Tỷ lệ bán chỉ 4%, phân khúc từng hút tiền nhất thị trường phía Nam đang gặp chuyện gì?

Giữa bối cảnh thị trường căn hộ vẫn duy trì được sức cầu nhất định nhờ nhu cầu ở thực, phân khúc nhà phố và biệt thự tại TP. HCM cũng như các tỉnh phía Nam đang phát đi những tín hiệu kém tích cực hơn nhiều. Nguồn cung vẫn ở mức cao nhưng giao dịch lại diễn ra chậm chạp, phản ánh tâm lý thận trọng của giới đầu tư trong bối cảnh dòng tiền chưa thực sự quay trở lại thị trường bất động sản.

Những diễn biến mới nhất cho thấy phân khúc từng được xem là "thước đo sức khỏe" của dòng vốn đầu tư đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất kể từ sau chu kỳ tăng trưởng nóng những năm 2020-2022.

Nguồn cung lớn nhưng người mua thưa vắng

Theo báo cáo thị trường tháng 5/2026 của DKRA Consulting, phân khúc nhà phố và biệt thự tại TP. HCM và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 7.853 sản phẩm sơ cấp đang được chào bán. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt 276 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 4%.

Con số này phản ánh sự chênh lệch rất lớn giữa nguồn cung và sức mua thực tế trên thị trường.

Nếu nhìn lại giai đoạn thị trường sôi động cách đây vài năm, nhiều dự án thấp tầng từng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 50-70% chỉ sau vài đợt mở bán. Hiện nay, ngay cả những dự án được triển khai bởi các chủ đầu tư lớn cũng phải áp dụng nhiều chính sách hỗ trợ tài chính, giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu để kích cầu.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các đô thị vệ tinh quanh TP. HCM như Đồng Nai, Bình Dương cũ, Long An cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Đây đều là những khu vực từng thu hút mạnh dòng tiền đầu tư nhờ kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và quá trình giãn dân khỏi khu vực trung tâm.

Vì sao thanh khoản giảm mạnh?

Khác với căn hộ - nơi nhu cầu ở thực vẫn đóng vai trò chủ đạo, phân khúc nhà phố và biệt thự phụ thuộc rất lớn vào dòng vốn đầu tư.

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu các sản phẩm thấp tầng với kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng hoặc quy hoạch. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi đáng kể.

Mặt bằng lãi suất tuy đã ổn định hơn so với giai đoạn căng thẳng nhất nhưng vẫn ở mức đủ cao để khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Trong khi đó, khả năng tiếp cận tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ hơn so với trước đây.

Đặc biệt, sau những biến động mạnh của thị trường trong vài năm gần đây, tâm lý đầu tư ngắn hạn đã suy giảm đáng kể. Người mua hiện không còn quá quan tâm đến những câu chuyện tăng giá trong tương lai mà tập trung nhiều hơn vào khả năng khai thác thực tế, dòng tiền tạo ra và tính thanh khoản của sản phẩm.

Điều này khiến nhiều dự án nhà phố, biệt thự dù sở hữu vị trí tốt hoặc được quảng bá hưởng lợi từ hạ tầng vẫn gặp khó trong việc tìm kiếm khách hàng.

Áp lực lớn nhất nằm ở giá bán

Một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản chưa thể cải thiện là mặt bằng giá vẫn đang neo ở mức cao.

Sau nhiều năm tăng giá liên tục, giá bán nhà phố và biệt thự tại nhiều khu vực vùng ven TP. HCM đã tăng gấp nhiều lần so với giai đoạn trước dịch Covid-19. Trong khi đó, tốc độ tăng thu nhập và khả năng tích lũy của người mua lại không theo kịp.

Nói cách khác, khoảng cách giữa giá bất động sản và khả năng chi trả của thị trường đang ngày càng lớn hơn.

Đây cũng là lý do nhóm khách hàng mua để ở gần như không phải lực lượng chủ đạo của phân khúc này. Phần lớn giao dịch hiện nay đến từ những người có tiềm lực tài chính mạnh hoặc các nhà đầu tư dài hạn sẵn sàng nắm giữ trong nhiều năm.

Khi lượng khách hàng đủ năng lực tài chính không tăng tương ứng với tốc độ mở rộng nguồn cung, thanh khoản tất yếu sẽ bị ảnh hưởng.

Hạ tầng vẫn là điểm tựa lớn nhất

Dù thanh khoản suy giảm, giới chuyên môn cho rằng triển vọng dài hạn của phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn gắn chặt với tiến độ phát triển hạ tầng giao thông.

Hiện khu vực phía Nam đang bước vào giai đoạn đầu tư hạ tầng quy mô lớn với hàng loạt dự án trọng điểm như Vành đai 3 TP. HCM, sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc TP. HCM - Mộc Bài, Vành đai 4 và nhiều tuyến kết nối liên vùng khác.

Trong lịch sử phát triển đô thị, các sản phẩm thấp tầng thường là nhóm hưởng lợi rõ nét nhất khi hạ tầng hoàn thiện bởi quỹ đất hữu hạn và khả năng gia tăng giá trị theo thời gian.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, thị trường hiện không còn phản ứng ngay lập tức với thông tin quy hoạch hay khởi công dự án. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng và có xu hướng chờ đợi các công trình thực sự hình thành trước khi đưa ra quyết định. Điều này cũng khiến tốc độ hấp thụ của thị trường thấp hơn nhưng đồng thời cũng giúp hạn chế tình trạng đầu cơ và sốt đất cục bộ.

Nhìn từ các số liệu hiện nay, có thể thấy phân khúc nhà phố và biệt thự hiện đang trải qua giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau nhiều năm tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng.

Tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 4% không đồng nghĩa thị trường mất hoàn toàn sức hút, nhưng rõ ràng, nó đã phản ánh rõ xu hướng lựa chọn khắt khe hơn của dòng tiền đầu tư trong bối cảnh mới.

Theo đó, người mua hiện không còn chạy theo các dự án chỉ dựa vào quảng cáo hay kỳ vọng tăng giá mà họ ưu tiên những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí kết nối hạ tầng rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác thực tế.

Trong bối cảnh đó, thị trường nhà phố và biệt thự nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa mạnh trong thời gian tới. Những dự án có nền tảng tốt vẫn có cơ hội thu hút dòng tiền, trong khi các sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng đầu cơ sẽ gặp nhiều thách thức hơn. Đây cũng được xem là giai đoạn thị trường chuyển từ cuộc chơi của tăng giá sang cuộc chơi của giá trị thực - nơi thanh khoản trở thành thước đo quan trọng hơn cả tốc độ tăng giá.