Thị trường bất động sản là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, tuy nhiên thời gian qua, thị trường này đang gặp những thách thức trong vấn đề về dòng tiền, nút thắt về pháp lý và suy giảm lòng tin của nhà đầu tư. Đặc biệt, sự đình trệ của thị trường bất động sản có tác động rất lớn từ những vướng mắc về pháp lý.
Xác định rõ tầm quan trọng của việc tháo gỡ các cơ chế, chính sách, khơi thông dòng vốn, vực dậy thị trường bất động sản từ đó tạo động lực cho phát triển bền vững nền kinh tế nói chung, thời gian qua, Chính phủ và các bộ ngành liên quan đã quyết liệt ban hành những nghị quyết, nghị định, thông tư để tháo gỡ khó khăn cho thị trường này.
Mới đây nhất, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) - những luật rất quan trọng trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.
Tại hội thảo: “Những điểm mới của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2023”, LS. Nguyễn Hồng Chung, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Chủ tịch Công ty DVL Ventures đã điểm qua những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023 trong đó có nhấn mạnh đến việc, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023 đặt lại vấn đề về điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản, trong đó, đối với cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã.
Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023 quy định chỉ cần một cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là đủ điều kiện thành lập sàn bất động sản thay vì phải có tối thiểu hai cá nhân như trước đây.
"Trong đó, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, điều quan trọng là cá nhân không được hoạt động độc lập, phải hoạt động trong lĩnh vực doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản và doanh nghiệp môi giới bất động sản", LS. Nguyễn Hồng Chung thông tin.
Cụ thể, Theo Điều 61 Luật mới, từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện sau:
- Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản
- Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
- Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (thay vì 02 người như Luật hiện hành);
- Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
Theo đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không phải 02 người như hiện nay.
Bàn luận sâu về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ Tịch Tập đoàn G6, Ủy viên BCH Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam cho biết, việc giảm từ hai cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản mới được thành lập sàn bất động sản xuống còn một cá nhân là một hướng đi mở cho các công ty TNHH có chức năng môi giới hay gọi là sàn giao dịch bất động sản, từ đó, tạo điều kiện để hạn chế, loại bỏ việc môi giới hoạt động độc lập, môi giới không qua tổ chức.
“Năm 2024 là giai đoạn tiền đề để đội ngũ môi giới bổ sung chứng chỉ về bất động sản và từ năm 2025 trở đi, thị trường sẽ bùng nổ trong việc thành lập doanh nghiệp có chức năng môi giới bất động sản”, ông Nguyễn Anh Quê nhìn nhận.
Theo ông Nguyễn Anh Quê, quy định môi giới phải có chứng chỉ hành nghề là đúng đắn vì sẽ làm tăng tính chuyên nghiệp, góp phần nâng cao chuyên môn, năng lực, đạo đức và hạn chế tình trạng méo mó của thị trường bất động sản, đồng thời quản lý hoạt động môi giới bất động sản tốt hơn. Tuy nhiên, Chủ Tịch Tập đoàn G6 cũng cho rằng, để làm được điều đó không phải là điều có thể thực hiện trong “một sớm một chiều”.
“Hiện nay chúng ta vẫn đang chỉ quy định một chiều, chỉ nhân viên môi giới phải có chứng chỉ thì đồng nghĩa với việc còn rất nhiều hoạt động khác không được thể hiện đầy đủ. Thực tế, bằng một cách nào đó họ vẫn có thể “lách” luật. Hiện tại, 95% chuyên viên môi giới không có chứng chỉ và lượng giao dịch qua sàn rất ít. Vì vậy, thời gian tới, khi luật mới có hiệu lực thì vẫn cần thêm những nghị định, thông tư để quy định rõ hơn câu chuyện này”, Chủ Tịch Tập đoàn G6 đưa ra quan điểm.
Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Anh Quê, để việc thực hiện đi vào quy củ cần tuyên truyền pháp luật thật tốt và cũng cần có sự vào cuộc của cơ quan thuế, công an.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, theo LS. Nguyễn Hồng Chung, nếu theo dõi thị trường bất động sản thì có thể thấy giai đoạn 2014 đến trước năm 2022, thị trường bất động sản phát triển rất nóng và đặc biệt trong giai đoạn dịch Covid-19, số lượng người đi làm môi giới tăng lên rất nhanh, kéo theo đó số lượng các vụ việc lừa đảo cũng rất nhiều. Nói như vậy để thấy, trong thời gian qua, cơ quan quản lý nhà nước khó có thể giám sát và quản lý phần lớn những giao dịch bất động sản trên thị trường. Vậy một vấn đề đặt ra rằng, luật mới được thông qua có giải quyết được dứt điểm tình trạng đó?
Trả lời cho câu hỏi này, LS. Lê Ngọc Tuấn, Luật sư tư vấn tại Công ty Luật TNHH Davilaw cho biết, hiện nay, tính tới tháng 6/2021, trên cả nước có khoảng 38.000 người được cấp chứng chỉ môi giới. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng trình Quốc hội, một bộ phận nhân viên môi giới bất động sản đang không có đạo đức hành nghề dẫn đến những vụ lừa đảo đã xảy ra và hiện chưa có một cơ chế giám sát chặt chẽ câu chuyện này.
Có những người không hiểu rõ bản chất của công việc môi giới bất động sản và họ chỉ đang hiểu đơn giản là có thông tin về sản phẩm sau đó kết nối đến nhiều người để bán hàng. Cùng với đó, việc truyền thông trên mạng xã hội đang ngày càng phổ biến và điều này đã giúp cho các môi giới không chuyên nghiệp bán sản phẩm một các dễ dàng.
Theo LS. Lê Ngọc Tuấn, việc đưa quy định môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023 là điểm mới rất đúng và cần thiết vì làm tăng tính chuyên nghiệp, đồng thời, khẳng định vai trò của lực lượng môi giới trên thị trường bất động sản.
“Theo tôi, đội ngũ môi giới bất động sản cần nắm bắt những quy định pháp luật một cách đúng và đầy đủ nhất để đưa đến cho khách hàng những thông tin chính xác. Hiện nay, khách hàng ở những đô thị lớn hiện đều là những nhà tiêu dùng, nhà đầu tư thông thái, nhưng chúng ta phải hướng đến cả những nhà đầu tư ở vùng xa hơn tại các tỉnh thành vì việc tiếp cận thông tin tại đây chưa được đầy đủ. Do đó, bắt buộc lực lượng môi giới bất động sản phải hiểu biết pháp luật.
Bên cạnh đó, thông qua hoạt động của môi giới, cơ quan quản lý nhà nước cũng sẽ kiểm soát được các giao dịch đang diễn ra. Theo tôi, đây là một quy định rất tiến bộ và khi đã quyết tâm thực hiện cùng với công cuộc chuyển đổi số mạnh mẽ thì chúng ta sẽ kiểm soát, quản lý tốt hoạt động môi giới cũng như hoạt động giao dịch bất động sản", LS. Lê Ngọc Tuấn nhấn mạnh.
Tuy nhiên, ông lê Ngọc Tuấn cũng có quan điểm giống ông Nguyễn Anh Quê khi cho rằng, vẫn cần thêm những nghị định, thông tư mới từ Bộ Xây dựng để có hướng dẫn về những quy trình đào tạo cho đội ngũ môi giới một cách chi tiết và cụ thể.
Đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, khi đề cập đến vấn đề liên quan đến đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán, LS. Lê Ngọc Tuấn đánh giá, quy định này sẽ bảo vệ quyền lợi cho bên mua là những khách hàng, cùng với đó là tiến tới tìm kiếm các nhà đầu tư có năng lực thực sự, hoạt động chuyên nghiệp.
Cụ thể, luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…
Chỉ ra những vấn đề còn tồn tại, ông Lê Ngọc Tuấn cho biết, nếu như trong đặt cọc, người ta không sử dụng từ "đặt cọc" mà sự dụng từ "hợp tác" hay "góp vốn"… thì điều này cũng không trái với quy định của pháp luật, dẫn tới công tác kiểm tra sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
“Do đó, khi luật đã được ban hành thì chúng ta cần tiếp tục cân nhắc câu chuyện hậu kiểm đối với việc đặt cọc trên thực tế sẽ được thực hiện như thế nào”, luật sư nhấn mạnh./.
