây là cơ hội mở rộng không gian sống và hoạt động kinh tế ở một quy mô mới. Theo thông báo khởi công của Vingroup ngày 12/4/2026, tuyến Hà Nội - Quảng Ninh do VinSpeed làm chủ đầu tư dài 120,2km, từ ga Cổ Loa tới ga Hạ Long, với thời gian kết nối dự kiến khoảng 23 phút và kế hoạch hoàn thành cuối năm 2028. Thông số thời gian chạy tàu này cho thấy tiềm năng thay đổi đáng kể cách chúng ta cảm nhận khoảng cách giữa hai địa bàn.

Tại phía Nam, thông tin chấp thuận đầu tư do Báo Điện tử Chính phủ công bố cho biết tuyến Bến Thành - Cần Giờ dài khoảng 54km, do VinSpeed làm chủ đầu tư. Vingroup thông báo lễ động thổ dự án diễn ra ngày 19/12/2025. Hai dự án đặt ra cơ hội phát triển kết nối ở những quy mô khác nhau: liên vùng tại phía Bắc và giữa lõi đô thị với không gian ven biển tại TP.HCM.

Ý nghĩa kinh tế của đường sắt tốc độ cao có thể được nhìn từ sự mở rộng phạm vi lựa chọn. Khi một quãng đường dài trở nên thuận tiện hơn về thời gian, doanh nghiệp có thêm địa bàn để bố trí hoạt động; người lao động có thêm nơi để cân nhắc sinh sống; khách hàng và đối tác có thêm khả năng gặp gỡ trực tiếp. Từ đó, những cơ hội vốn bị ngăn cách bởi hành trình khó khăn có điều kiện được kết nối thường xuyên hơn.

Với Hà Nội - Quảng Ninh, không gian được mở ra không chỉ dành cho người đi làm mỗi sáng và trở về mỗi tối. Có thể hình dung các mô hình làm việc linh hoạt, doanh nghiệp bố trí bộ phận ở nhiều địa bàn, chuyên gia di chuyển theo lịch hoặc gia đình có nhu cầu kết nối định kỳ. Những lựa chọn này giúp khai thác sự bổ trợ giữa một trung tâm lớn và một đô thị có môi trường sống, dịch vụ, hoạt động kinh tế riêng.

Với Bến Thành - Cần Giờ, cơ hội nằm ở việc đưa không gian ven biển vào gần hơn với đời sống của thành phố. Khi khả năng kết nối được cải thiện, nơi ở, nghỉ dưỡng, thương mại và dịch vụ có thể được tổ chức theo những quan hệ mới. Một bộ phận cư dân có thêm lựa chọn sống ngoài lõi trung tâm; một bộ phận lao động, doanh nghiệp có thể tìm cơ hội ngay tại cực phát triển mới. Dòng di chuyển vì vậy có thể diễn ra theo nhiều chiều.

Hai dạng kết nối cũng cho thấy metro nội đô và đường sắt tốc độ cao có vai trò bổ trợ chứ không hoàn toàn giống nhau. Metro thường gắn với những hành trình đô thị có nhiều điểm tiếp cận; tuyến tốc độ cao mở rộng kết nối trên các hành lang dài hơn. Hiệu quả đối với hộ gia đình được hình thành từ sự kết hợp giữa dịch vụ đường sắt, kết nối hai đầu, lịch sử dụng và chi phí phù hợp. Giá vé và tần suất cần được đánh giá theo phương án khai thác của từng tuyến.

Trong bức tranh này, tôi đánh giá cao cách Vingroup tham gia đồng thời vào kết nối đường sắt và phát triển các đô thị mới. Hạ tầng mở rộng khả năng đến nơi; đô thị bổ sung lý do để ở lại, làm việc và sử dụng dịch vụ. Đặt hai phía trong cùng một tầm nhìn là hướng đi có ý nghĩa, bởi mục tiêu không dừng ở rút ngắn hành trình mà còn tạo thêm cơ hội sống và hoạt động kinh tế tại các điểm kết nối.

Về dài hạn, cách phân chia trung tâm, vùng ven hay ngoại tỉnh có thể sẽ không còn là yếu tố chi phối mạnh như trước trong quyết định lựa chọn nơi ở. Người dân sẽ có thêm điều kiện đánh giá một địa bàn bằng chất lượng tiếp cận và đời sống tại chỗ. Đây là nền tảng để phát triển đô thị đa cực, trong đó mỗi nơi có thế mạnh riêng, liên hệ thuận tiện với nhau và cùng mở rộng không gian cơ hội cho cư dân, doanh nghiệp.

- Khoảng cách tới ga mới phản ánh một phần giá trị kết nối. Theo ông, cần tổ chức thêm những gì về mặt không gian, tiện ích, dịch vụ... để lợi thế "gần ga" thực sự trở thành sự thuận tiện, tiết kiệm thời gian và chi phí cho cư dân?

TS. Nguyễn Văn Đính: Giá trị của TOD nằm ở chỗ tổ chức một cuộc sống thuận tiện quanh hệ thống giao thông công cộng. Khung TOD của Viện Chính sách Giao thông và Phát triển (ITDP) đặt đi bộ, xe đạp, kết nối mạng lưới, giao thông công cộng và sự kết hợp các chức năng đô thị trong một tổng thể. Điều quan trọng là khả năng sử dụng thực tế, chứ không chỉ khoảng cách từ tòa nhà đến nhà ga.

