Bài 12: Vá “lỗ hổng” pháp lý, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Dịch Covid-19 đã phơi bày một thực tế: Nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM chưa được quan tâm sát sao khiến công nhân, người lao động phải ồ ạt trở về quê sau những đợt giãn cách xã hội, không thể "an cư" tại thành phố. Điều này đã tác động trực tiếp đến việc người lao động rời bỏ các trung tâm công nghiệp, dẫn đến không ít doanh nghiệp lao đao vì thiếu lao động sản xuất. 

Mặc dù Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách, xây dựng pháp lý để phát triển nhà ở xã hội thế nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn than phiền là khó tiếp cận vốn, quỹ đất; bên cạnh đó, giới hạn lợi nhuận của nhà ở xã hội chỉ 10%, trong khi doanh nghiệp vẫn phải bỏ thêm chi phí cho những rủi ro pháp lý, những rào cản về chính sách, thủ tục hành chính. 

Tiếp tục đi sâu vào câu chuyện tìm giải pháp phát triển nhà ở giá rẻ cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp, dưới góc độ pháp lý, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. LS. Đặng Văn Cường (Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp - Đoàn luật sư TP. Hà Nội). 

PV: Từ góc độ pháp lý, luật sư nhìn nhận như thế nào về thực tế phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp trong thời gian qua và vì sao nguồn cung quỹ nhà này qua các năm vẫn rất "nhỏ giọt"? 

TS. LS. Đặng Văn Cường: Nhà ở xã hội là chính sách đúng đắn, mang tính nhân đạo của Đảng và Nhà nước nhằm giúp người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp được tiếp cận nhà ở, ổn định cuộc sống. Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng khó khăn, có thu nhập thấp tại cả khu vực đô thị và nông thôn. 

Tuy nhiên, thời gian qua cho thấy, nhà ở xã hội phát triển còn khá chậm. Nguyên nhân dẫn đến nhà ở xã hội chậm được triển khai là do vốn và quỹ đất tại các địa phương dành cho phân khúc này chưa nhiều, các quy định pháp luật về nhà ở xã hội hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập.

Thứ nhất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và người mua nhà ở xã hội hầu như chưa được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Nhiều doanh nghiệp tư nhân phải tự bỏ vốn để triển khai dự án mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi, nên kết quả bị hạn chế. 

Nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án vẫn còn thiếu. Thiếu vốn nên việc khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn. Chủ trương đã có nhưng không bố trí nguồn tái cấp vốn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nên các dự án rơi vào tình trạng thiếu vốn. 

Thứ hai, quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dành 20% diện tích trong dự án nhà ở thương mại chưa phát huy được tính hiệu quả, thậm chí còn gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội. Bởi việc buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, giảm phần nào sức hút của dự án theo từng phân khúc khách hàng mà chủ đầu tư hướng đến… Còn đối với người mua nhà ở xã hội, nếu họ mua nhà ở xã hội trong các dự án có 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, rõ ràng với dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở phân khúc cao hơn nhu cầu của họ, các vấn đề về thuế, phí dịch vụ khi sinh sống sẽ là một gánh nặng không nhỏ cho họ trong quá trình sinh sống tại dự án.

Có thể thấy, nhu cầu nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội là rất lớn nhưng thực tế, các dự án lại không đến được tay người mua. Trong khi đó, doanh nghiệp muốn đầu tư phát triển loại hình này lại gặp vướng mắc về chính sách, không thể làm nổi nhà ở giá rẻ nếu tuân thủ theo quy định của Nhà nước. 

PV: Các doanh nghiệp cũng than phiền rằng thủ tục hành chính để được giao đất phát triển nhà ở xã hội rất phức tạp, phiền hà khiến họ không mặn mà với phân khúc này? 

TS. LS. Đặng Văn Cường: Đúng như vậy. Các chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay đang bộc lộ nhiều bất cập khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa thiết tha làm nhà ở xã hội, đặc biệt về thủ tục hành chính để được giao nhà ở xã hội. 

