Thích
Nếu giai đoạn trước, bất động sản công nghiệp Việt Nam được nhắc đến chủ yếu nhờ chi phí cạnh tranh, thì bước sang năm 2025-2026, thị trường đang chuyển sang một trạng thái khác: cạnh tranh bằng năng lực, hạ tầng và khả năng tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo báo cáo của Savills, nửa cuối năm 2025 ghi nhận "sức khỏe" tích cực của phân khúc này trên phạm vi toàn quốc. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86%, với giá thuê trung bình 141 USD/m2/chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn duy trì mức giá thuê 5,1 USD/m2/tháng.
Ở miền Nam, thị trường còn sôi động hơn với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 90%, giá thuê trung bình 191 USD/m2/chu kỳ thuê. Đáng chú ý, nhà xưởng xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 92%, với giá thuê trung bình 4,4 USD/m2/tháng.
Các chỉ số này cho thấy nhu cầu thuê thực vẫn duy trì ở mức cao, bất chấp những biến động toàn cầu.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh tại OneHousing, nhận định việc Chính phủ đặt mục tiêu nâng mức thu nhập bình quân đầu người đến năm 2030 sẽ tạo động lực mạnh cho bất động sản khu công nghiệp. Ông cho rằng khi Việt Nam thu hút được nguồn vốn FDI cả về quy mô lẫn chất lượng, các tập đoàn lớn sẽ đầu tư và kéo theo chuỗi doanh nghiệp vệ tinh.
Động lực mới: FDI, hạ tầng và cải cách pháp lý
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông thời gian qua đã tạo lực đẩy cho phân khúc công nghiệp. Cùng với đó, việc dòng vốn FDI tiếp tục tăng, đặc biệt trong sản xuất, khiến cuộc đua mở rộng nguồn cung khu công nghiệp được dự báo còn "nóng" trong thời gian tới.
Bất động sản công nghiệp năm 2025 sẽ bước vào chu kỳ mới. Ảnh: Internet
Các nút thắt pháp lý cũng đang dần được tháo gỡ khi quy định liên quan đến khu công nghiệp được cụ thể hóa, quy hoạch sử dụng đất của nhiều địa phương được hoàn thiện. Điều này mở ra dư địa phê duyệt quỹ đất mới trong vòng hai năm tới.
Giai đoạn nâng cấp: Từ lắp ráp sang giá trị gia tăng cao
Theo ông John Campbell - Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng cấp của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Lợi thế chi phí vẫn là điểm cộng. Năm 2025, chi phí nhân công sản xuất trung bình tại Việt Nam khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan. Chi phí điện sản xuất ở mức 0,076 USD/kWh, duy trì sức cạnh tranh.
Tuy nhiên, ông Campbell cho rằng Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà năng lực sản xuất quan trọng tương đương với chi phí. Lợi thế dài hạn nằm ở mạng lưới FTA rộng lớn, trong đó EVFTA sau 5 năm thực thi đã giúp kim ngạch thương mại hai chiều đạt 300 tỷ USD, với 80% doanh nghiệp châu Âu kỳ vọng kết quả tích cực tại Việt Nam trong 5 năm tới.
Thị trường bất động sản năm 2026 sẽ có biến động trong đó có phân khúc bất động sản công nghiệp. Ảnh: Internet
Savills Việt Nam dự báo giai đoạn 2026 trở đi sẽ ghi nhận sự dịch chuyển mạnh từ lắp ráp đơn thuần sang sản xuất tiên tiến và R&D. Ba trụ cột chính được xác định gồm:
Thứ nhất, bán dẫn và điện tử tiếp tục là động lực lớn, với giá trị xuất khẩu điện tử tăng 140% so với năm 2019. Ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô 16,5 tỷ USD vào năm 2030, cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư.
Thứ hai, kinh tế số và trung tâm dữ liệu. Sự bùng nổ của AI và điện toán đám mây khiến tổng công suất thiết kế trung tâm dữ liệu tại Việt Nam có thể đạt 950 MW vào năm 2030.
Thứ ba, bất động sản công nghiệp xanh. Khu công nghiệp sinh thái và tiêu chuẩn ESG đang trở thành yêu cầu bắt buộc để thu hút dòng vốn chất lượng cao từ châu Âu và Bắc Mỹ.
Ngoài lợi thế về chi phí, các yếu tố như hạ tầng kết nối, khung pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu đang ngày càng đóng vai trò quyết định trong việc thu hút và giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao.
Nhìn tổng thể, bất động sản công nghiệp năm 2026 không chỉ là "điểm sáng đầu tư" theo nghĩa chu kỳ. Thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới, nơi tăng trưởng được dẫn dắt bởi chiều sâu công nghệ, chất lượng dòng vốn và tiêu chuẩn bền vững.
Nếu giai đoạn trước là câu chuyện về diện tích và giá thuê, thì giai đoạn tới sẽ là câu chuyện về giá trị gia tăng và vị thế của Việt Nam trong bản đồ sản xuất toàn cầu.
