Tung hô gói vay, siết chặt cửa duyệt: Khi ngân hàng chỉ “bán bánh vẽ” cho người mua nhà lần đầu?

Khi giá nhà vượt ngưỡng tích lũy của người trẻ

Nửa đầu năm nay, mặt bằng giá căn hộ chung cư tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM liên tục thiết lập những cột mốc mới, đẩy phân khúc nhà ở vừa túi tiền rơi vào tình trạng ngày càng khan hiếm và dần bị xóa sổ khỏi các báo cáo nghiên cứu thị trường của các đơn vị chuyên môn lẫn cơ quan quản lý. Hệ quả trực tiếp là áp lực đè nặng lên nhóm người mua nhà lần đầu, những đối tượng vốn đại diện cho lực cầu ở thực vững chắc và quan trọng nhất của toàn bộ hệ sinh thái thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận rằng, việc giá nhà neo ở mức cao trong một thời gian quá dài không chỉ đơn thuần làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở, mà nguy hiểm hơn, nó đang tác động và bóp méo tư duy sở hữu tài sản của thế hệ trẻ. Đối mặt với áp lực tài chính quá lớn, thay vì chấp nhận gánh những khoản vay thế chấp kéo dài hàng chục năm ăn mòn vào chất lượng cuộc sống, một bộ phận lớn người trẻ đang chuyển dịch sang xu hướng tiếp tục thuê nhà, tích lũy thêm vốn tự có hoặc lựa chọn trạng thái phòng thủ, chờ đợi một thời điểm xuống tiền phù hợp hơn.

Tuy nhiên, đứng ở góc độ vĩ mô, ông Đính khẳng định lực cầu ở thực từ nhóm người mua nhà lần đầu chính là bệ đỡ và là nền tảng cốt lõi giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, tránh các cú sốc đổ vỡ do phụ thuộc quá sâu vào các dòng vốn đầu cơ ngắn hạn.

Dù đóng vai trò xương sống cho sự ổn định của thị trường nhưng tại Việt Nam hiện nay vẫn chưa có một cơ chế ưu đãi tổng thể mang tính chiến lược quy mô quốc gia dành riêng cho người mua căn nhà đầu tiên. Nhóm đối tượng này đang phải tự bơi giữa dòng bão giá.

“Đối mặt với áp lực tài chính vượt quá sức chịu tải, nhiều người trẻ buộc phải từ bỏ ý định mua nhà, chấp nhận ở thuê dài hạn hoặc rơi vào trạng thái phòng thủ tiêu cực. Họ không quay lưng với thị trường, mà chính thị trường và các cơ chế tài chính hiện tại đang đẩy họ ra rìa”, TS. Đính đánh giá.

Nhìn rộng ra thế giới, việc hạ thấp rào cản cho người mua nhà lần đầu luôn cần sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước, chứ không thể phó mặc cho các ngân hàng thương mại.

Tại Australia, chương trình First Home Guarantee cho phép người mua nhà lần đầu chỉ cần chuẩn bị nguồn vốn đối ứng tối thiểu 5% giá trị bất động sản, phần 95% còn lại sẽ được Chính phủ đứng ra bảo lãnh tài chính, giúp người trẻ vừa hạ thấp áp lực tích lũy ban đầu vừa được miễn trừ khoản bảo hiểm thế chấp đắt đỏ. Thêm vào đó, chương trình Help to Buy vận hành theo mô hình góp vốn chung (shared equity) cho phép Nhà nước góp vốn tối đa 30% đối với nhà hiện hữu và 40% đối với nhà xây mới, giảm trực tiếp nghĩa vụ vay nợ và thanh toán lãi vay cho người dân trong giai đoạn đầu lập nghiệp.

Tại Singapore, mô hình nhà ở công cộng HDB là một điển hình thành công khi nhận được sự hỗ trợ tài chính toàn diện từ ngân sách. Người mua nhà lần đầu được phân phối các khoản trợ cấp trực tiếp dựa trên mức thu nhập thực tế và hoàn cảnh gia đình. Đặc biệt, cơ chế tích lũy dài hạn bắt buộc thông qua Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF) giúp mỗi cá nhân hình thành một nguồn vốn đối ứng mua nhà cực kỳ ổn định và bền vững theo thời gian mà không tạo áp lực sốc lên hệ thống tín dụng thương mại.

Tại Việt Nam, khoảng trống chính sách mua nhà lần đầu tiên này vẫn là một dấu hỏi lớn. Bước đi đầu tiên mang tính nền tảng là chương trình tín dụng ưu đãi cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội (NƠXH) triển khai từ giữa năm 2025. Tuy nhiên, một thực tế khắc nghiệt vừa được cập nhật. Theo thông báo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, từ ngày 1/7 đến 31/12/2026, lãi suất gói vay này dành cho người dưới 35 tuổi mua NƠXH đã bị điều chỉnh tăng thêm 0,6 điểm phần trăm, đẩy mức ưu đãi từ 5,9%/năm lên 6,5%/năm trong 5 năm đầu, và tăng từ 6,5%/năm lên 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo.