Thứ nhất, theo điểm b khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP(nay là Nghị định 49/2021/NĐ-CP) quy định: Với mỗi đợt mở bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ mất tối thiểu là 60 ngày làm việc chỉ để tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng, bao gồm gửi thông báo cho Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc và thời gian tiếp nhận hồ sơ tối thiểu là 30 ngày làm việc. Thời gian này quá dài, gây ảnh hưởng tới số đợt mở bán trong năm làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh dự án nhà ở xã hội.

Thứ hai, tiến trình thực hiện và thủ tục hành chính để thiết lập dự án và xây dựng nhà ở phức tạp và tốn nhiều thời gian, song lợi nhuận mang lại không quá cao (giới hạn 10%) làm giảm tính hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Mức lợi nhuận theo quy định hiện nay không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội vì nhiều chi phí khác không được tính đúng, tính đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư có thể bị thua lỗ. Mức lợi nhuận này cũng không khuyến khích chủ đầu tư dự án ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành và trên cơ sở đó, sẽ được hưởng lợi nhuận tăng thêm.

Ngoài ra, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với quỹ đất dùng để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nên hiện nay một số địa phương, mặc dù các cơ quan chức năng đưa ra nhiều ưu đãi nhưng vị trí giao đất lại xa trung tâm, hệ thống hạ tầng xung quanh dự án chưa đồng bộ. Vị trí xây dựng các dự án nhà ở chưa hấp dẫn nhà đầu tư và người dân có nhu cầu mua, thuê mua.

Thực tế, một bộ phận không nhỏ những người có thu nhập thấp vẫn có xu hướng tìm mua nhà tại dự án nhà ở thương mại gần trung tâm, có hệ thống hạ tầng xung quanh tốt và khả năng đầu tư sinh lợi cao hơn cũng như không bị ràng buộc quá nhiều như khi mua, thuê mua nhà ở xã hội.

PV: Theo ông, Luật Nhà ở 2014 nếu được sửa đổi và thông qua tới đây sẽ mở ra cơ hội gì cho các doanh nghiệp trong việc phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội?

TS. LS. Đặng Văn Cường: Luật Nhà ở 2014 sửa đổi sẽ bổ sung các quy định liên quan đến quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội như: Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội được xác định ngay khi lập và phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch chi tiết xây dựng; tỷ lệ quỹ đất dành để làm nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh quyết định căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện địa lý và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân… đảm bảo thống nhất với quy định của pháp luật về ngân sách, về đất đai và các pháp luật khác có liên quan.

Đồng thời, Luật Nhà ở 2014 sửa đổi sẽ quy định nhiều ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể, bổ sung thêm các quy định về ưu đãi thuế đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê theo hướng đảm bảo phù hợp với pháp luật về thuế. Các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức đối tác công tư (PPP) hoặc doanh nghiệp có sử dụng vốn đầu tư công, vốn Nhà nước ngoài đầu tư công, vốn khác có bao gồm vốn từ ngân sách sẽ được khuyến khích bằng nhiều ưu đãi… 

Bên cạnh đó, Nghị định 49/2021/NĐ-CP được ban hành và hiệu lực ngay từ ngày ký với nhiều điểm mới đã khắc phục những hạn chế trong quá trình thực thi Nghị định 100/2015/NĐ-CP, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà ở xã hội và người mua nhà. Trong đó quy định cụ thể về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, khắc phục quy định về cách tính quỹ đất 20%, bổ sung quy định tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội và điều chỉnh về chính sách vay vốn ưu đãi…

Với quy định mới này sẽ thu hút đầu tư phát triển trong lĩnh vực nhà ở nói chung và kinh tế địa phương nói riêng. Khuyến khích đầu tư của các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế vào phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Đồng thời, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội, đặc biệt đối với các đối tượng là công nhân, người lao động, người dân có thu nhập thấp.

PV: Để tiếp tục hoàn thiện về cơ chế chính sách, pháp lý trong xây dựng nhà ở xã hội, theo ông cần phải tháo gỡ như thế nào để triển khai xây dựng nhà ở xã hội được nhanh chóng hơn? 

