TS. Trần Ngọc Quang: Thị trường BĐS Việt Nam năm 2017 sẽ phát triển theo hướng bền vững

Dưới đây là những trao đổi của TS. Trần Ngọc Quang với Reatimes về diễn biến thị trường BĐS thời gian qua cũng như dự báo về thị trường BĐS trong năm 2017 và những năm tiếp theo.

PV: Nhìn toàn cục, thị trường BĐS đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng. Các biểu hiện nổi bật đó là gì thưa ông?

TS. Trần Ngọc Quang: Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang phục hồi mạnh mẽ và góp phần tích cực phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Về tổng quan, sự phát triển của thị trường đã đạt được những mục tiêu Nhà nước đề ra; đạt được nguyện vọng của nhà đầu tư cũng như mong muốn của người dân.

Các biểu hiện nổi bật đó là tính thanh khoản tốt; các dịch vụ BĐS tăng ổn định và đặc biệt tăng về chất lượng, giá trị các giao dịch; tín dụng BĐS dao động ở mức 8,5% tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng là hợp lý; nợ xấu giảm mạnh và ổn định; số lượng các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh; các dự án được triển khai mạnh mẽ ở tất cả các phân khúc; kết quả của chính sách hỗ trợ của Nhà nước từ gói 30.000 tỷ đồng đã tác động mạnh mẽ đến thị trường và cung cấp cho hàng vạn gia đình có nhà để ở; thị trường BĐS phát triển đã góp phần chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại và đảm bảo tính an toàn cho hệ thống ngân hàng…

Điều này cho thấy hệ thống chính sách thị trường BĐS hiện nay đang phát huy hiệu quả tích cực và niềm tin của thị trường đang phát triển tốt. Cùng với đó là sự điều tiết của Nhà nước ngày một hiệu quả đối với thị trường BĐS.

TS. Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam.

PV: Thưa ông, nói như vậy không có nghĩa là thị trường BĐS đã phát triển thực sự cân đối, ổn định?

TS. Trần Ngọc Quang: Phải khẳng định rằng, thị trường đang phát triển theo hướng bền vững, nhưng bên cạnh đó cũng tiềm ẩn những nguy cơ buộc chúng ta phải có những hành động và biện pháp ứng xử kịp thời để đảm bảo cho thị trường tiếp tục phát triển một cách tốt đẹp như trong năm 2016.

Gần đây xuất hiện những dấu hiệu tiềm ẩn các nguy cơ tiêu cực cho thị trường BĐS như: Cơ cấu hàng hóa có sự mất cân đối. Trong khi nhu cầu của đại bộ phận người dân là nhà ở phân khúc trung bình và thấp (chiếm khoảng 70% tổng nhu cầu) thì trên thị trường hầu hết các dự án lại cung cấp hàng hóa BĐS là nhà ở cao cấp, thiếu hàng hóa có giá bán thấp, phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân có nhu cầu nhà ở. Tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh rất ít căn hộ chung cư mới có giá bán dưới 20 triệu đồng một mét vuông.

Bên cạnh đó, tình trạng phát triển ồ ạt các dự án, đặc biệt là các thành phố lớn mà không căn cứ vào kế hoạch và nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa phương tại từng thời điểm. Việc phát triển các nhà ở xã hội bị chững lại do nguồn vốn hỗ trợ cũng như các chính sách có liên quan đến nhà ở xã hội chưa được giải tỏa hoặc đáp ứng phù hợp.

Ngoài ra, hệ thống thông tin, dữ liệu thị trường BĐS vẫn chưa được cải thiện, các dự báo về thị trường thiếu và không sát với thực tế. Điều này ảnh hưởng lớn tới sự điều hành của Chính phủ và các quyết định của chủ đầu tư trở nên thiếu chính xác, nhiều rủi ro.

PV: Biết là rủi ro nhưng tại sao nhiều doanh nghiệp BĐS đã và đang đặt ra tham vọng phát triển các dự án BĐS trung và cao cấp mà “bỏ quên” căn hộ bình dân mà thị trường đang rất cần?

TS. Trần Ngọc Quang: Cho đến thời điểm hiện nay, chúng ta chưa có một khái niệm rõ ràng thế nào là phân khúc cao cấp, thế nào là phân khúc trung cấp. Vì vậy, để phục vụ cho mục tiêu về makerting và bán hàng của mình, hầu hết các chủ đầu tư đều nói sản phẩm của họ thuộc phân khúc cao cấp. Tôi cho rằng, cần có tiêu chí rõ ràng để phân biệt các phân khúc.

Quay trở lại lý do tại sao các chủ đầu tư lại tập trung nhiều vào phân khúc đó? Theo tôi, điều này xuất phát từ nhu cầu và đòi hỏi ngày càng cao của người dân cũng như thị trường BĐS. Bên cạnh giá sản phẩm phải hợp lý, khách hàng còn đòi hỏi về chất lượng dịch vụ, những tiện ích trong khu đô thị, kiến trúc của tòa nhà, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị đó cần phải được nâng lên… Vì vậy, các chủ đầu tư phải hướng tới việc đáp ứng những nhu cầu đó của người dân. Cho nên, trên thị trường xuất hiện rất nhiều dự án được gọi là cao cấp.