Trước hết là hành trình ngắn nhất, từ nhà tới ga. Lối đi cần liên tục, an toàn, thuận tiện khi sang đường và phù hợp với nhiều nhóm cư dân, từ trẻ nhỏ đến người cao tuổi hay người cần hỗ trợ di chuyển. Khi những điều kiện này được bảo đảm, khoảng cách trên bản đồ mới thực sự chuyển thành sự thuận tiện trong đời sống hằng ngày.

Tiếp theo là kết nối ở đầu còn lại của hành trình. Khi xuống tàu, người dân cần tới được nơi làm việc hoặc dịch vụ bằng phương án thuận tiện. Xe buýt, phương tiện trung chuyển, lối đi bộ và thông tin hành trình vì vậy là những phần bổ sung quan trọng. Người sử dụng nhìn chuyến đi như một quá trình liên tục; chất lượng ở mỗi khâu đều góp phần vào lợi ích của toàn bộ hệ thống.

Một khu đô thị lớn có thể tổ chức nhiều cấp kết nối khác nhau. Những khu nhà ở trong phạm vi đi bộ thuận tiện gắn trực tiếp với ga; những khu ở xa hơn sử dụng phương tiện trung chuyển; dịch vụ thường ngày được phân bố phù hợp tại các cụm dân cư. Cách làm này vừa phát huy vai trò của đầu mối giao thông, vừa tránh việc toàn bộ nhu cầu của một đại đô thị phải dồn vào một điểm duy nhất.

Đây chính là nơi tôi cho rằng năng lực tổ chức của nhà phát triển tạo ra khác biệt. Khi giao thông nội khu, vị trí tiện ích, giờ phục vụ và quản lý vận hành được tính toán cùng nhau, cư dân có cơ hội sử dụng một hệ thống liền mạch. Từng hạng mục có thể không quá lớn, nhưng sự phối hợp giữa chúng trực tiếp nâng chất lượng sống. Với người mua, đó là giá trị rất cụ thể của một dự án được phát triển đồng bộ.

Sự thuận tiện còn được tăng thêm bằng những giải pháp dễ sử dụng, như thông tin rõ ràng, thanh toán đơn giản, điểm đón trả hợp lý và khả năng hỗ trợ khi cần. Một đô thị thông minh nên thể hiện trước hết ở việc làm cho các hoạt động bình thường trở nên nhẹ nhàng hơn. Công nghệ có ý nghĩa khi phục vụ được người dân với những nhu cầu, độ tuổi và khả năng sử dụng khác nhau.

Ở cấp độ vận tải, giá vé, tần suất và giờ phục vụ cần phù hợp với nhu cầu thực tế. Khi những yếu tố này đáp ứng tốt lịch đi làm, học tập và sinh hoạt, cư dân có thêm cơ sở để sử dụng giao thông công cộng thường xuyên. Mục tiêu không phải loại bỏ mọi phương tiện cá nhân, mà là tạo ra nhiều lựa chọn hợp lý hơn, để mỗi gia đình chủ động kết hợp các cách di chuyển theo nhu cầu.

Tóm lại, giá trị kết nối cần được nhìn nhận trên toàn bộ hành trình, từ nhà ra ga, đi tàu và từ ga đến nơi cần đến. Giá trị lớn nhất là người dân có thể kết nối thuận tiện với bên ngoài nhưng vẫn giải quyết được phần lớn nhu cầu ngay gần nơi ở. Đường sắt giúp mở rộng phạm vi tiếp cận, còn quy hoạch đô thị tốt giúp sinh hoạt hằng ngày thuận tiện hơn. Nhờ đó, cư dân có thêm thời gian và nguồn lực cho gia đình.

- Đường sắt giúp người dân đến một nơi nhanh hơn, nhưng điều gì khiến họ muốn ở lại và gắn bó? Ông đánh giá vai trò của đô thị đa chức năng trong việc tạo ra đời sống, việc làm và giá trị bền vững quanh nhà ga như thế nào?

TS. Nguyễn Văn Đính: Đây là điểm cốt lõi của đô thị gắn với đường sắt. Tuyến tàu tạo kết nối, còn đô thị đa chức năng tạo ra lý do để người dân đến ở, làm việc và sử dụng dịch vụ. Khi hai yếu tố này đi cùng nhau, khả năng tiếp cận sẽ kéo theo hoạt động kinh tế và đời sống đô thị, còn chính những hoạt động đó lại tạo ra nhu cầu di chuyển thường xuyên.

Có thể hình dung một khu vực quanh ga với nhà ở, văn phòng, trường học, thương mại và không gian công cộng được bố trí hợp lý. Buổi sáng có người đi làm, học sinh tới trường và các dịch vụ bắt đầu hoạt động. Buổi trưa có nhu cầu ăn uống, gặp gỡ. Buổi chiều, tối là sinh hoạt gia đình, mua sắm, vận động. Cuối tuần có thêm hoạt động văn hóa, giải trí. Mỗi chức năng bổ sung một nhịp sử dụng, giúp khu vực duy trì sức sống đa dạng hơn.

