TS. Võ Trí Thành: Nửa cuối năm, thị trường bất động sản sẽ “bớt khó” hơn

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh nhận định, muốn khôi phục được niềm tin cũng như sự tăng trưởng của thị trường bất động sản, trong điều hành chính sách, phải luôn luôn gắn bất động sản với ổn định kinh tế vĩ mô và sự phát triển lành mạnh của thị trường tài chính.

 *****

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý đầu năm 2023, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý, như: Tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động… Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lao động, cắt giảm 20 - 50% chế độ lương…

Những khó khăn lớn doanh nghiệp đang gặp phải như: Pháp lý; Tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng; Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng…

Dù đã gần hết quý II nhưng những tín hiệu khởi sắc trên thị trường bất động sản vẫn chưa rõ ràng. Nguyên nhân là bởi "cơn bão lớn" đi qua đã và đang để lại những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Để có những góc nhìn mới cũng như đưa ra những giải pháp nhằm khôi phục niềm tin cho thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc phỏng vấn TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia.

CHƯA CÓ GIẢI PHÁP CĂN CƠ ĐỂ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

PV: Ông đánh giá ra sao về diễn biến thị trường bất động sản trong hai năm vừa qua?

TS. Võ Trí Thành: Theo tôi, gần hai năm qua, thị trường bất động sản rất khó khăn và tiềm ẩn những nguy cơ ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và sự phát triển lành mạnh của thị trường tài chính. Có 2 vấn đề chính mà chúng ta thấy rõ hiện nay:

Thứ nhất, quá trình xây dựng chính sách, sự giám sát và hành vi thị trường đang “có vấn đề”.

Thứ hai, Chính phủ, các bộ, ngành, doanh nghiệp đang nỗ lực khôi phục niềm tin cho thị trường, giúp dòng tiền có thể quay trở lại và một số kênh huy động vốn trở nên “thanh thoát” hơn.

Nhưng câu hỏi đặt ra là, nếu chúng ta cứ mãi chạy theo để xử lý từng tình huống cụ thể như hiện tại thì đến một thời điểm nào đó trong tương lai, những câu chuyện tương tự sẽ lại xuất hiện. Điều đáng tiếc là chưa có những giải pháp căn cơ để phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam.

Cụ thể, đối với thị trường trái phiếu, ngay từ năm 2000, chúng ta đã đặt ra vấn đề phát triển bền vững, hiệu quả thị trường này nhưng rồi do vận hành thiếu bài bản, chuyên nghiệp nên đã để lại hệ quả như giai đoạn vừa qua và thậm chí còn kéo dài dai dẳng trong thời gian tới. Như vậy, chúng ta phải thực sự nhìn nhận ra những nền tảng cơ bản của thị trường thì khi đó, mới có thể phát triển lành mạnh được.

Vừa rồi, trước những khó khăn mà thị trường đang gặp phải, Quốc hội, Chính phủ đã đưa ra những giải pháp giải quyết tiến bộ, hợp lý nhưng có vẻ vẫn chưa “đủ”.

Thứ nhất, đưa ra một luật sửa nhiều luật và những cơ chế đặc thù. 

Thứ hai, trao quyền mạnh mẽ hơn cho các cấp chính quyền. Cùng với đó là xử lý nợ xấu, ban hành các nghị quyết và coi nghị quyết trong một chừng mực, vừa là thí điểm và vừa có hiệu lực như luật. Đây cũng có thể coi là giải pháp căn cơ, theo nghĩa: Thế giới hiện nay rất bất định, các cú sốc đến bất ngờ và chúng ta không thể dự báo trước được. Những điều chúng ta coi là bất thường cũng sẽ trở nên bình thường vì trong quá trình làm, vẫn phải sử dụng những giải pháp như vậy.

PV: Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là gì, thưa ông?

TS. Võ Trí Thành: Tôi đồng ý với quan điểm và kết quả khảo sát của nhiều tổ chức nghiên cứu đã chỉ ra rằng, 70% khó khăn của thị trường bất động sản đến từ những vấn đề pháp lý. Bản chất nằm ở 2 phương diện:

Thứ nhất, thị trường thiếu minh bạch, quyền sở hữu không rõ ràng thì không thể có giao dịch. Nghĩa là khi không xử lý được vấn đề pháp lý thì không có dòng tiền, dù có ban hành nhiều chính sách cùng các gói hỗ trợ tốt và doanh nghiệp có những giải pháp tái cấu trúc, nỗ lực thế nào đi chăng nữa.

