Từ ngày 1/1/2026, 3 trường hợp người dân bị ảnh hưởng khi bảng giá đất tăng cao

Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức áp dụng. Theo quy định mới, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh hằng năm và tiệm cận hơn với giá thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc nhiều nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của người dân sẽ tăng đáng kể. Dưới đây là 3 trường hợp chịu tác động trực tiếp mà người dân cần đặc biệt lưu ý.

1. Làm Sổ đỏ lần đầu sẽ phải nộp nhiều tiền hơn

Khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) lần đầu, người dân phải nộp một số khoản tiền được tính dựa trên bảng giá đất, gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ. Trong đó, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng.

Hiện nay, bảng giá đất Nhà nước ban hành thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, nên mức thu tiền sử dụng đất chưa phản ánh đúng giá trị thực tế. Tuy nhiên, từ năm 2026, khi bảng giá đất được điều chỉnh hằng năm và tiệm cận giá thị trường, chi phí làm Sổ đỏ lần đầu sẽ tăng đáng kể.

Chẳng hạn, nếu giá đất thị trường hiện cao gấp 3-5 lần khung giá Nhà nước, thì khi áp dụng bảng giá mới, tiền sử dụng đất phải nộp có thể tăng tương ứng. Vì vậy, những người đang có nhu cầu làm Sổ đỏ nên chủ động hoàn thiện hồ sơ trước thời điểm áp dụng bảng giá đất mới để tiết kiệm chi phí.

2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tốn kém hơn

Tương tự, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) cũng bị ảnh hưởng mạnh bởi bảng giá đất. Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được xác định theo công thức:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất – Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)

Trong đó:

(1) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tính như sau:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích x Giá đất tính tiền sử dụng đất.

(2) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

- Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất

- Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 01 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

3. Người có đất dính quy hoạch treo dễ bị thiệt hại

Đất nằm trong quy hoạch treo tức là đã được quy hoạch cho các dự án khu dân cư, công trình công cộng... nhưng chưa triển khai thường bị hạn chế quyền sử dụng, không thể xây dựng, tách thửa hay xin cấp Sổ đỏ.

Chính vì vậy, nhiều hộ dân không thể làm thủ tục cấp Sổ đỏ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi bảng giá đất còn thấp. Nếu đến khi quy hoạch được gỡ bỏ mà trùng thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực, người dân sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần so với trước.

Đơn cử, nếu năm 2020 giá đất trong khu vực chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2, nhưng đến năm 2025 tăng lên 50 triệu đồng/m2, thì số tiền sử dụng đất có thể tăng gấp 5 lần. Điều này khiến những trường hợp bị "treo" lâu năm chịu thiệt hại đáng kể về tài chính khi được cấp Sổ hoặc chuyển đổi mục đích sau thời điểm áp dụng bảng giá mới.