Lợi ích đối với cư dân nằm ở việc nhiều nhu cầu được giải quyết trong một phạm vi thuận tiện. Một gia đình có thể đưa con tới trường, mua sắm thiết yếu hoặc chăm sóc sức khỏe mà không phải tổ chức những hành trình riêng quá dài. Lợi ích đối với doanh nghiệp là khả năng tiếp cận khách hàng và lao động thường xuyên. Khi nguồn cầu được tạo ra từ cả người ở, người làm việc và người đến sử dụng dịch vụ, các hoạt động có thêm cơ sở để phát triển.

Việc làm tại chỗ giữ vai trò đặc biệt. Một cực đô thị có sức hút không chỉ cung cấp nơi ở cho người làm việc ở nơi khác, mà còn tạo môi trường để doanh nghiệp và dịch vụ hình thành. Văn phòng, thương mại, giáo dục, y tế, du lịch và các hoạt động phù hợp có thể bổ trợ nhau. Từ đó, cư dân có thêm lựa chọn nghề nghiệp và khu vực có thêm khả năng duy trì hoạt động kinh tế ngoài những thời điểm cao điểm.

Với tôi, giá trị sử dụng và năng lực kinh tế của khu vực phải là nền tảng của giá trị bất động sản. Khi người dân đến ở, doanh nghiệp hoạt động, thương mại và dịch vụ phát triển, hạ tầng đã tạo ra một thay đổi thực chất cho địa bàn. Đó là cơ sở tích cực hơn cho tăng trưởng dài hạn, bởi giá trị tài sản được nâng đỡ bằng những nhu cầu hiện hữu và ngày càng đa dạng.

Cấu trúc đa chức năng cũng tạo điều kiện cho cộng đồng cư dân đa thế hệ. Không gian vui chơi, đường đi bộ, dịch vụ chăm sóc và những địa điểm giao lưu giúp các thành viên sử dụng đô thị theo những cách khác nhau. Nhà ở vì vậy không chỉ phục vụ một thời điểm trong đời, mà có thể thích ứng với quá trình gia đình phát triển. Đây là một lớp giá trị dài hạn mà các mô hình phát triển đồng bộ có khả năng theo đuổi.

Để phát huy lợi thế ấy, mật độ hoạt động cần đi cùng năng lực hạ tầng và chất lượng không gian. Các công trình thiết yếu nên được triển khai tương thích với tiến độ cư dân tới ở. Sự đa dạng về nhà ở, hình thức thuê và dịch vụ cũng giúp các nhóm lao động tham gia vào đời sống đô thị thuận lợi hơn. Những yếu tố này tạo nền tảng cho một cộng đồng có khả năng phát triển, không chỉ một tập hợp các công trình hoàn thành.

Ở góc độ cạnh tranh, tôi ủng hộ cách phát triển cả một môi trường sống thay vì chỉ từng sản phẩm nhà ở. Doanh nghiệp không chỉ cạnh tranh ở thiết kế căn nhà, mà còn ở việc cư dân được phục vụ ra sao sau bàn giao. Hạ tầng, dịch vụ và quản trị trở thành những thành phần của chất lượng sản phẩm. Đó là hướng phát triển tích cực, bởi lợi thế của nhà phát triển gắn với lợi ích người dân có thể sử dụng lâu dài.

- Vinhomes Global Gate Hạ Long được định hướng là đại đô thị đa chức năng gắn với đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh. Ông đánh giá như thế nào về mô hình này và khả năng tạo thêm lựa chọn cư trú, dịch vụ, việc làm cho Hạ Long cũng như vùng Thủ đô?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi đánh giá cao định hướng kết hợp một đại đô thị đa chức năng với kết nối đường sắt tốc độ cao tại Vinhomes Global Gate Hạ Long. Theo công bố của Vinhomes ngày 25/4/2026, dự án có quy mô hơn 6.200ha, tích hợp nhà ở, văn phòng, thương mại, giáo dục, y tế, nghỉ dưỡng và giải trí, gắn với đầu mối tuyến Hà Nội - Quảng Ninh. Điểm đáng chú ý không chỉ là quy mô, mà là cách các chức năng được đặt trong một tổng thể phát triển.

Theo tôi, mô hình này có hai lợi thế bổ trợ. Ở bên ngoài, đường sắt mở rộng mối liên hệ với Hà Nội và các địa bàn trên hành lang kết nối. Ở bên trong, những chức năng đô thị hướng tới đáp ứng cuộc sống thường ngày. Một phía giúp cư dân và doanh nghiệp tiếp cận cơ hội trên không gian rộng hơn; phía còn lại tạo điều kiện để nơi ở trở thành một môi trường sống đầy đủ, có sức hút riêng.

Sự kết hợp này tác động trực tiếp đến chi phí sống của cư dân. Đường sắt giúp rút ngắn các hành trình liên vùng, còn hệ thống trường học, y tế, việc làm và mua sắm tại chỗ giúp giảm bớt những chuyến đi hằng ngày. Khi hai yếu tố cùng được phát huy, người dân vừa giữ được kết nối với bên ngoài, vừa tổ chức cuộc sống thuận tiện hơn ngay tại nơi ở. Giá trị vì thế nằm ở khả năng kết nối hạ tầng với một cấu trúc đô thị đủ đầy, để người dân có thể sống và sử dụng các dịch vụ thuận tiện hơn mỗi ngày.

