Từ ngày 1/1/2026, chính sách đất đai chính thức có thay đổi quan trọng

Sáng 11/12, với 428/437 đại biểu tán thành, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 và được đánh giá là văn bản quan trọng để đảm bảo Luật Đất đai mới đi vào cuộc sống một cách thống nhất, đồng bộ.

Bổ sung nhiều trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Theo Nghị quyết, Quốc hội thống nhất bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh để xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý.

Đối với thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, ba nhóm dự án mới được bổ sung gồm:

- Dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế.

- Các dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất, HĐND tỉnh có thể quyết định thu hồi phần còn lại để giao đất, cho thuê đất.

- Tạo quỹ đất thanh toán dự án theo hợp đồng BT, hoặc để tổ chức đang thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi.

Nghị quyết quy định rõ, thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trừ một số trường hợp đặc biệt:

- Dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp: Được thu hồi đất dù phương án bồi thường chưa phê duyệt, miễn là đã niêm yết công khai.

- Dự án có hơn 75% người sử dụng đất đồng thuận: Được phép thu hồi đất trước khi hoàn tất phương án bồi thường.

- Các dự án thực hiện tái định cư tại chỗ hoặc bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính: Có thể thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư.

Chính phủ được giao hướng dẫn chi tiết quy trình thu hồi trong các trường hợp này.

UBND tỉnh sẽ ban hành quy định cụ thể về bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí hỗ trợ tạm cư cho người bị thu hồi đất.

Thay đổi quan trọng về bảng giá đất và giá bồi thường

Một điểm đáng chú ý là từ đầu năm 2026, bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành sẽ chính thức thay thế cho giá đất cụ thể trong nhiều hoạt động quản lý đất đai. Bảng giá đất sẽ được công bố và áp dụng bắt đầu từ ngày 1/1/2026 và điều chỉnh khi cần thiết.

Theo Nghị quyết, giá bồi thường về đất được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp bồi thường bằng đất ở tại chỗ nhưng bảng giá đất chưa có vị trí tương ứng, cơ quan thẩm quyền được phép căn cứ vào giá đất vị trí tương tự để xác định.

Các dự án lấn biển hoặc có hạng mục lấn biển – nơi không thể áp dụng bảng giá đất – vẫn phải xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai.

UBND tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm và có thể điều chỉnh nhiều lần trong năm khi cần thiết.

Quy định mới về thông báo thu hồi đất và trình tự thực hiện

Trước khi ra quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo cho người có đất bị thu hồi ít nhất 60 ngày đối với đất nông nghiệp và ít nhất 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp

Việc ra quyết định thu hồi đất phải phù hợp với tiến độ dự án hoặc tiến độ giải phóng mặt bằng.

Nghĩa vụ tài chính và các quy định chuyển tiếp

Nghị quyết cũng làm rõ nhiều nội dung liên quan đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất:

- Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải xác định giá đất, không cần nộp hồ sơ xin miễn (trừ trường hợp miễn theo thời hạn).

- Người chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo chênh lệch giữa giá đất sau và trước khi chuyển.

- Đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở, mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở được quy định theo tỷ lệ 30%, 50% và 100% tùy theo hạn mức.

Nghị quyết cũng bổ sung quy định về cấp Giấy chứng nhận, tách – hợp thửa và đăng ký biến động dữ liệu đất đai, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính và cải thiện tính minh bạch trong quản lý.

Quy định chuyển tiếp đối với người dân đã được phép chuyển mục đích sử dụng đất, với những trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ 1/8/2024 đến trước ngày Nghị quyết có hiệu lực nhưng chưa nộp hoặc đã nộp tiền sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ tính lại theo quy định mới. Nếu số tiền phải nộp giảm, người dân được trừ vào nghĩa vụ tài chính tiếp theo hoặc hoàn trả theo quy định.