Tỷ lệ hấp thụ chỉ quanh 2% bất chấp du lịch phục hồi, bất động sản nghỉ dưỡng TP. HCM vẫn loay hoay tìm lối thoát

Du lịch phục hồi nhưng bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể bứt tốc

Ngành du lịch Việt Nam hiện đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với lượng khách quốc tế và nội địa liên tục tăng trưởng. Nhiều địa phương trọng điểm như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận hay Bà Rịa - Vũng Tàu đều đang hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng và sự trở lại của ngành dịch vụ.

Tuy nhiên, phía sau bức tranh sáng màu của ngành du lịch, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể thoát khỏi giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Những số liệu mới nhất từ DKRA Consulting cho thấy condotel, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse nghỉ dưỡng vẫn đang đối mặt với bài toán thanh khoản rất lớn, bất chấp nhiều chủ đầu tư liên tục tung ra chính sách kích cầu và hỗ trợ tài chính.

Theo báo cáo thị trường tháng 5/2026 của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp condotel tại TP. HCM và vùng phụ cận đạt khoảng 5.083 căn. Tuy nhiên, toàn thị trường chỉ ghi nhận 43 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 1%. Tình hình ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng cũng không khả quan hơn.

Toàn thị trường hiện có khoảng 2.526 căn đang được chào bán nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 59 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%.

Đáng chú ý nhất là phân khúc shophouse nghỉ dưỡng. Dù nguồn cung sơ cấp lên tới 3.532 sản phẩm, toàn thị trường chỉ ghi nhận 6 giao dịch trong tháng, tương đương tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 0,2%.

Những con số này cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc phục hồi chậm nhất trên thị trường bất động sản hiện nay.

Điều gì đang cản trở dòng tiền?

Nếu giai đoạn 2016-2021 được xem là thời kỳ bùng nổ của bất động sản nghỉ dưỡng, thì những năm gần đây thị trường đã thay đổi hoàn toàn.

Trước đây, phần lớn nhà đầu tư xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá và các cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ chủ đầu tư. Nhiều dự án condotel từng đưa ra mức cam kết lợi nhuận 8-12% mỗi năm, tạo nên làn sóng đầu tư mạnh mẽ tại các địa phương ven biển.

Tuy nhiên, sau những biến động của thị trường và các tranh cãi liên quan đến hiệu quả khai thác thực tế, tâm lý nhà đầu tư đã trở nên thận trọng hơn đáng kể.

Hiện nay, người mua không còn quan tâm quá nhiều đến những cam kết trên giấy. Thay vào đó, họ đánh giá kỹ hơn về công suất khai thác, hiệu quả vận hành, dòng tiền thực tế và khả năng thanh khoản của sản phẩm. Đây cũng chính là lý do khiến nhiều dự án nghỉ dưỡng dù nằm ở các điểm đến du lịch nổi tiếng vẫn gặp khó trong việc thu hút khách hàng.

Condotel vẫn loay hoay tìm mô hình phát triển bền vững

Trong các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, condotel được xem là phân khúc chịu ảnh hưởng rõ nhất. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường đang bước vào quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Các nhà đầu tư ngày càng yêu cầu cao hơn về tính minh bạch trong vận hành, hiệu quả khai thác và năng lực của đơn vị quản lý.

Không ít dự án hiện nay phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, chuyển từ việc bán kỳ vọng sang chứng minh khả năng vận hành thực tế.

Ở chiều ngược lại, nhiều chủ đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn khi phát triển sản phẩm mới. Điều này lý giải vì sao nguồn cung condotel mới thời gian gần đây không còn tăng mạnh như giai đoạn trước.

Hạ tầng đang mở đường cho chu kỳ mới

Dù thị trường chưa thực sự phục hồi, giới chuyên môn cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sở hữu những nền tảng dài hạn đáng chú ý.

Hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược đang được đẩy mạnh triển khai như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, các tuyến ven biển miền Trung hay hệ thống cảng hàng không tại Phú Quốc, Cam Ranh và Chu Lai.

Những công trình này đang rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các trung tâm du lịch lớn, qua đó mở rộng không gian phát triển cho thị trường nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, ngành du lịch Việt Nam cũng đang hướng tới mục tiêu nâng cao chất lượng khách thay vì chỉ gia tăng số lượng. Đây là yếu tố có thể tạo ra nhu cầu lưu trú cao cấp ổn định hơn trong dài hạn. Nhìn từ các số liệu hiện nay, có thể thấy bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa bước qua giai đoạn điều chỉnh.

Tỷ lệ hấp thụ ở mức 0,2% đối với shophouse nghỉ dưỡng, 1% với condotel và 2% với biệt thự nghỉ dưỡng cho thấy dòng tiền vẫn đang đứng ngoài quan sát nhiều hơn là tham gia thị trường. Tuy nhiên, khác với giai đoạn khó khăn nhất trước đây, thị trường hiện đã có những nền tảng tích cực hơn từ du lịch, hạ tầng và chính sách.

Vấn đề còn lại không nằm ở việc có khách du lịch hay không mà ở việc liệu các sản phẩm nghỉ dưỡng có thể chứng minh được hiệu quả khai thác thực tế và khả năng tạo dòng tiền bền vững cho nhà đầu tư hay không.

Chừng nào bài toán đó chưa được giải quyết, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ tiếp tục trong trạng thái phục hồi chậm, bất chấp những tín hiệu tích cực từ ngành du lịch cũng như tình hình kinh tế vĩ mô.