Có thể hình dung nhiều nhóm cư dân lựa chọn mô hình này theo những cách khác nhau. Người làm việc tại Hạ Long ưu tiên môi trường an cư và dịch vụ tại chỗ; người có công việc liên quan tới Hà Nội quan tâm thêm khả năng di chuyển theo lịch; chuyên gia, người làm việc linh hoạt hoặc gia đình nhiều thế hệ có thể kết hợp những yêu cầu riêng về việc làm, học tập và chăm sóc sức khỏe. Một đô thị đa chức năng có lợi thế ở khả năng đáp ứng nhiều cấu trúc nhu cầu trong cùng một tổng thể.

Đối với doanh nghiệp, tôi cho rằng một địa điểm được kết nối tốt và có môi trường sống phù hợp giúp mở rộng bài toán bố trí hoạt động. Đơn vị dịch vụ có thể tiếp cận thêm khách hàng; văn phòng có thể thuận lợi hơn trong giao dịch với đối tác; hoạt động hội họp, đào tạo hoặc chuyên môn có thêm lựa chọn địa điểm. Khi những nhu cầu này phát triển, thị trường lao động và nhà ở có điều kiện hỗ trợ lẫn nhau, tạo thêm lý do để cư dân gắn bó lâu dài.

Về động lực kinh tế, giá trị đáng kỳ vọng là sự đa dạng của nguồn cầu. Cư dân thường trú, người làm việc, khách công tác và người đến nghỉ dưỡng sử dụng dịch vụ theo các nhịp khác nhau. Sự kết hợp các nhóm người dùng có thể giúp hoạt động thương mại, ăn uống, giáo dục, chăm sóc sức khỏe và giải trí phát triển phong phú hơn. Một không gian có đời sống thường xuyên sẽ tạo nền tảng khác với nơi chủ yếu được sử dụng vào một số kỳ nghỉ.

Từ đó, Hạ Long có cơ hội được nhìn nhận như một cực đô thị có khả năng bổ trợ cho vùng Thủ đô, đồng thời phát huy sức hút độc lập. Quan hệ giữa hai địa bàn không chỉ là một bên cung cấp nhà ở, một bên cung cấp việc làm, mà hoàn toàn có thể hình thành sự trao đổi về dịch vụ, khách hàng, nhân lực và các hoạt động chuyên môn. Đường sắt đóng vai trò kết nối, còn chức năng đô thị tạo nên nội dung kinh tế của mối liên hệ đó.

Cách tiếp cận của Vingroup và Vinhomes tại đây thể hiện tư duy phát triển dài hạn: Không chỉ bổ sung nhà ở mà còn chủ động tạo những điều kiện làm nên giá trị của nơi ở. Khi kết nối, việc làm, dịch vụ và chất lượng sống cùng được tính toán, người mua có cơ hội tiếp cận một tập hợp lợi ích đầy đủ hơn. Đó là điểm tôi đánh giá tích cực trong mô hình đô thị gắn với đường sắt tốc độ cao.

Với một tổng thể quy mô lớn, triển khai theo các cụm sống hoàn chỉnh là cách phát huy lợi thế đồng bộ. Mỗi giai đoạn có nhà ở đi cùng dịch vụ thiết yếu, kết nối và không gian công cộng sẽ giúp cư dân tiếp cận giá trị sớm hơn. Khi các cụm tiếp tục được kết nối, hoạt động đô thị được mở rộng theo nhu cầu thực. Cách tổ chức này tạo điều kiện để quy hoạch tổng thể từng bước chuyển thành trải nghiệm sử dụng cụ thể.

Ý nghĩa của mô hình không nằm ở việc mọi sản phẩm phải cùng một mức giá, mà ở khả năng đáp ứng những nhu cầu khác nhau của từng nhóm khách hàng. Điều quan trọng là số tiền bỏ ra có tương xứng với chất lượng sống, khả năng kết nối và sự thuận tiện trong dài hạn hay không. Với Vinhomes Global Gate Hạ Long, điểm đáng chú ý là định hướng kết hợp kết nối liên vùng với hệ thống dịch vụ và môi trường sống đồng bộ, qua đó mở thêm lựa chọn an cư, làm việc và phát triển nghề nghiệp.

Từ góc độ phát triển, tôi cho rằng Vinhomes Global Gate Hạ Long góp phần chuyển lợi thế kết nối thành sức hút cư trú và hoạt động kinh tế quanh năm. Khi đường sắt và các chức năng đô thị được triển khai đồng bộ, dự án có tiềm năng thu hút thêm dân cư, dịch vụ, doanh nghiệp, đồng thời tạo quan hệ bổ trợ với vùng Thủ đô. Giá trị bất động sản khi đó được nâng đỡ bằng công năng, nhu cầu sử dụng và sức sống của cả khu vực.

