Trong thời gian qua với sự quan tâm, chỉ đạo của Chính phủ, sự phối hợp chặt chẽ của của các Bộ ngành triển khai thực hiện Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và sự điều hành linh hoạt của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã hỗ trợ cho thị trường bất động sản từng bước phục hồi và phát triển.
Trong từng thời kỳ NHNN có các chính sách để khuyến khích hỗ trợ hoặc kiểm soát đối với thị trường này để vừa đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng đồng thời thực hiện được các giải pháp hỗ trợ cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Theo đó, NHNN đã định hướng, chỉ đạo các tổ chức tín dụng (TCTD) trong việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và thực hiện nhiều công cụ để điều tiết việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản như thực hiện các chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ, điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh bất động sản, ban hành các Chỉ thị, văn bản chỉ đạo các tổ chức tín dụng.
Ông Nguyễn Quốc Hùng - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN)
Tạo sức lan tỏa cho thị trường phục hồi và khởi sắc
Từ cuối năm 2015 - 2016 NHNN đã có nhiều văn bản chỉ đạo, cảnh báo tăng cường quản lý rủi ro về cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ban hành Thông tư 06/2016 điều chỉnh về hệ số rủi ro đối với đầu tư kinh doanh bất động sản và tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn đầu tư trung dài hạn. Đồng thời tiếp tục chỉ đạo các TCTD thực hiện một số chương trình tín dụng về nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ. Dư nợ tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản tăng trưởng khoảng 15%.
Từ đầu năm 2017 tới nay, NHNN tiếp tục theo dõi sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản để kịp thời chỉ đạo các TCTD, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng như Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 10/01/2017, Công văn số 848/NHNN-TD ngày 15/2/2017... Theo đó, yêu cầu các TCTD kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng và mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực bất động sản (đặc biệt là phân khúc bất động sản trung - cao cấp), ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội có hiệu quả và phân khúc sản phẩm có khả năng tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tích cực xử lý nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản. Tỷ lệ nợ xấu đầu tư kinh doanh bất động sản đã giảm mạnh từ 7,05% năm 2013, đến nay còn 4,06%.
Xu hướng dư nợ tín dụng bất động sản của các TCTD chuyển dịch theo hướng phù hợp với chủ trương của Chính phủ, chỉ đạo của NHNN và nhu cầu thực của thị trường. Tính đến 31/7/2017 dư nợ cấp tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản tăng khoảng 4 % so với 31/12/2016, chiếm tỷ trọng khoảng 9% dư nợ đối với nền kinh tế (tỷ trọng này khá ổn định từ năm 2013 đến nay). Dòng vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã hướng vào lĩnh vực tiêu dùng về nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân với mức tăng trưởng khoảng 11% so với 31/12/2016.
Bên cạnh đó NHNN đã chỉ đạo các TCTD tích cực xử lý nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản. Tỷ lệ nợ xấu đầu tư kinh doanh bất động sản đã giảm mạnh từ 7,05% năm 2013, đến nay còn 4,06%.
NHNN đã tích cực phối hợp với Bộ Xây dựng và các Bộ ngành có liên quan tích cực triển khai thực hiện các chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở của Chính phủ. Đặc biệt đã thực hiện thành công Chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP. Tính đến 31/12/2016 (thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn của NHNN cho các ngân hàng để cho vay hỗ trợ nhà ở) doanh số giải ngân của Chương trình đạt 29.679 tỷ đồng. Đến hết ngày 30/9/2017, dư nợ đạt 21.510 tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu rất thấp ở mức 0,23% trên tổng dư nợ.
Về cơ bản Chương trình đã đạt được các mục tiêu đề ra, mang lại ý nghĩa to lớn về chính trị, kinh tế - xã hội, tạo sức lan tỏa giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và khởi sắc.
Ảnh minh họa
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản còn hạn chế do đâu?
Việc xem xét, cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản gặp một số khó khăn, vướng mắc.
