Từ nay, khi chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư cần đặc biệt chú ý điều này

Trình tự, thủ tục như thế nào?

Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (thường gọi là "lên thổ cư") không còn đơn thuần là thủ tục hành chính, mà là một trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định mới của Luật Đất đai 2024. Người dân nếu không nắm rõ điều kiện, trình tự và nghĩa vụ tài chính có thể đối mặt với rủi ro pháp lý đáng kể.

Theo Điều 121 Luật Đất đai 2024, trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp - trong đó có đất ở thuộc diện phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, từ năm 2026, mọi trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở đều phải được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép.

Điều này đồng nghĩa với việc người sử dụng đất không được tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Hành vi sử dụng đất sai mục đích có thể bị xử phạt hành chính và buộc khôi phục tình trạng ban đầu theo quy định pháp luật.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 và được thực hiện theo các bước sau:

Trước hết, người sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm kiểm tra điều kiện chuyển mục đích. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ hướng dẫn bổ sung và hoàn thiện.

Sau khi thẩm tra, cơ quan quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cơ quan quản lý đất đai sẽ lập hồ sơ trình ban hành quyết định và thực hiện các thủ tục liên quan.

Trong trường hợp phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cơ quan chức năng sẽ tổ chức việc xác định giá đất và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi ban hành quyết định.

Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, bao gồm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định. Nếu thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất, cơ quan thu sẽ thực hiện giảm theo chính sách hiện hành.

Tiếp đó, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất (nếu là trường hợp Nhà nước cho thuê đất), đồng thời chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính.

Trường hợp người sử dụng đất đồng thời nhận chuyển quyền sử dụng đất và thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, có thể thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền và chuyển mục đích đồng thời theo quy định tại Điều 227.

Nguyên tắc sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt

Bên cạnh thủ tục hành chính, người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý các nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2024.

Thứ nhất, đất phải được sử dụng đúng mục đích theo quyết định cho phép.

Thứ hai, việc sử dụng đất phải bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả và bền vững, không chỉ với diện tích bề mặt mà cả tài nguyên trong lòng đất.

Thứ ba, người sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ đất và môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học gây ô nhiễm, thoái hóa đất.

Thứ tư, phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng đất, đồng thời không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề.

Trên thực tế, nhiều trường hợp người dân xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa được phép chuyển mục đích, dẫn đến bị xử phạt và không được công nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Do đó, điểm mấu chốt cần đặc biệt lưu ý là: Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở chỉ hợp pháp khi có quyết định cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 siết chặt quản lý và minh bạch hóa thủ tục, người dân và nhà đầu tư cần chủ động rà soát hồ sơ pháp lý trước khi xây dựng hoặc giao dịch, tránh những hệ lụy pháp lý kéo dài về sau.