- Ở phía Nam, Vinhomes Green Paradise được phát triển cùng kỳ vọng kết nối Bến Thành - Cần Giờ. Theo ông, sự kết hợp này có thể đưa lựa chọn sống ven biển đến gần hơn với người dân TP.HCM và tạo những giá trị mới nào cho Cần Giờ?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi nhìn thấy ở Vinhomes Green Paradise một hướng mở đáng kỳ vọng cho không gian sống của TP.HCM. Theo công bố của Vingroup, dự án có quy mô 2.870ha tại Cần Giờ, theo định hướng xanh, thông minh và sinh thái. Kết hợp với tuyến Bến Thành - Cần Giờ, mô hình này hướng tới đưa môi trường sống ven biển gần hơn với các chức năng của thành phố, đồng thời phát triển những hoạt động kinh tế và dịch vụ ngay tại nơi đến.

Giá trị của hướng đi này nằm ở việc mở thêm một lựa chọn sống gắn với môi trường ven biển và các chức năng đô thị. Một gia đình có thể mong muốn thêm không gian ngoài trời, nhịp sinh hoạt khác hoặc điều kiện chăm sóc người thân thuận tiện hơn. Khi khả năng kết nối được cải thiện, những lựa chọn đó có thể được cân nhắc cùng với công việc, học tập và các mối quan hệ xã hội. Khi ấy, khoảng cách địa lý sẽ bớt chi phối quyết định lựa chọn nơi ở.

Để sống ven biển trở thành một lựa chọn an cư lâu dài, cuộc sống ngày thường giữ vai trò trung tâm. Trường học, cơ sở chăm sóc sức khỏe, thương mại, dịch vụ và việc làm là những chức năng giúp cư dân tổ chức lịch sinh hoạt tại chỗ. Định hướng phát triển đô thị đa chức năng đáng chú ý chính ở việc hướng tới một cấu trúc đầy đủ như vậy, qua đó tạo khả năng giảm số lần phải di chuyển vào lõi thành phố cho những nhu cầu thông thường.

Điều này đem lại hai hướng lợi ích có thể bổ trợ nhau. Người cần kết nối với trung tâm có thêm lựa chọn di chuyển bằng đường sắt khi tuyến vận hành. Người làm việc hoặc sử dụng dịch vụ tại khu vực mới có thể tổ chức cuộc sống trong phạm vi gần hơn. Cùng với đó, các hoạt động thương mại, du lịch, chăm sóc sức khỏe và dịch vụ có thể tạo thêm nhu cầu lao động. Cực đô thị mới vì vậy được kỳ vọng vừa là nơi ở, vừa là nơi có cơ hội việc làm.

Tôi đánh giá tích cực định vị chất lượng cao của Vinhomes Green Paradise và sức hấp dẫn của hướng phát triển này đối với cộng đồng Việt kiều. Với những người tìm kiếm một nơi gắn bó lâu dài, giá trị không chỉ nằm ở tài sản nhà ở, mà còn ở môi trường sống và khả năng tiếp cận các dịch vụ phù hợp. Định hướng kết hợp đô thị đa chức năng với kết nối mới tạo thêm cơ sở để xem xét dự án như một lựa chọn an cư, không chỉ nghỉ dưỡng.

Ở góc độ chi phí sống, điều đáng phân tích là hiệu quả sử dụng nguồn lực của từng gia đình. Một nơi có nhiều dịch vụ trong phạm vi thuận tiện giúp cư dân chủ động hơn trong việc sử dụng thời gian. Kết nối công cộng phù hợp có thể giảm mức phụ thuộc vào phương tiện cá nhân. Không gian sinh hoạt, vận động và giao lưu gần nhà bổ sung lợi ích về chất lượng sống. Các lợi ích này cần được đặt cùng giá mua, chi phí dịch vụ và lịch sử dụng thực tế của hộ gia đình.

Định hướng xanh và thông minh cũng có ý nghĩa khi được chuyển thành chất lượng quản lý đô thị. Sử dụng dữ liệu để tổ chức dịch vụ, theo dõi hạ tầng, sử dụng tài nguyên hợp lý và phản hồi nhu cầu cư dân là những hướng có thể hỗ trợ vận hành. Một môi trường sống được quản lý tốt giúp các tiện ích duy trì giá trị sau khi xây dựng. Đây là phần đóng góp dài hạn của nhà phát triển, bổ sung cho hình thức kiến trúc và cảnh quan ban đầu.

Theo công bố của Vingroup ngày 5/8/2026, WCCD đã trao cho Vinhomes Green Paradise chứng nhận tạm thời về đô thị thông minh theo bộ chỉ số tùy chỉnh dựa trên ISO 37122, trong lộ trình hướng tới chứng nhận đầy đủ khi đô thị đi vào vận hành. Việc đặt mục tiêu quản trị và đo lường chất lượng ngay từ giai đoạn phát triển là một điểm đáng ghi nhận, bởi qua đó chất lượng đô thị được gắn với những tiêu chí cụ thể và có thể theo dõi.

