Từ bây giờ, đáp ứng điều kiện này sẽ được cấp sổ đỏ và miễn tiền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực đã thay đổi cách tiếp cận trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Điểm mấu chốt không còn nằm ở thời gian sử dụng dài hay ngắn, mà ở việc người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ chứng minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất theo Điều 137 của luật này.

Khi nào được cấp sổ đỏ lần đầu?

Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Các trường hợp có giấy tờ hợp lệ gồm giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ; giấy tờ chuyển nhượng, mua bán, thừa kế, tặng cho trước đây; hoặc các giấy tờ hợp pháp khác chứng minh quyền sử dụng đất. Việc xem xét cấp Giấy chứng nhận phải căn cứ vào loại giấy tờ, thời điểm xác lập, quá trình sử dụng ổn định và không có tranh chấp.

Trình tự, thủ tục thực hiện được quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ về phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai. Hồ sơ hợp lệ sẽ được cơ quan có thẩm quyền thẩm tra, đối chiếu với hồ sơ lưu trữ địa phương trước khi quyết định cấp Giấy chứng nhận.

Điểm đáng chú ý là Luật không yêu cầu bắt buộc phải có sổ đỏ cũ mới được cấp, mà cho phép xem xét trên cơ sở giấy tờ lịch sử và quá trình sử dụng đất thực tế, nếu đáp ứng đúng điều kiện luật định.

Điều kiện để được miễn tiền sử dụng đất

Việc có được miễn tiền sử dụng đất hay không không tự động phát sinh khi được cấp sổ đỏ, mà phụ thuộc vào quy định tại Điều 9 Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo khoản 4 Điều 9 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 7 Điều 137 Luật Đất đai thì nghĩa vụ tài chính được xác định như sau:

Nếu thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất theo các khoản 1, 2, 3 Điều 137 thì khi được cấp sổ chỉ phải thực hiện nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí (nếu có).

Ngược lại, nếu thuộc các khoản 4 hoặc 5 Điều 137 mà người chuyển nhượng trước đó chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì người đề nghị cấp sổ phải nộp tiền sử dụng đất theo nguyên tắc quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Đặc biệt, khi tính tiền sử dụng đất, nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất có thời điểm trước ngày 1/1/2005, thì giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất năm 2005, trừ trường hợp số tiền phải nộp vượt quá mức tính theo chính sách tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Như vậy, để được miễn tiền sử dụng đất, điều kiện cốt lõi là phải xác định rõ nguồn gốc đất thuộc diện không phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách từng thời kỳ và không còn tồn tại nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện.