Từ năm 2026, chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở tính thế nào?

Khái niệm "đất ở" và "đất thổ cư"

Nhiều người dân thường nhầm lẫn giữa khái niệm "đất thổ cư" và "đất ở" khi thực hiện giao dịch hoặc thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP), đất ở được hiểu là phần đất dùng để xây dựng nhà ở và phục vụ đời sống trong cùng thửa đất, gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đây là khái niệm pháp lý chính thức, được sử dụng trong các văn bản quản lý nhà nước về đất đai.

Trong khi đó, "đất thổ cư" là cách gọi phổ biến trong dân gian, chỉ loại đất được phép xây dựng nhà và công trình phụ trợ cho đời sống. Dù pháp luật không quy định thuật ngữ "đất thổ cư", nhưng trên thực tế, người dân sử dụng khái niệm này để chỉ đất ở. Như vậy, về bản chất, đất thổ cư và đất ở là tương đồng; điểm khác biệt chỉ nằm ở cách gọi. Khi giao dịch bất động sản hoặc làm thủ tục pháp lý, người dân cần căn cứ vào thông tin ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định đúng mục đích sử dụng.

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở từ năm 2026

Từ ngày 1/1/2026, theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh hằng năm thay vì 5 năm/lần như trước. Việc này dự kiến tác động trực tiếp đến chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở bởi khoản tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 nêu rõ bảng giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Điều này đồng nghĩa, nếu bảng giá đất tăng, chi phí chuyển đổi đất lên thổ cư sẽ tăng tương ứng. Việc cập nhật giá đất hằng năm làm cho chi phí này có thể biến động theo tình hình thị trường và định hướng điều hành của từng địa phương.

Quy định bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

Theo Điều 96 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp, nếu đủ điều kiện quy định tại Điều 95, sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác, thậm chí bằng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất. Phạm vi diện tích được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức tại Điều 176 và Điều 177, cùng diện tích đất do thừa kế. Trường hợp diện tích đất nhận chuyển nhượng vượt hạn mức trước ngày 1/7/2014 sẽ được xử lý theo quy định của Chính phủ.

Đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 1/7/2004 nhưng chưa đủ điều kiện cấp giấy theo quy định, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được xem xét bồi thường theo hướng dẫn của Chính phủ.