Thị trường bất động sản đang được vận hành dưới sự điều tiết của một hệ thống luật pháp liên quan nhiều lĩnh vực từ đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư kinh doanh, chính sách thuế …. Tuy nhiên, các quy định và chế tài của hệ thống pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập (ví dụ Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản chưa có điều khoản chế tài xử lý vi phạm; quy định của Luật kinh doanh bất động sản về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản chưa phù hợp với việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản...).
Hệ thống thông tin thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch, chưa có các thông tin dự báo xu hướng diễn biến của thị trường.
Thị trường bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tình trạng mất cân đối cung cầu tại nhiều phân khúc, đặc biệt phân khúc nhà ở cao cấp, biệt thự có dấu hiệu dư thừa nguồn cung, trong khi nguồn cung về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vẫn còn rất hạn chế.
Để thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, từ tháng 11/2016 NHNN đã có công văn gửi Bộ Xây dựng đề nghị có văn bản hướng dẫn cụ thể về các tiêu chí phân loại nhà ở theo phân khúc cao cấp, trung cấp, bình dân giá rẻ. Tuy nhiên đến nay Bộ Xây dựng chưa có ý kiến và chưa có văn bản hướng dẫn về vấn đề này dẫn đến khó khăn cho ngành Ngân hàng trong việc xem xét, cấp tín dụng theo chỉ đạo của Chính phủ.
Năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn hạn chế, vốn chủ sở hữu thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thiếu dự án có tính khả thi. Bên cạnh đó một số chủ đầu tư dự án bất động sản đã có hành vi lừa đảo, nhiều vụ án, tranh chấp, khiếu kiện đã xảy ra dẫn đến suy giảm niềm tin của các nhà đầu tư và người dân khi tham gia thị trường bất động sản.
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản còn hạn chế do: Nguồn từ ngân sách Nhà nước gặp nhiều khó khăn do cần tập trung cho nhiều mục tiêu phát triển kinh tế xã hội trọng yếu khác; Nguồn vốn tín dụng ngân hàng hạn chế do cho vay lĩnh vực bất động sản phần lớn là cho vay trung, dài hạn trong khi đó phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề các ngân hàng phải tính toán và cân đối nguồn cho vay bất động sản.; nguồn vốn của nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản hạn chế do năng lực tài chính yếu...
Thực hiện nhiệm vụ được giao tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, NHNN đã kịp thời ban hành đầy đủ văn bản hướng dẫn về cho vay, chỉ định 04 NHTMNN tham gia, quyết định về lãi suất cho vay, chỉ đạo Ngân hàng Chính sách xã hội về cho vay nhà ở xã hội, tích cực phối hợp với các Bộ ngành có liên quan trong việc ban hành các văn bản hướng dẫn về cấp bù chênh lệch lãi suất... Tuy nhiên việc thực hiện đang vướng mắc do các TCTD được chỉ định chưa được bố trí nguồn vốn từ ngân sách nhà nước (giai đoạn 2016-2020) để cấp bù chênh lệch lãi suất. Nguồn vốn bố trí cho NHCSXH rất thấp (số vốn dự kiến cấp cho NHCSXH để cho vay nhà ở xã hội là 1.062 tỷ đồng).
Định hướng chính sách tín dụng trong thời gian tới
NHNN tiếp tục thực hiện các giải pháp nhằm ổn định thị trường tiền tệ; điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Các chính sách của NHNN tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng phát triển sản xuất kinh doanh, trong đó các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Theo dõi sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và có những giải pháp kịp thời để đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bền vững.
Theo đó, tiếp tục cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; Ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội có hiệu quả và phân khúc sản phẩm có khả năng tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng và mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Thực hiện kiểm soát có chọn lọc, quyết định cho vay trên nguyên tắc đảm bảo an toàn vốn vay, hiệu quả kinh tế và theo đúng quy định của pháp luật.
Tiếp tục chỉ đạo các TCTD thực hiện các chương trình hỗ trợ nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ; Phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan trong việc thực hiện Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định về phát triển nhà ở xã hội.
Triển khai có hiệu quả Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về xử lý nợ xấu thông qua việc đẩy mạnh xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, chuyển nhượng dự án (M&A), hỗ trợ các doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án bất động sản dở dang.