Lãi suất này thấp hơn thị trường nhưng chỉ mới dừng lại ở nhóm đối tượng đủ điều kiện mua NƠXH. Một bộ phận lớn người lao động trẻ có thu nhập trung bình khá, dù là nhân tố tạo ra giá trị thặng dư lớn cho đô thị, họ không đủ tiêu chuẩn nghèo để mua NƠXH, nhưng cũng không cách nào chạm tới các dự án nhà ở thương mại với mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao. Họ hoàn toàn bị bỏ quên trong các chiến lược tiếp cận nhà ở quốc gia. 

“Bài ca” lãi suất ưu đãi trên “truyền thông” và thực tế nghẽn mạch dòng vốn

Trước khoảng trống chính sách chưa được lấp đầy, các ngân hàng thương mại liên tục truyền thông về các gói tín dụng thiết kế riêng cho người trẻ với những tiêu đề rất hấp dẫn. Nhưng nếu bóc tách thực tế, số lượng người mua nhà lần đầu tiếp cận được các dòng vốn này chỉ đếm trên đầu ngón tay. Khảo sát thực tế cho thấy, các thông tin ưu đãi phần lớn chưa được công khai rộng rãi, cùng với đó điều kiện ràng buộc, hoặc quy trình thẩm định hồ sơ, chứng minh thu nhập phức tạp đến mức đánh đố người đi vay.

Hiện tại, gần như mới chỉ có Ngân hàng BIDV công khai gói vay ưu đãi dành riêng cho cá nhân mua nhà lần đầu, áp dụng mức lãi suất từ 9,2%/năm cố định trong 6 tháng đầu hoặc 9,7%/năm cố định trong 12 tháng đầu kể từ thời điểm giải ngân. Thực tế, khung lãi suất gọi là “ưu đãi” vẫn ở mức khá cao, vượt quá năng lực chi trả dài hạn của một người trẻ vừa lập nghiệp.

Cùng với đó, ghi nhận của Đô thị mới cho thấy, trong hệ thống ngân hàng, lãi suất cho vay bình quân vẫn neo ở mức rất cao, đơn cử như GPBank là 8,84%/năm; MB ở mức 8,86%/năm; VIB là 8,58%/năm; và nhóm cao hơn có TPBank đạt 9,93%/năm; Bac A Bank là 10,25%/năm; thậm chí BVBank lên tới 10,51%/năm.

Báo cáo từ Vietcap cũng chỉ ra thực tế đáng quan ngại khi lãi suất ưu đãi cố định trong 1-2 năm đầu tại các nhà băng đang dao động từ 9,9% - 10,8%/năm, bỏ xa mức nền 5,7% - 7%/năm của giai đoạn trước.

Đáng nói hơn, ngay sau khi kết thúc khoảng thời gian ưu đãi ngắn ngủi từ 6 đến 12 tháng, lãi suất thả nổi áp dụng cho các kỳ tiếp theo lập tức bị đẩy lên mức 10% - 11%/năm, thậm chí cá biệt ở một số ngân hàng, lãi suất vay mua bất động sản bị đẩy vọt lên tới 15% - 16%/năm.

Với mức lãi suất thả nổi, các gói vay lãi suất thấp ngắn hạn thực chất chỉ là những chiếc bẫy thanh khoản đóng mác ưu đãi, khiến người mua nhà lần đầu không dám và không thể đặt bút ký hợp đồng tín dụng.

Đơn cử anh Quang Tuấn (34 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP.HCM) cho biết năm 2023, khoản vay mua nhà tại một ngân hàng quốc doanh khi đó chỉ khoảng 6% và chuẩn bị hết 3 năm ưu đãi để chuyển sang thả nổi.

Với mặt bằng lãi suất hiện nay, anh Quang Tuấn ước tính lãi vay thả nổi có thể lên tới 11 - 12%. Như vậy, với khoản vay 1,5 tỷ đồng, tương đương 40% giá trị căn hộ, thì mỗi tháng anh sẽ phải trả 12 -14 triệu đồng. Đó còn chưa kể, trước đó để tiếp cận được gói vay ưu đãi lãi suất thấp, anh Tuấn còn được nhân viên ngân hàng gợi ý cần mua thêm gói bảo hiểm để nhanh chóng được giải ngân.

