Uy tín Gamuda Land ở đâu trong các chủ đầu tư vốn ngoại?

Là chủ đầu tư nước ngoài có số lượng và quy mô đầu tư các dự án ở Việt Nam khá lớn, tuy nhiên uy tín Gamuda Land không ít lần vị đặt nghi vấn vì những vụ lùm xùm.

Được thành lập vào năm 1995, Gamuda Land là bộ phận phát triển bất động sản của Gamuda Berhad, tập đoàn, xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng đến từ Malaysia. Theo giới thiệu trên website, với hơn 25 năm kinh nghiệm phát triển khu đô thị và cao ốc, Gamuda Land đến thời điểm này đã kiến tạo nên 12 khu đô thị và 9 dự án cao ốc tích hợp quy mô lớn ở Malaysia, Singapore, Việt Nam và Úc, có tổng giá trị phát triển (GDV) lên đến trên 5,5 tỷ USD.

Bước chân vào thị trường Việt Nam từ năm 2007, Gamuda Land đang là chủ đầu tư khu đô thị nhưGamuda City (Hà Nội), Celadon City (TP.HCM), Eaton Park (TP.HCM), Elysian (TP.HCM), The Meadow (TP.HCM), Artisan Park (Bình Dương)…

"Là nhà phát triển bất động sản số 1 đến từ Malaysia, với gần hai thập kỷ hoạt động tại Việt Nam, uy tín và tên tuổi của Gamuda Land được khẳng định với nhiều khu đô thị đã trở thành biểu tượng về không gian sống tại vùng đất dự án hiện hữu. Đây là lý do quan trọng khác góp phần chi phối đến hành vi của những người tiêu dùng quan tâm tới dự án. Tại mỗi dự án đã đi vào vận hành của chủ đầu tư trước đó, một cộng đồng gắn kết, giàu bản sắc và thịnh vượng đã được phát triển", trích thông tin bài giới thiệu về Gamuda Land.

Tuy quảng cáo là vậy, song trong số các chủ đầu tư vốn ngoại thì hiếm có chủ đầu tư nào vướng vào lùm xùm và bị xử phạt nhiều như Gamuda Land. Các dự án gắn mác Gamuda Land liên tục gắn phải lùm xùm về sai xây dựng, an ninh, nhiều hạng mục xuống cấp, cư dân tiến hành khởi kiện chủ đầu tư không thực hiện đúng hợp đồng, chối bỏ việc ký thỏa thuận với cư dân…

Celadon City: Bị buộc hoàn tiền vì huy động vốn trái phép

Dự án Celadon City (phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú, TP.HCM) được khởi công vào năm 2010, với quy mô lên tới hơn 82 ha. Celadon City được giới thiệu góp phần thay đổi bộ mặt khu Tây Bắc TP.HCM, song dự án này liên tục bị nhiều khách hàng phản ánh liên quan đến việc không thực hiện các điều khoản, quyền lợi ký kết trong hợp đồng mua bán.

Đến tháng 4/2023, do phát hiện Gamuda Land ký hợp đồng mua bán tại Khu chung cư A5 (gồm các phân khu Diamond Alnata, Diamond Brilliant) trước khi có giấy phép xây dựng và chưa đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, UBND TP.HCM đã ra quyết định xử phạt chủ đầu tư 900 triệu đồng về hành vi vi phạm huy động vốn không đúng quy định, đồng thời buộc doanh nghiệp này hoàn tiền cho khách hàng.

Đáng nói, sau khi bị xử phạt và được Sở Xây dựng công bố danh sách căn hộ đủ điều kiện mở bán vào ngày 8/5/2023, Gamuda Land vẫn tiếp tục gửi thông báo đóng tiền và bàn giao các căn hộ không nằm trong danh sách căn hộ đủ điều kiện mở bán cho khách hàng. Ngoài ra, một số khách hàng tại Khu chung cư A6 (phân khu Diamond Alnata Plus, Diamond Centery) cũng cung cấp các hợp đồng mua bán căn hộ, thỏa thuận mua bán căn hộ được ký kết vào năm 2020, thời điểm dự án còn chưa xin được giấy phép xây dựng. Nhiều cư dân tại Khu chung cư A6 cũng đã gửi đơn kiến nghị cơ quan chức năng, xem xét về các sai phạm của chủ đầu tư tại đây để tiến hành xử phạt.

Gần đây nhất, nhiều cư dân tại Celadon City đã làm đơn tố giác tập thể gửi Công an TP HCM để đề nghị làm rõ hành vi của chủ đầu tư Gamuda Land, từ việc ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng tại Khu chung cư A5 và A6 khi chưa đủ điều kiện về pháp lý. Từ đó dẫn tới nhiều hệ lụy, gây mất niềm tin và ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng đã mua nhà của chủ đầu tư này.