Thứ hai, trong bối cảnh hiện nay, không ít cán bộ các cấp chính quyền đang “sợ” và “né” trách nhiệm. Nếu pháp lý không rõ ràng thì không một ai dám thực hiện.

Gần hai năm qua, thị trường bất động sản rất khó khăn và tiềm ẩn những nguy cơ ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và sự phát triển lành mạnh của thị trường tài chính. (Ảnh minh họa: Tùng Dương)

NÊN ƯU TIÊN PHỤC HỒI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỂ TẠO ĐỘT PHÁ PHỤC HỒI KINH TẾ

PV: Theo ông, cần xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất động sản với tầm nhìn dài hạn như thế nào?

TS. Võ Trí Thành: Thứ nhất, bất động sản là một lĩnh vực quan trọng trong phát triển nền kinh tế. Bản thân thị trường này có độ lan tỏa lớn và cần nhìn nhận bất động sản theo nghĩa bất động sản dịch vụ, đa công năng, khai thác công trình và xây dựng. 

Và đã là thị trường thì điều đặc biệt quan trọng là vấn đề sở hữu. Chính sách cần sự tường minh, rõ ràng đối với sở hữu tài sản và quyền tài sản đối với các giao dịch.

Thứ hai, phải luôn luôn nhìn bất động sản gắn với ổn định vĩ mô và sự phát triển lành mạnh của hệ thống tài chính. Bất động sản luôn cần nguồn vốn lớn nên có sự liên quan chặt chẽ tới hệ thống tài chính và ổn định kinh tế vĩ mô. Điểm tích cực của thị trường bất động sản đối với thị trường tài chính là thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển, mặc dù cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro và không dễ dàng trong quá trình thực hiện.

Và cả hai thị trường này đều có thể gặp rủi ro. Bởi bất động sản liên quan đến tài sản lớn, nên rất dễ có những vấn đề về sau, như sự công bằng, bong bóng, đóng băng…

Đã có rất nhiều những cuộc khủng hoảng về kinh tế đều bắt nguồn từ sự đổ vỡ của hai thị trường: Tài chính và bất động sản. Cái khó là thị trường bất động sản hiện đang chịu rất nhiều áp lực vĩ mô.

Vì vậy, điều quan trọng là phải có những giải pháp từ khuôn khổ pháp lý, giám sát, kênh dẫn vốn hay vấn đề xử lý tranh chấp… để đảm bảo quyền sở hữu về tài sản. Và để có thể xây dựng và thực hiện được chính sách là cả quá trình bền bỉ và dài hạn.

PV: Tập trung vào lĩnh vực nào để tạo đột phá phục hồi kinh tế là điều được các cơ quan quản lý và giới học giả đặc biệt quan tâm. Nhiều quan điểm cho rằng, trong thời điểm này, nên ưu tiên phục hồi thị trường bất động sản?

TS. Võ Trí Thành: Trong năm 2023, cần quan tâm đến các động lực tăng trưởng từ phía tổng cầu của nền kinh tế Việt Nam (tiêu dùng, đầu tư, chi tiêu công và đặc biệt là xuất khẩu). Xuất khẩu giảm, tiêu dùng vẫn ở mức tăng và vừa qua, nền kinh tế vẫn có sự tăng trưởng là nhờ tiêu dùng. Tuy nhiên hiện nay, tốc độ tăng trưởng này cũng đang có nguy cơ giảm dần. Và lĩnh vực quan trọng tiếp theo trong năm nay là đầu tư, đặc biệt là đầu tư công.

Có thể thấy, đằng sau đầu tư là các công trình xây dựng, bất động sản hạ tầng, khu công nghiệp, logistics… góp phần làm hạn chế sự suy giảm tăng trưởng, bù đắp cho những phần bị giảm sút.

Năm nay, đầu tư công rất quan trọng, chủ đạo là xây dựng hạ tầng. Hiện nay, do vấn đề về pháp lý cũng như nguồn vốn nên hàng nghìn dự án trên cả nước đang phải tạm dừng triển khai. Nếu tháo gỡ được những khó khăn để tiếp tục triển khai các dự án này thì dòng tiền sẽ quay trở lại. Đây cũng là điều quan trọng với tăng trưởng và tạo ra giá trị gia tăng cao. Do đó, cần phải đẩy nhanh tiến độ giải ngân đầu tư công. Qua đó, tháo gỡ những vướng mắc về đầu tư cơ sở hạ tầng, cũng như những tồn đọng về vốn giữa các doanh nghiệp.