Đánh giá chung về bài toán mua nhà lần đầu tiên của người trẻ, TS. Châu Đình Linh, chuyên gia tài chính và giảng viên trường Đại học Ngân hàng TP.HCM, đưa ra nhận định rằng, không ít người trẻ, dù sở hữu mức thu nhập ổn định từ 20 - 30 triệu đồng/tháng, vẫn mang tâm lý e ngại, không dám tiếp cận vốn vay vì nỗi sợ hãi áp lực tài chính thả nổi. Mặc dù thị trường bất động sản đang có những bước phát triển mới, việc tiếp cận các gói vay mua nhà đối với nhóm khách hàng đại chúng chưa bao giờ là điều dễ dàng.

Để giải quyết bài toán này, ông Linh cho rằng Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi bài bản từ kinh nghiệm quốc tế để thiết kế các gói vay ưu đãi đặc biệt dành riêng cho người mua nhà lần đầu với mục đích an cư. Một gói tín dụng lý tưởng cho nhóm khách hàng dưới 35 tuổi cần hội tụ đủ các yếu tố lãi suất cố định thấp hơn hẳn thị trường trong vòng 5 – 10 năm đầu để ổn định tài chính; thời gian vay kéo dài từ 35 năm để chia nhỏ nghĩa vụ trả nợ hàng tháng; áp dụng cơ chế ân hạn gốc linh hoạt (cho phép thanh toán gốc theo quý hoặc theo năm) và miễn hoàn toàn phí phạt trả nợ trước hạn.

Tuy nhiên, nếu đứng từ góc độ quản trị rủi ro và nghiệp vụ ngân hàng thuần túy, việc đưa ra một gói ưu đãi lãi suất thấp kéo dài và cố định trong vòng 5 năm liên tiếp lại là một bài toán vô cùng cân não, thậm chí là một “canh bạc” đầy rủi ro đối với phần lớn các tổ chức tín dụng.

TS. Châu Đình Linh phân tích, trong hoạt động ngân hàng, nguyên tắc bất di bất dịch là sự cân đối giữa kỳ hạn nguồn vốn huy động đầu vào và kỳ hạn cho vay đầu ra. Thực tế tại hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện nay, cấu trúc vốn huy động phần lớn lại nằm ở các kỳ hạn ngắn dưới 12 tháng từ tiền gửi của người dân. Khi ngân hàng chấp nhận khóa chặt mức lãi suất cho vay ở mức thấp trong một khoảng thời gian dài lên tới một nửa thập kỷ, họ đang tự đẩy mình vào rủi ro đảo kho tàng (mất cân đối kỳ hạn) cực kỳ lớn. Nếu thị trường biến động, lạm phát tăng cao hoặc áp lực tỷ giá buộc lãi suất huy động đầu vào phải điều chỉnh tăng mạnh, ngân hàng sẽ lập tức rơi vào trạng thái lỗ ngược dòng tiền khi chi phí vốn đầu vào cao hơn lãi suất đầu ra.

Hệ quả này sẽ trực tiếp bào mỏng biên lợi nhuận ròng (NIM), một chỉ số sống còn đối với sự tồn tại và phát triển của bất kỳ ngân hàng thương mại nào. Với các kỳ hạn dài, để thu hút được dòng tiền ổn định từ người dân, ngân hàng đã phải trả một mức chi phí lãi suất không hề nhỏ. Nếu không áp dụng công thức lãi suất thả nổi sau một đến hai năm đầu để tạo bộ đệm tự bảo vệ mình trước các biến động vĩ mô khó lường, biên lợi nhuận ròng sẽ bị bóp nghẹt, không còn đủ không gian để bù đắp chi phí vận hành hay trích lập dự phòng nợ xấu.

Bởi vậy, mô hình ưu đãi dài hơi suốt nửa thập kỷ này chỉ thực sự khả thi khi có sự đồng hành của Chính phủ thông qua các cơ chế cấp bù lãi suất trực tiếp từ ngân sách nhà nước, áp dụng cho các lĩnh vực ưu tiên cụ thể. Hoặc đối với nhóm các ngân hàng thương mại nhà nước lớn, nhờ lợi thế quy mô và nguồn tiền gửi dồi dào với chi phí vốn cực thấp, họ mới có đủ bộ đệm để thiết kế các gói vay trung hạn mang tính ổn định như vậy. Còn đối với khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân thuần túy thương mại, việc tự trói chân mình vào một mức lãi suất thấp suốt 5 năm là điều rất khó khả thi trong bối cảnh thị trường tài chính luôn biến động không ngừng.

Hiện trạng lãi suất tăng cao và các gói vay nhỏ giọt một lần nữa chứng minh khoảng trống chính sách đối với nhóm người mua nhà lần đầu trên diện rộng vẫn chưa được lấp đầy. Hiệu quả điều tiết không thể đến từ một công cụ đơn lẻ của ngành ngân hàng, mà phải từ một hệ sinh thái đồng bộ từ tín dụng, chính sách đất đai cho đến phát triển nguồn cung.