Từ bây giờ, chính thức áp dụng quy định mới về bồi thường, tái định cư và thu hồi đất

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Một trong những nội dung được quan tâm là quy định chuyển tiếp đối với việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Nguyên tắc xử lý các trường hợp đang triển khai dở dang

Theo Điều 19 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, việc xử lý các dự án, phương án thu hồi đất và bồi thường đang triển khai được phân định rõ theo mốc thời gian.

Cụ thể, đối với các trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày 31/1/2026, cơ quan Nhà nước tiếp tục tổ chức thực hiện theo phương án đã được phê duyệt, không phải điều chỉnh lại theo quy định mới.

Ngược lại, trường hợp trước thời điểm Nghị định có hiệu lực mà chưa ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thì việc thu hồi đất và tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Đối với các dự án mà chỉ một phần diện tích đất đã được phê duyệt phương án bồi thường, phần diện tích còn lại chưa được phê duyệt trước thời điểm Nghị định có hiệu lực, trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh được trao thẩm quyền xem xét và lựa chọn áp dụng một trong ba hệ quy định: Quy định pháp luật tại thời điểm đã phê duyệt phương án trước đó; quy định tại thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực hoặc quy định pháp luật có hiệu lực kể từ ngày 31/1/2026.

Riêng đối với thông báo thu hồi đất đã được ban hành theo đúng quy định và còn hiệu lực sau ngày 31/1/2026, các cơ quan chức năng được tiếp tục triển khai theo thông báo đã ban hành, không phải thực hiện lại thủ tục từ đầu.

Thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo cơ chế mới

Bên cạnh quy định chuyển tiếp, Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng bổ sung, làm rõ trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo đó, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải gửi thông báo thu hồi đất đến người có đất bị thu hồi và các chủ thể liên quan. Thời hạn thông báo tối thiểu là 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Quy định này nhằm bảo đảm quyền tiếp cận thông tin và chuẩn bị của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong trường hợp người có đất bị thu hồi đồng ý cho Nhà nước thu hồi đất sớm hơn thời hạn nêu trên, UBND cấp có thẩm quyền có thể quyết định thu hồi đất mà không phải chờ hết thời gian thông báo theo quy định chung.

Đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thời gian niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, nơi sinh hoạt cộng đồng của khu dân cư và trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp xã là 10 ngày. Trường hợp vẫn còn ý kiến không đồng thuận, thời hạn tổ chức đối thoại không quá 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến về phương án.

Nghị quyết cũng giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể việc tổ chức bố trí tái định cư trong trường hợp khu tái định cư nằm ngoài địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi, nhằm bảo đảm tính linh hoạt và phù hợp thực tiễn tại từng địa phương.

Quy định chuyển tiếp theo Nghị quyết 254: Phân định rõ mốc thời gian

Song song với Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng có quy định chuyển tiếp riêng, áp dụng đối với các mốc thời gian trước ngày 1/1/2026.

Theo đó, các trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt trước ngày 1/1/2026 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt. Trường hợp đã phê duyệt phương án bồi thường trước thời điểm này thì vẫn được ban hành quyết định thu hồi đất theo trình tự của Luật Đất đai.

Đối với các dự án chưa phê duyệt phương án bồi thường trước ngày 1/1/2026, việc thu hồi đất và tổ chức bồi thường phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị quyết 254/2025/QH15.

Đáng chú ý, thông báo thu hồi đất ban hành trước ngày 1/8/2024 nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi đất trước ngày 1/1/2026 sẽ hết hiệu lực. Trong trường hợp Nhà nước tiếp tục thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải ban hành lại thông báo thu hồi đất theo đúng quy định mới của Luật Đất đai.

Ngoài ra, đối với các dự án mà trước ngày 1/1/2026 đã có văn bản cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Nghị quyết 254 thì vẫn được tiếp tục triển khai theo cơ chế của Nghị quyết này.

Việc ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP và các quy định chuyển tiếp đi kèm được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ các vướng mắc tồn tại trong công tác thu hồi đất, bồi thường và tái định cư. Tuy nhiên, với nhiều mốc thời gian và cơ chế lựa chọn quy định áp dụng khác nhau, cả cơ quan quản lý và người dân, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý để tránh áp dụng sai, gây phát sinh khiếu nại hoặc đình trệ dự án.