Thích
Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các điều kiện bắt buộc khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 45 của luật này, người sử dụng đất chỉ được phép bán (chuyển nhượng) khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý nhất định. Nếu thiếu một trong các điều kiện đó, giao dịch có thể bị xử phạt hành chính theo quy định hiện hành.
Bán đất đang tranh chấp sẽ phải đối diện với các mức phạt hành chính. Ảnh minh họa
Để được thực hiện việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu sau:
Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận hợp pháp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận chỉ áp dụng đối với một số tình huống đặc biệt như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư và các trường hợp được quy định riêng tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
Thứ hai, thửa đất không được có tranh chấp. Nếu đã phát sinh tranh chấp thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án, hoặc phán quyết của Trọng tài giải quyết dứt điểm.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
Thứ tư, đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.
Thứ năm, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đối với trường hợp đất đang có tranh chấp và chưa được giải quyết dứt điểm, người sử dụng đất không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật.
Về chế tài xử lý, điểm c khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định rõ mức phạt đối với hành vi chuyển quyền sử dụng đất khi không đáp ứng đầy đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Theo đó, hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện, trong đó có trường hợp đất đang tranh chấp sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng.
Đối với các hình thức giao dịch khác như thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, mức phạt dao động từ 3 triệu đồng đến 5 triệu đồng. Trường hợp cho thuê, cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện có thể bị phạt từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng.
Cần lưu ý, theo quy định tại Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức xử phạt nêu trên được áp dụng đối với cá nhân vi phạm. Trường hợp tổ chức có hành vi vi phạm, mức phạt tiền sẽ gấp 2 lần mức áp dụng đối với cá nhân.