Cần Giờ đồng thời có giá trị sinh thái được UNESCO ghi nhận qua Khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn Cần Giờ. Đặc điểm này đặt chất lượng môi trường vào vị trí quan trọng trong câu chuyện giá trị dài hạn. Với một đô thị hướng tới phát triển xanh, bảo vệ hệ sinh thái, quản lý nước, chất thải và khả năng thích ứng là những nội dung cần gắn với quá trình đầu tư, vận hành. Đây không chỉ là yêu cầu bảo vệ môi trường, mà còn là cách giữ gìn nền tảng hấp dẫn của địa bàn.

Một điểm quan trọng khác là khả năng tạo sinh kế cho cộng đồng địa phương. Đào tạo nghề, kết nối doanh nghiệp bản địa vào chuỗi cung ứng, mở rộng dịch vụ và việc làm sẽ quyết định mức độ lan tỏa thực sự của đô thị mới. Khi người dân và doanh nghiệp địa phương có thể tham gia và hưởng lợi từ quá trình phát triển, giá trị của dự án mới thực sự vượt ra ngoài phạm vi bất động sản để trở thành động lực kinh tế cho khu vực.

Vinhomes Green Paradise và tuyến Bến Thành - Cần Giờ có thể góp phần hình thành thêm một cực cư trú, dịch vụ và việc làm cho TP.HCM. Ý nghĩa không chỉ là đi từ trung tâm ra biển nhanh hơn, mà là đưa những lựa chọn sống mới tới gần người dân. Tôi đánh giá cao cách Vingroup kết hợp đầu tư kết nối, phát triển đô thị và định hướng quản trị dài hạn, qua đó góp phần mở rộng không gian phát triển trên cơ sở nâng chất lượng sống.

- Nhìn rộng hơn ngoài phạm vi hai dự án, khi đường sắt và các đại đô thị được phát triển trong một tổng thể, ông kỳ vọng mối quan hệ hai chiều này sẽ thay đổi phân bố dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế như thế nào?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng đó sẽ là một quá trình giãn dân tự nhiên, đi cùng mở rộng việc làm và cơ hội kinh doanh. Người dân lựa chọn một nơi ở mới khi thấy cuộc sống phù hợp hơn; doanh nghiệp lựa chọn một địa điểm mới khi thấy thuận lợi hơn cho hoạt động. Đường sắt mở rộng phạm vi tiếp cận, còn đô thị đầy đủ chức năng giúp những lựa chọn ấy trở nên khả thi. Sự kết hợp này có ý nghĩa hơn nhiều so với chỉ phát triển giao thông hoặc nhà ở riêng rẽ.

Khi một khu đô thị có thêm cư dân, doanh nghiệp và dịch vụ, nhu cầu di chuyển thường xuyên có điều kiện hình thành. Ngược lại, dịch vụ vận tải phù hợp giúp khu vực tiếp cận thêm lao động, khách hàng và các hoạt động mới. Hai chiều tác động này có thể hỗ trợ nhau theo thời gian. Để phát huy hiệu quả, tiến độ hạ tầng, nhà ở và tiện ích cần được phối hợp với quy mô nhu cầu thực tế trong từng giai đoạn.

Ở quy mô vùng, mỗi cực phát triển có thể đảm nhận những chức năng bổ trợ. Một nơi mạnh về dịch vụ chuyên sâu; một nơi có điều kiện phát triển cư trú, du lịch, thương mại hoặc các hoạt động mới. Sự phân công không làm các đô thị phát triển riêng rẽ, mà tạo thêm động lực để tăng cường kết nối và bổ trợ lẫn nhau. Khi các điểm đến có thế mạnh riêng, mạng lưới tạo ra giá trị lớn hơn một tập hợp khu nhà ở cùng phụ thuộc vào trung tâm cũ.

Với hành lang Hà Nội - Quảng Ninh, cơ hội đáng chú ý là mở rộng những quan hệ làm việc, giao dịch và sử dụng dịch vụ giữa các địa bàn. Với Bến Thành - Cần Giờ, đó là khả năng bổ sung chức năng ven biển vào mạng lưới hoạt động của thành phố. Trong cả hai trường hợp, những đại đô thị có chức năng đầy đủ có thể góp phần tập trung nhu cầu tại các điểm kết nối, tạo điều kiện để giao thông và hoạt động kinh tế bổ trợ nhau.

Một tác động tích cực khác là mở rộng cơ hội cho doanh nghiệp dịch vụ và người lao động. Khi nơi ở, nơi làm việc và khách hàng được kết nối thuận tiện hơn, các hoạt động kinh doanh có thêm phương án tổ chức. Lao động có thể tiếp cận nhiều cơ hội hơn mà không nhất thiết phải dồn về một địa bàn. Người dân cũng có thể cân nhắc nơi ở theo những ưu tiên khác nhau về không gian, ngân sách và chất lượng sống.

Trong quá trình đó, quy hoạch và phối hợp triển khai giữ vai trò rất quan trọng. Trường học, y tế, giao thông kết nối và không gian công cộng cần được phát triển đồng bộ với dân cư. Việc bám sát nhu cầu thực tế, tiến độ đầu tư và khả năng vận hành sẽ giúp các bên điều chỉnh phù hợp, qua đó để lợi ích của từng dự án lan tỏa tốt hơn tới khu vực xung quanh.