Cũng phải đề cập thêm đó là cùng với công sức để triển khai một dự án, song nếu đầu tư các sản phẩm cao cấp hiện nay có lợi hơn và đầu tư nhà ở trung bình và thấp không có gì hỗ trợ và hiệu quả khác biệt thì các chủ đầu tư đương nhiên tập trung đầu tư vào phân khúc cao cấp.

PV: Dễ thấy việc các chủ đầu tư phát triển quá nhiều các dự án BĐS trung và cao cấp có thể gây ra những nguy cơ về lệch pha cung – cầu. Tuy nhiên, ông có thể lý giải vì sao cho đến thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc cao cấp vẫn có “đất sống” khi thu hút được một lượng lớn khách hàng?

TS. Trần Ngọc Quang: Rõ ràng nó thể hiện sự mất cân đối của thị trường. Tuy nhiên, chúng ta phải nhìn ở một số khía cạnh khác. Nhu cầu của đại bộ phận người dân dân hiện nay nằm ở phân khúc trung bình, dưới trung bình và thấp. Trong khi đó, giá nhà hầu như cao, trên 20 triệu đồng một mét vuông. Phân khúc để đáp ứng 70% nhu cầu hàng hóa của thị trường là không nhiều. Ngoài ra, thời gian qua, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ khá trầm lắng. Tôi cho rằng đây là điểm chúng ta cần cân nhắc để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển cân đối hơn, tức là phải thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở trung bình và thấp.

Ngoài ra, chúng ta đang nói rằng có quá nhiều hàng hóa cao cấp nhưng trên thực tế, nếu đi sâu đánh giá từng hàng hóa một trong thị trường cao cấp này có thể nhận thấy, các chủ đầu tư đang có ý thức rất lớn về mặt thị trường. Sản phẩm cao cấp hiện nay không như cao cấp ngày xưa. Sản phẩm cao cấp hiện nay không phải chỉ toàn là căn rộng hàng trăm mét vuông, mà phân khúc này hiện có cả những căn hộ dưới 100m2. Vấn đề là tỷ lệ những căn hộ và số lượng các căn hộ dưới 100m2 trong những chung cư cao cấp không phải ít.

Đó là sự điều chỉnh hợp lý của các chủ đầu tư khi bán hàng hóa xét về tổng giá trị một hàng hóa BĐS chứ không quan tâm đến đơn giá. Vì vậy, cho đến thời điểm hiện tại, phân khúc cao cấp vẫn thu hút được nhiều người dân, bởi vẫn nằm trong khả năng tự cân đối của lượng lớn khách hàng.

Tuy nhiên, suy cho cùng chúng ta vẫn phải nhìn nhận rằng, cần có sự cải thiện về cơ cấu hàng hóa, đặc biệt là cơ cấu hàng hóa giữa phân khúc cao cấp và trung bình. Cần tìm mọi cách để thúc đẩy phân khúc trung bình và thấp. Có như vậy, thị trường BĐS mới phát triển một cách bền vững được.

Việc cải thiện này phải bắt nguồn từ chính sách của Nhà nước trong việc quy hoạch, cấp phép các dự án và phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá thấp, đặc biệt là có chính sách phát triển nhà ở để bán và cho thuê phục vụ cán bộ công nhân các khu công nghiệp, chính sách thuế, tài chính đối với nhà ở các phân khúc này cần được ưu đãi hơn để làm đòn bẩy phát triển thị trường mà vẫn cân đối được cơ cấu hàng hóa.

PV: Nếu như ông phân tích, nghĩa là chúng ta chỉ có những lo ngại nhất định chứ chưa có những dấu hiệu bong bóng BĐS?

TS. Trần Ngọc Quang: Để xuất hiện bong bóng BĐS thì cần rất nhiều yếu tố như trong giai đoạn 2008-2013. Ví dụ như: kinh tế vĩ mô phát triển không ổn định, đi xuống; dư nợ tín dụng tăng lên một cách đột ngột trong BĐS, lên đến 15 - 20%; sự buông lỏng quản lý của cơ quan quản lý Nhà nước đối với việc phát triển thị trường BĐS và nhiều yếu tố khác tạo nên sự phát triển bất ngờ và đột biến của thị trường BĐS.

Hiện nay, như chúng ta đều biết, kinh tế vĩ mô phát triển rất tốt và đang ổn định; dư nợ tín dụng đang nằm ở trong mức cho phép khoảng 8,5 -9% trong tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng; về công tác quản lý nhà nước: ngay sau giai đoạn 2008-2013, chúng ta đã có hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật tương đối hoàn chỉnh như Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp… Tất nhiên còn nhiều vấn đề thực tế phát sinh nhưng rõ ràng hệ thống văn bản đó đang phát huy hiệu quả tích cực trong xã hội; những bài học đắt giá các doanh nghiệp BĐS nắm bắt được qua thực tiễn…sự tham gia mạnh mẽ và hiệu quả của các tổ chức xã hội nghề nghiệp như Hiệp hội bất động sản Việt Nam và các Hiệp hội bất động sản địa phương…

Tất cả những yếu tố đó làm giảm thiểu rất nhiều những nguy cơ tạo ra bong bóng cho thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới. Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam cũng như cơ quan quản lý Nhà nước đang phát triển thị trường BĐS một cách khá bền vững.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng đang phát triển mạnh mẽ.