Nếu nói về dài hạn thì cần bàn đến chất lượng hạ tầng như thế nào, công trình có phù hợp không? Và ẩn chứa đằng sau chính là ưu tiên cho vấn đề xây dựng. 

Cùng với đó, bất động sản có sự liên quan chặt chẽ đến sự ổn định thị trường tài chính. Và nguyên nhân dẫn đến những bất ổn trên thị trường tài chính vừa qua là do sự ngưng trệ của thị trường trái phiếu như hiện tượng không thể huy động vốn, khan dòng tiền, thị trường không có thanh khoản…

Từ đó, đã làm mất đi lòng tin, không chỉ của các bên tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản, trái phiếu mà cả các bên liên quan. Nếu không giải quyết được những vấn đề khó khăn trước mắt thì đầu tư nói chung không thể tăng trưởng được.

Trước tiên, phải xử lý triệt để vấn đề của nhà đầu tư trái phiếu và các nhà đầu tư mua sản phẩm bất động sản nhưng chưa được tháo gỡ về pháp lý quyền sở hữu, nếu không sẽ không kích thích được đầu tư tư nhân. Tất nhiên, còn rất nhiều yếu tố khác của thị trường như đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, hiện nay, không có quá nhiều thương vụ thành công với nhà đầu tư nước ngoài.

Từ đó, lòng tin trên thị trường đang bị sụt giảm nghiêm trọng, không chỉ là lòng tin vào thị trường bất động sản, trái phiếu mà còn cả hệ thống tài chính và nền kinh tế. 

“ÁNH SÁNG VẪN SẼ XUẤT HIỆN TRÊN BẦU TRỜI ĐANG U ÁM”

PV: Dựa vào triển vọng kinh tế Việt Nam, ông có thể dự báo thị trường bất động sản sẽ diễn biến như thế nào trong thời gian tới?

TS. Võ Trí Thành: Có 2 lý do cơ bản ảnh hưởng đến thị trường bất động sản mà chúng ta đang nhìn nhận, đánh giá. Thứ nhất là nhóm biến số từ bên ngoài. Áp lực do các điều kiện tài chính tiền tệ có thể “đỡ đi” do mức tăng lãi suất ít hơn, lạm phát đã qua đỉnh. Mặc dù tăng trưởng kém hơn cùng kỳ nhưng có thể sự suy thoái không quá nặng nề và nếu có thì cũng ở mức độ nhẹ. Hiện nay, trên thế giới có một số nền kinh tế tăng trưởng tốt, như trường hợp Trung Quốc cũng sẽ có tác động tích cực hơn đến kinh tế toàn cầu.

Thứ hai là nhóm biến số trong nước. Bên cạnh những chính sách đã được ban hành thì chúng ta đang rất kỳ vọng vào việc giải quyết vấn đề liên quan đến tài chính tiền tệ, thanh khoản, tỷ giá lãi suất, thị trường trái phiếu và bất động sản. 

Hiện nay, thanh khoản tại hệ thống ngân hàng đang dần có sự cải thiện, cộng với áp lực lạm phát, lãi suất điều hành, lãi suất ngân hàng đang có chiều hướng giảm. Nếu những điều kiện từ bên ngoài diễn ra thuận lợi thì lãi suất được kỳ vọng sẽ tiếp tục giảm mạnh hơn nữa trong thời gian tới.

Tất nhiên, 2023 là năm mà không thể có lãi suất thấp được. Như vậy, các giải pháp từ pháp lý đến hỗ trợ tài chính chung hay từng gói hỗ trợ riêng lẻ cũng như quyết tâm tái cấu trúc thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ dần dần được hiện thực hóa và đi vào cuộc sống. Cùng với đó, nếu đầu tư công, cơ chế đặc thù cho từng địa phương phát huy tốt thì nửa cuối năm, thị trường bất động sản sẽ “bớt khó” hơn.