Điều tôi kỳ vọng là một mạng lưới đô thị có hoạt động thực và những thế mạnh bổ trợ nhau. Khi cư dân tới ở, doanh nghiệp hoạt động, dịch vụ được sử dụng thường xuyên, bất động sản có thêm nền tảng giá trị từ nhu cầu thực. Khi đó, hạ tầng không chỉ tạo sức hút cho từng dự án mà còn góp phần nâng hiệu quả hoạt động của cả khu vực. Những dự án kết hợp đô thị và đường sắt vì vậy có tiềm năng đóng góp rộng hơn vào tổ chức không gian kinh tế và đời sống.

- Vingroup không chỉ phát triển các đại đô thị mà còn tham gia đầu tư hạ tầng đường sắt thông qua VinSpeed. Ông nhìn nhận thế nào về vai trò và đóng góp của doanh nghiệp trong việc kiến tạo những không gian phát triển mới?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi đánh giá cao và ủng hộ hướng đi chủ động tham gia kiến tạo hạ tầng, tổ chức đô thị của Vingroup. Qua các dự án đường sắt do VinSpeed đầu tư và các đô thị do Vinhomes phát triển, có thể thấy một cách tiếp cận rộng hơn phạm vi của từng dự án bất động sản, khi kết nối giao thông được đặt cùng với nơi ở, dịch vụ và các điều kiện phát triển đô thị. Đây là hướng tham gia có ý nghĩa đối với việc mở rộng không gian kinh tế và nâng chất lượng sống.

Điểm đáng ghi nhận trước hết là tinh thần chủ động tạo lập giá trị. Doanh nghiệp không chỉ chờ hạ tầng được đầu tư rồi phát triển dự án, mà tham gia vào việc tạo điều kiện kết nối. Khi đồng thời phát triển những đô thị có khả năng thu hút cư dân và dịch vụ, doanh nghiệp đóng góp cả phía cung cấp hạ tầng lẫn phía hình thành nhu cầu sử dụng.

Đặc biệt, những mô hình này cần năng lực phối hợp nhiều thành phần trong thời gian dài. Nhà ở phải gắn với dịch vụ; kết nối bên ngoài phải được tiếp nối bằng giao thông nội khu; đầu tư ban đầu phải có phương án vận hành. Sự tham gia của một tổ chức có khả năng tập hợp nguồn lực và điều phối tổng thể tạo điều kiện để xử lý các mối liên hệ ấy ngay từ giai đoạn phát triển. Đây là một đóng góp về cách tổ chức, bên cạnh quy mô vốn đầu tư.

Điểm thứ hai tôi đánh giá cao là tư duy phát triển một môi trường sống hoàn chỉnh. Tại Hạ Long và Cần Giờ, giá trị căn nhà được đặt cùng khả năng tiếp cận công việc, dịch vụ và các nhu cầu hằng ngày. Cách tiếp cận đó phù hợp với thước đo tổng chi phí sống mà chúng ta đang bàn luận. Nó tạo cơ sở để nhà phát triển cạnh tranh bằng sự thuận tiện của cư dân, chất lượng phục vụ và sức sống đô thị trong dài hạn.

Điểm thứ ba là khả năng mở rộng cơ hội cho các chủ thể khác. Đô thị mới cần doanh nghiệp dịch vụ, người lao động, đơn vị vận hành và mạng lưới đối tác. Kết nối giao thông tạo điều kiện tiếp cận những hoạt động này. Tôi cho rằng khi các cơ hội được mở ra cho cộng đồng xung quanh, đầu tư của doanh nghiệp lớn có thể trở thành nền tảng để nhiều đơn vị nhỏ hơn cùng tham gia, đóng góp và phát triển.

Lợi ích của cư dân và nhà phát triển gặp nhau rõ nhất ở chất lượng vận hành. Một khu đô thị được sử dụng tốt sẽ có người muốn ở, đơn vị muốn kinh doanh và các dịch vụ có nhu cầu thường xuyên. Cư dân được hưởng môi trường sống thuận tiện; doanh nghiệp có nền tảng duy trì sức hấp dẫn của sản phẩm. Vì vậy, dịch vụ sau bàn giao và mức độ hài lòng của cư dân cần được xem là một phần của chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp.

Những doanh nghiệp chủ động đóng góp nguồn lực cho hạ tầng và đô thị đồng bộ như Vingroup cần được ghi nhận, khuyến khích. Sự đồng hành thiết thực là tạo môi trường thực hiện minh bạch, phối hợp tốt các hạng mục và cùng hướng tới lợi ích cư dân. Nhà nước giữ vai trò quy hoạch, kết nối, bảo đảm lợi ích công; doanh nghiệp phát huy năng lực đầu tư, tổ chức thực hiện và vận hành. Khi các vai trò được phối hợp tốt, lợi ích phát triển có điều kiện lan tỏa rộng hơn.

Ở góc độ thị trường, tôi kỳ vọng hướng đi này thúc đẩy một tiêu chuẩn cạnh tranh mới: Doanh nghiệp được đánh giá qua khả năng kiến tạo những nơi đáng sống, không chỉ số lượng căn nhà đưa ra thị trường. Khi có thêm nhà phát triển cùng cạnh tranh bằng hạ tầng, dịch vụ, quản lý và chất lượng đô thị, người dân được hưởng lợi. Đó là đóng góp của cách tiếp cận mà Vingroup đang theo đuổi, có khả năng tạo tác động vượt ra ngoài kết quả kinh doanh của từng dự án.