"Vỡ mộng" về khu dân cư kiểu mẫu

Cũng tại dự án Celadon City, tháng 6/2023, Sở Xây dựng TP.HCM đã đề nghị UBND quận Tân Phú ngăn chặn Công ty Cổ phần Gamuda Land bàn giao căn hộ tại Khu chung cư A5 để đảm bảo an toàn cho người dân. Theo đó, ngày 29/6/2023, Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành của chủ đầu tư Gamuda Land đối với công trình Khu chung cư A5. Tuy nhiên, trước đó nhiều tháng, Gamuda Land đã bàn giao nhà cho khách hàng vào ở.

Theo phản ánh của một số cư dân, do lo ngại sẽ phải đóng phạt nếu không thanh toán để nhận nhà nên đã phải bất chấp rủi ro để dọn vào ở. Mặc dù khi đó, chủ đầu tư vẫn chưa cung cấp đủ giấy tờ cho thấy căn hộ đủ điều kiện bàn giao. Những bất cập liên quan đến chất lượng công trình đã khiến những người dọn vào ở vô cùng bức xúc.

Thời điểm chủ đầu tư bàn giao nhà, nhiều công trình chưa được hoàn thiện và khu sinh hoạt chung cũng chưa được sạch sẽ. Một số căn hộ hay khu vực chung như hầm để xe, hành lang đi bộ ghi nhận tình trạng ngấm, rò nước từ trần nhà, khiến nhiều người vô cùng bức xúc về chất lượng xây dựng công trình tại đây.

Trước đó, block A và B của dự án Celadon City được bàn giao (vào năm 2013, 2014 ) chỉ sau 3-4 năm đã có dấu hiệu xuống cấp, nứt nẻ. Một số căn hộ bị thấm dột khi trời mưa. Ngoài ra, tại block A, cư dân phản ánh tình trạng tắc hệ thống thoát thải, thậm chí trào ngược vào một số căn hộ….

Điều này khiến nhiều cư dân bức xúc, bởi theo quảng cáo và cam kết của chủ đầu tư là Gamuda Land với khách hàng, Celadon City được xây dựng theo đúng tiêu chuẩn Conquas (Construction Quality Assessment System), là hệ thống kiểm định, đánh giá chất lượng công trình của Singapore, song thực tế không phải như quảng cáo.

Gamuda City: Lùm xùm kéo dài

Gamuda City tại quận Hoàng Mai, TP Hà Nội được bắt đầu triển khai từ năm 2006 với mục tiêu trở thành khu đô thị mang tầm quốc tế trải rộng trên khuôn viên 274ha. Khu đô thị này được quảng cáo là "nơi đáng sống", thế nhưng nhiều năm qua đã dính không ít lùm xùm về sai phạm xây dựng, nạn trộm cắp, nhiều hạng mục xuống cấp.

Chẳng hạn, năm 2021, người dân phản ánh tình trạng nhiều công trình tại dự án này xây dựng sai phép, không có trong thiết kế ở khu đô thị. Ngoài ra, cư dân tiểu khu ST5, phân khu Gamuda Gardens còn khiếu nại chủ đầu tư là Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam không thực hiện đúng hợp đồng mua bán, chối bỏ việc ký thỏa thuận với cư dân sau khi có sự hòa giải từ chính quyền. Cư dân ST5 còn liên tiếp tố chủ đầu tư với hàng loạt bất cập khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị chưa được hoàn thành. Trong đó, có các tuyến đường cấp đô thị và tuyến đường cấp khu vực đang ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống cư dân.

Trước đó, vào năm 2018, báo chí cũng đã nhiều lần phải ánh về việc điều chỉnh quy hoạch của chủ đầu tư Gamuda Land Việt Nam. Việc điều chỉnh đã chia nhỏ khu liền kề ST5 từ 232 căn liền kề theo quy hoạch được phê duyệt thành 362 căn (tức tăng thêm 130 căn). Điều đáng nói, chủ đầu tư đã công khai rao bán rộng rãi và nhận tiền đặt cọc theo quy hoạch chưa được phê duyệt.

Hay trong năm 2017, nhiều cư dân khu đô thị Gamuda Garden tập trung xuống đường căng băng rôn đề nghị chủ đầu tư khu đô thị có biện pháp đảm bảo an toàn vì tình trạng trộm cắp xảy ra tại đây.

Elysian: Rao bán rầm rộ, bị xử phạt xây dựng không phép

Dự án khu chung cư Lò Lu (tên thương mại Elysian), tại đường Lò Lu, phường Trường Thạnh, TP Thủ Đức, TP.HCM do Công ty TNHH MTV Xây dựng và Kinh doanh Nhà Trường Tín - thành viên của Gamuda Land làm chủ đầu tư. Dự án Elysian có tổng diện tích quy hoạch đất là 28.412,3 m2,cung cấp tổng cộng 1.406 sản phẩm, trong đó có 1.398 căn hộ.