Theo tôi, hiện nay, các điều kiện và biến số dự báo chưa mang tính bao trùm phổ quát, thế giới rất bất định. Nếu điều kiện bên ngoài không quá xấu, áp lực giảm dần thì từ quý III/2023 sẽ có những tín hiệu tích cực ở một số lĩnh vực của nền kinh tế, kể cả thị trường bất động sản. Và nếu điều kiện bên ngoài thuận lợi thì chắc chắn ngân hàng thương mại sẽ tiếp tục giảm lãi suất. 

Lý do tiếp theo là cho đến nay, đầu tư công vẫn chậm. Nhưng như tôi đã nói, nếu so với trước đây thì đầu tư công đang có sự tích cực hơn, mặc dù vẫn còn chậm so với kế hoạch.

Một điều quan trọng nữa là cơ chế đặc thù cho “đầu tàu” kinh tế TP.HCM. Dù cơ chế đặc thù chưa hoàn hảo, vì nhiều người mong muốn phải mang tính đột phá hơn nữa nhưng cơ chế lại có 2 khía cạnh: Một là, để xử lý, vượt qua những khó khăn tồn đọng ở hiện tại, vướng mắc của hàng trăm dự án bất động sản. Hai là, những điểm đột phá mới để thúc đẩy đầu tư, tăng trưởng.

TP.HCM cũng đang nỗ lực sẵn sàng chuẩn bị triển khai cơ chế đặc thù nếu được Quốc hội thông qua trong kỳ họp này. Khi đó, đến quý III chắc chắn sẽ bộc lộ được những điểm tích cực. Hàng trăm dự án sẽ được triển khai, bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản. 

Tôi cho rằng, đây chưa phải là tất cả những diễn biến của thị trường bất động sản, nhưng “ánh sáng vẫn sẽ xuất hiện trên bầu trời đang u ám”. Bên cạnh đó, còn một vấn đề chúng ta cũng phải quan tâm, đó là việc thanh tra, kiểm tra các dự án. Nếu kết thúc sớm được quá trình này thì sẽ giải tỏa được rất lớn tâm lý cho thị trường.

PV: Tại phiên thảo luận về kinh tế, xã hội của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 9/5, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng phát biểu rằng, khó khăn nhất hiện này là tâm lý của thị trường, niềm tin xã hội và né tránh, sợ trách nhiệm của cán bộ thực thi các cấp, "hiện tượng đá bóng, đá lên trên xong lại ngồi chờ, tức là không làm gì”. Sau đó Bộ trưởng dẫn chứng, mỗi một năm của giai đoạn 2018 - 2021, TP.HCM cấp phép trung bình khoảng 70 dự án bất động sản, nhưng trong 2 năm vừa qua chỉ cấp phép có 8 dự án, tức là hầu như đứng bóng, không làm gì.

Giải pháp nào để giải quyết vấn đề bộ phận cán bộ các cấp sợ, né tránh, đùn đẩy và lẩn tránh không làm để tạo động lực và điều kiện phục hồi, phát triển nền kinh tế, thưa ông?

TS. Võ Trí Thành: Hiện nay, bên cạnh những cơ chế đặc thù của từng địa phương, Chính phủ đang xây dựng một khuôn khổ pháp lý cho cán bộ thực hiện nhiệm vụ. Và vừa rồi, Bộ Nội vụ đang lấy ý kiến dự thảo nghị định quy định về khuyến khích, bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám đột phá vì lợi ích chung.

Theo tôi, có 2 cách để giải quyết vấn đề một bộ phận cán bộ các cấp sợ, né tránh, đùn đẩy và lẩn tránh không dám làm:

Thứ nhất là cách làm mang tính tình thế, Quốc hội ban hành Nghị quyết cho phép làm, có những vấn đề cần thí điểm khi luật chưa xử lý được. 

Thứ hai, biện pháp mang tính căn cơ là cơ chế, chính sách phải xuất phát từ các yêu cầu thực tế vì hiện nay, có nhiều sự bất định mà chúng ta chưa thể lường trước được. 

Để cán bộ dám nghĩ, dám làm, chính sách khuyến khích cần đặt trong bối cảnh mới, công nghệ thay đổi, yêu cầu mới, luật pháp hiện tại không theo kịp… Việc quản lý cán bộ có thể tham khảo theo 4 tiêu chí sau: Sự linh hoạt; tốc độ; làm việc gì cũng phải nghĩ đến các bên liên quan và thí điểm học hỏi (thử nghiệm học hỏi).

PV: Trân trọng cảm ơn chuyên gia về cuộc trao đổi này!