Từ bây giờ, cách tính tiền chuyển đất thổ cư thay đổi ra sao?

Chính sách thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở đã trải qua nhiều điều chỉnh trong thời gian ngắn. Từ cơ chế ưu đãi theo Luật Đất đai 2013, sang mức thu 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024, và đến năm 2026 tiếp tục được điều chỉnh theo hướng giảm gánh nặng tài chính cho người dân.

Giai đoạn áp dụng theo Luật Đất đai 2013: Mức thu ưu đãi

Theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn (thường được gọi là Luật Đất đai 2014), hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao gắn liền với nhà ở sang đất ở được áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất tương đối ưu đãi.

Cụ thể:

- Nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở

- Nộp 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức.

Chính sách này giúp nhiều hộ gia đình, nhất là tại khu vực nông thôn và ven đô, hợp thức hóa đất ở với chi phí phù hợp, tạo điều kiện thuận lợi trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Từ 1/8/2024: Áp dụng mức thu 100% theo Luật Đất đai 2024

Kể từ ngày 1/8/2024, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cơ chế ưu đãi nêu trên không còn được áp dụng. Người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Ví dụ: nếu giá đất nông nghiệp là 2 triệu đồng/m2 và giá đất ở là 10 triệu đồng/m2, phần chênh lệch là 8 triệu đồng/m2. Khi chuyển mục đích, người sử dụng đất phải nộp toàn bộ 8 triệu đồng/m2.

Việc áp dụng mức thu 100% khiến chi phí chuyển đổi tăng đáng kể, đặc biệt với các thửa đất vườn, ao đã sử dụng ổn định lâu dài, từ đó tạo áp lực tài chính cho nhiều hộ gia đình.

Từ 1/1/2026: Điều chỉnh theo Nghị quyết 254/2025/QH15

Nhằm tháo gỡ vướng mắc phát sinh trong giai đoạn chuyển tiếp, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, quy định lại mức thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo đó, mức thu được chia theo từng ngưỡng diện tích:

30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;

50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức;

100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt trên 1 lần hạn mức hoặc trường hợp đất nông nghiệp thuần túy, không gắn với đất ở.

Chính sách này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân (tính trên một thửa đất).

Vẫn với ví dụ nêu trên, nếu phần chênh lệch là 8 triệu đồng/m2 và hạn mức giao đất ở của địa phương là 200m2, thì đối với diện tích trong hạn mức, người dân chỉ phải nộp 30% x 8 triệu đồng, tương đương 2,4 triệu đồng/m2. So với mức thu 100% trước đó, nghĩa vụ tài chính giảm tới 70%.

Một điểm đáng chú ý là Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép các trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026 được đề nghị cơ quan thuế xác định lại tiền sử dụng đất theo mức thu mới.

Quy định này được đánh giá là bước điều chỉnh mang tính nhân văn, góp phần đảm bảo công bằng và bảo vệ quyền lợi cho người dân đã hoàn tất thủ tục chuyển mục đích và cấp Giấy chứng nhận trong thời kỳ chính sách thay đổi.

Như vậy, từ năm 2026, cách tính tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn, giảm áp lực tài chính cho hộ gia đình, cá nhân nhưng vẫn đảm bảo nguyên tắc quản lý chặt chẽ quỹ đất theo quy định pháp luật.