TS. LS. Đặng Văn Cường: Thứ nhất, Nhà nước cần tham gia giám sát chặt chẽ quá trình triển khai quy hoạch, hoạt động đầu tư xây dựng theo đúng quy định; phối hợp các địa phương lập các đoàn kiểm tra, phát hiện những lỗ hổng, bất cập, tạo cơ sở pháp lý xây dựng những chính sách cho thị trường, đặc biệt là chính sách về nhà ở xã hội.

Thứ hai, tháo gỡ hạn chế, vướng mắc về nguồn vốn ưu đãi và quỹ đất. Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của cả nước, các địa phương cần phải chủ động bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. 

Đồng thời, Nhà nước cần phải xây dựng các chính sách để cho phép ngân hàng chính sách xã hội được cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi theo quy định hoặc xây dựng các quỹ tài chính để huy động các nguồn tài chính từ tư nhân, doanh nghiệp và các tổ chức xã hội.

Thứ ba, thủ tục hành chính vẫn “đè nặng” lên doanh nghiệp, muốn thực hiện dự án nhà ở xã hội vẫn phải qua quá nhiều cửa và ẩn chứa tiêu cực. Do đó, cần phải cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt tại các cơ sở, địa phương nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội... Thực hiện cải cách, đơn giản, công khai thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở đất ở, thuế,… để hạn chế nạn tham nhũng, hối lộ trong cán bộ, công chứng quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng, thuế, đồng thời nhằm giảm chi phí xây dựng, chi phí mua, thuê nhà ở xã hội, tăng cầu nhà ở có khả năng thanh toán.

Thứ tư, rà soát, gỡ bỏ các quy định trong hệ thống chính sách pháp luật đang là rào cản phát triển và tiếp cận nhà ở xã hội. Ban hành quy định về ưu đãi cũng như các chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư và người thuê, thuê mua nhà ở xã hội; quy định rõ nghĩa vụ của các bên có liên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê.

Nếu thực hiện đồng bộ các giải pháp, không chỉ huy động được nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia mà cũng có thể giảm thêm giá bán, giá cho thuê loại nhà này và thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư vào phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp đô thị được mua, thuê, thuê mua nhà ở giá thấp, phù hợp với khả năng tài chính.

PV: Ông có đề xuất sửa đổi chính sách hay luật gì để khuyến khích các chủ đầu tư tham gia dự án mà không nản lòng, chùn chân không? 

TS. LS. Đặng Văn Cường: Tăng cung nhà ở xã hội không chỉ là nhiệm vụ kinh tế, mà còn là nhiệm vụ chính trị trong việc đảm bảo cho người dân nhu cầu cơ bản về chỗ ở. Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư, thời gian tới, đi đôi với việc thực hiện hiệu quả các quy định hiện nay, Nhà nước cần nghiên cứu thêm những giải pháp mới để tìm ra hướng giải quyết vấn đề nhà ở hiệu quả hơn. Đặc biệt, khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp, vấn đề nhà ở cho người dân, mong mỏi an cư lạc nghiệp của người lao động càng trở nên thiết thực hơn bao giờ hết. Việc luật hóa các quy định về nhà ở sẽ bảo đảm hiệu lực pháp lý cao hơn, đồng bộ hơn, tạo thuận lợi cho cả Nhà nước, doanh nghiệp, người dân trong việc thực thi.

Theo đó, cần có kế hoạch, quy hoạch phù hợp về vị trí xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Đồng thời đảm bảo sự gắn kết của dự án với hệ thống hạ tầng xung quanh và các công trình tiện ích khác nhằm thu hút nhà đầu tư và người thu nhập đối với loại nhà ở này.  

Để tăng sức hấp dẫn các nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội, Nhà nước có thể thực hiện phương thức đổi đất lấy dự án nhà ở xã hội. Chẳng hạn nhà nước thực hiện đấu thầu một số dự án nhà ở xã hội, kết hợp với đầu thầu đổi đất ở một dự án khác để khuyến khích doanh nghiệp./.

- Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!