Theo chia sẻ của môi giới, Elysian chia làm 4 block (A, B, C, D), trừ block B thì 3 block còn lại đều đã mở bán. Giá bán 3 block A, C và D được chủ đầu tư này niêm yết trong khoảng 51 - 70 triệu/m2 (đã bao gồm VAT), mức chiết khấu từ 6 - 8% tùy vào chương trình áp dụng. Căn hộ studio 1 phòng ngủ (34,7 – 43,6 m2) có giá bán 1,9 - 2,7 tỷ/căn; căn hộ 1 phòng ngủ (35,9 – 52,6 m2) có giá bán 2,1 – 3,1 tỷ/căn; căn hộ 2 phòng ngủ (68,2 - 89 m2) có giá bán 3,7 - 4,8 tỷ/căn; căn hộ 3 phòng ngủ (100 - 115,5 m2) có giá bán 5,3 - 6,1 tỷ/căn.

Tuy nhiên, ngày 17/11/2023, Đội Thanh tra địa bàn TP. Thủ Đức, Thanh tra Sở Xây dựng phối hợp với UBND phường Trường Thạnh, TP. Thủ Đức lập biên bản vi phạm hành chính về trật tự xây dựng đối với Công ty TNHH Một thành viên Xây dựng và Kinh doanh nhà Trường Tín do đã thực hiện hành vi: "Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng".

Đến ngày 22/11/2023, Đội Thanh tra địa bàn TP. Thủ Đức đã có tờ trình kiến nghị UBND TP. Thủ Đức để ban hành quyết định xử phạt theo thẩm quyền. Tuy nhiên, một thời gian sau khi bị lập biên bản về vi phạm hành chính về trật tự xây dựng, tại công trường của dự án Elysian vẫn thi công rầm rộ, bất chấp việc cơ quan chức năng vẫn chưa cấp phép xây dựng cho dự án này. Đến nay, theo ghi nhận của Reatimes, dự án đã san lập mặt bằng xong và triển khai làm móng cọc. Môi giới cho biết dự kiến dự án được bàn giao nhà vào năm 2027.

Artison Park: Cảnh giác với cam kết lợi nhuận ảo

Artisan Park có tổng diện tích 5,6 ha ngay trung tâm Thành phố mới Bình Dương, thuộc phường Hòa Phú, TP Thủ Dầu Một, với tổng vốn đầu tư 117 triệu USD, bao gồm 349 sản phẩm nhà phố thương mại được chia thành 3 phân khu. Dự án được khởi công vào tháng 8/2023. Đến nay, chủ đầu tư đang hoàn thiện các dãy nhà phố và dự kiến bàn giao vào năm 2025. Các sản phẩm diện tích từ 197 đến 472 m2 tại đây đang được rao bán với mức giá khoảng 8-18 tỷ đồng mỗi căn.

Hiện tại, theo chia sẻ của môi giới, chủ đầu tư tung ra chính sách cam kết thuê lại 6%/năm từ chủ đầu tư trong 4 năm đầu tiên. Cụ thể, chủ đầu tư cam kết thuê lại 6%/năm, đảm bảo dòng tiền ổn định trong 3-4 năm; lợi nhuận đầu tư lên đến 24%; thanh toán nhanh ưu đãi chiết khấu 12%.

Phân tích về bài toán dùng "Cam kết lợi nhuận" để kích cầu, nhiều chuyên gia cho rằng đây thực chất là chiêu "dùng mỡ nó rán nó" của chủ đầu tư. Trong bài toán này, doanh nghiệp đã tính hết lợi nhuận trong giá bán, còn rủi ro và thiệt thòi dĩ nhiên thuộc về người mua.

Hiện tại, nhà phố ở thành phố mới Bình Dương bỏ hoang rất nhiều, do mật độ dân thấp, nhu cầu ở và kinh doanh thấp. Trong điều kiện bình thường, nhà phố cho thuê đạt tỷ suất lợi nhuận 3% là mức cao, còn phổ biến chỉ trên dưới 1%. Do đó, cam kết lợi nhuận 6% sẽ tạo kỳ vọng cao hơn nhiều so với thực tế, đối với người mua còn non kinh nghiệm.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, hiện nay, nhiều chủ đầu tư dùng chiêu thức "lấy thịt mình chia cho mình", nghĩa là nâng giá bất động sản cao hơn giá trị thực để bán cho khách hàng. Sau đó, họ lấy chính số tiền ấy trả cho khách hàng theo hình thức cam kết lợi nhuận. Chủ đầu tư lấy tiền của khách hàng trước và họ dùng số tiền đó để kinh doanh loại hình khác. Nếu thắng lợi thì doanh nghiệp trả lợi nhuận, nếu thất bại thì khách hàng là người gánh chịu.