- Từ những chuyển động đó, ông kỳ vọng điều gì trong chu kỳ phát triển 10 - 20 năm tới của thị trường bất động sản? Người mua nhà và thị trường cần thay đổi cách đánh giá "đắt - rẻ" như thế nào để nhận diện đúng giá trị của một nơi ở?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi kỳ vọng trong 10 - 20 năm tới, giá trị của quá trình phát triển đô thị sẽ được nhìn rõ hơn từ chính cuộc sống của người dân. Giá bán cho biết khả năng mua nhà; chi phí hằng tháng cho biết khả năng duy trì cuộc sống tại đó; còn thời gian di chuyển, dịch vụ và môi trường sinh hoạt phản ánh chất lượng sống mà người dân nhận được. Nhận diện đầy đủ những yếu tố này, chúng ta sẽ có cơ sở thực tế hơn để đánh giá một căn nhà có tương xứng với số tiền bỏ ra hay không.

Theo tôi, người mua có thể bắt đầu từ chính nhịp sống hằng ngày của gia đình, như các thành viên thường đi đâu, sử dụng những dịch vụ gì, cần phương tiện nào và dành bao nhiêu thời gian cho gia đình. Đặt căn nhà vào những nhu cầu rất cụ thể như vậy, lợi thế của trường học gần, dịch vụ đầy đủ, ga tàu thuận tiện hay không gian công cộng sẽ trở nên rõ ràng hơn. Giá trị của vị trí khi ấy được thể hiện ngay trong cách người dân sử dụng và trải nghiệm nơi ở mỗi ngày.

Với hạ tầng đang triển khai, người mua cần phân biệt lợi ích hiện hữu với lợi ích theo lộ trình dự kiến, đồng thời tính phương án tài chính phù hợp trong từng giai đoạn. Điều quan trọng là không đưa toàn bộ kỳ vọng tương lai vào quyết định ở thời điểm hiện tại. Một lựa chọn hợp lý cần cân bằng được nhu cầu trước mắt với những lợi ích có thể hình thành trong dài hạn, để lợi thế hạ tầng thực sự hỗ trợ cho kế hoạch an cư của gia đình.

Ở cấp độ thị trường, tôi cho rằng thành công của TOD nên được nhìn qua khả năng tiếp cận tốt hơn, nguồn cung nhà ở phù hợp hơn, việc làm và dịch vụ phát triển, cộng đồng cư dân hình thành ổn định. Giá trị tài sản có cơ sở vững hơn khi gắn với những yếu tố ấy. Vì vậy, sự phát triển của một khu đô thị cần được đánh giá qua sức sống thực tế của nó, bên cạnh diễn biến giá bất động sản ở từng thời điểm.

Tôi kỳ vọng những mô hình tại Hạ Long và Cần Giờ sẽ góp phần thúc đẩy cách nhìn đó. Vinhomes Global Gate Hạ Long hướng tới kết hợp cư trú, hoạt động kinh tế và kết nối liên vùng; Vinhomes Green Paradise mở ra lựa chọn sống ven biển gắn với các chức năng của TP.HCM. Điều tôi đánh giá cao ở hướng đi của Vingroup là đặt giao thông, dịch vụ và nơi ở trong cùng một tầm nhìn, để giá trị bất động sản được hình thành cùng giá trị phát triển đô thị.

Về lâu dài, giá trị của một đô thị sẽ thể hiện ngày càng rõ ở những lựa chọn mà nó mang lại cho người dân và cách những nguồn lực về tiền bạc, thời gian được sử dụng hiệu quả hơn. Đường sắt hiện đại có thể mở rộng phạm vi tiếp cận, còn cách tổ chức đô thị sẽ quyết định những lợi thế kết nối đó được chuyển hóa vào đời sống ra sao. Khi hai yếu tố được phát triển đồng bộ, những khu vực từng được xem là xa có thể trở thành nơi đáng sống, có việc làm, dịch vụ và sức hút kinh tế riêng.

Vì vậy, điều tôi muốn nhấn mạnh là khi lựa chọn một căn nhà, bên cạnh câu hỏi phải bỏ ra bao nhiêu tiền, người mua cũng nên nhìn xem nơi ở đó sẽ phục vụ cuộc sống của gia đình mình như thế nào trong nhiều năm tới. Khi đường sắt mở rộng khả năng tiếp cận và đô thị được tổ chức đầy đủ, người dân sẽ có thêm những lựa chọn phù hợp hơn về nơi ở và chất lượng sống. Tôi tin rằng đó cũng là hướng mà những nhà phát triển có tầm nhìn dài hạn cần theo đuổi, tạo ra những nơi người dân có thể sống, làm việc và gắn bó lâu dài.

- Trân trọng cảm ơn ông về những chia sẻ rất đáng chú ý, từ cách nhìn lại khái niệm "đắt - rẻ" của một nơi ở đến vai trò của đường sắt và TOD trong mở rộng không gian sống, tạo thêm các cực phát triển mới và nâng cao chất lượng sống của người dân!