PV: Ông vừa nhắc đến chính sách tín dụng BĐS. Nó có vai trò đặc biệt quan trọng, đảm bảo cho thị trường phát triển lành mạnh và ổn định. Hiệp hội BĐS Việt Nam có kiến nghị gì trong việc điều tiết nguồn tín dụng cho thị trường BĐS trong năm 2017?

TS. Trần Ngọc Quang: Chính sách tín dụng BĐS hiện có một số vấn đề. Thứ nhất, liên quan đến cơ cấu tín dụng BĐS. Hiện nay, tỷ lệ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ tín dụng ở trong ngưỡng hợp lý. Nhưng chúng ta đều thấy rằng, dư nợ tín dụng BĐS lại dồn chủ yếu ở phân khúc cao cấp và tập trung vào một số chủ đầu tư lớn. Điều này tạo nên những rủi ro tiềm ẩn cho thị trường BĐS. Chắc chắn chúng ta phải có những biện pháp để phân bổ các nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Nó phải đồng đều hơn và phải đi đúng định hướng của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở và hướng tới đại bộ phận người dân.

Thứ hai, lượng vốn tín dụng chỉ trông chờ vào ngân hàng là bất hợp lý, chứa đựng nhiều rủi ro. Không chỉ rủi ro cho bản thân thị trường BĐS mà còn rủi ro cho chính hệ thống ngân hàng và cho nền kinh tế. Chính vì thế, hiện nay, Hiệp hội BĐS Việt Nam đang nỗ lực cùng với các hội viên của mình xây dựng được đề án, đưa ra những kiến nghị với các cơ quan quản lý Nhà nước, tham mưu cho Nhà nước để xây dựng chính sách phát triển hệ thống các quỹ đầu tư BĐS. Từ đó, tạo nên những nguồn vốn lớn cho thị trường BĐS, có như vậy chúng ta mới giải quyết được một cách cơ bản nguồn vốn cho thị trường BĐS, tránh bị lệ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng.

PV: Ông có thể phân tích rõ hơn về lộ trình xây dựng các quỹ cho thị trường BĐS?

TS. Trần Ngọc Quang: Trong nhiệm kỳ vừa qua, Hiệp hội cũng đã có chủ trương nghiên cứu, thúc đẩy việc thành lập các quỹ đầu tư BĐS. Việc phát triển quỹ này là một chủ trương đúng đắn của Nhà nước và Hiệp hội cũng đã có những nghị quyết để hỗ trợ cho một số hội viên phát triển quỹ đầu tư BĐS.

Ví dụ như, vào cuối năm 2015, Hiệp hội đã có nghị quyết hỗ trợ cho Tập đoàn Hoàng Quân nghiên cứu và phát triển quỹ đầu tư BĐS. Một số hội thành viên cũng có đề xuất mong muốn phát triển quỹ này. Tuy nhiên, rõ ràng quá trình thiết lập các quỹ đầu tư BĐS còn nhiều vướng mắc về mặt hệ thống pháp luật, quy trình thủ tục cũng như những vấn đề về thực tiễn.

Hiện nay, Hiệp hội BĐS Việt Nam đang nghiên cứu để giải quyết những vướng mắc đó. Chúng tôi dự kiến sẽ lập một đề án để kết hợp với cơ quan quản lý Nhà nước cùng nghiên cứu, đưa ra các giải pháp để thành lập các quỹ đầu tư BĐS một cách thực chất và hiệu quả, sẽ phổ biến sâu rộng tới các hội viên của Hiệp hội. Từ những vấn đề mà đề án đặt ra, có thể kiến nghị và tham mưu cho các cơ quan quản lý Nhà nước đưa ra các chính sách phù hợp để làm sao kích thích được sự phát triển của quỹ đầu tư BĐS. Có sự nghiên cứu một cách đầy đủ và bài bản như vậy thì mới có thể tạo điều kiện cho các quỹ đầu tư BĐS Việt Nam phát triển được.

PV: Từ tất cả những điều như vừa phân tích, ông có kỳ vọng gì vào sự phát triển của thị trường BĐS  trong năm 2017 cũng như những năm tiếp theo?

TS. Trần Ngọc Quang: Với xu hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian qua, với sự quản lý ngày một hiệu quả, đi vào thực chất của các cơ quan quản lý Nhà nước, cùng sự phát triển của các doanh nghiệp BĐS một cách bài bản và bên cạnh đó là cái sự tham gia một cách mạnh mẽ, hiệu quả của các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tôi cho rằng nối tiếp đà phục hồi và phát triển của năm 2016, bước sang năm 2017, thị trường BĐS Việt Nam vẫn sẽ phát triển theo hướng bền vững và đạt được những mục tiêu quản lý của Nhà nước cũng như kỳ vọng của người dân và doanh nghiệp.

PV: Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi này./.