Lời tòa soạn:
Thực trạng thiếu nhà ở giá rẻ khiến công nhân, người lao động nhập cư không tạo lập được cuộc sống ổn định tại nơi làm việc, đời sống bấp bênh đã diễn ra trong rất nhiều năm qua. Tuy nhiên, chỉ đến khi Covid-19 xảy ra, mọi bất cập mới thực sự lộ rõ.
Các khu công nghiệp đã và đang trở thành nơi dễ bị tổn thương nhất bởi dịch bệnh, thậm chí trở thành những ổ dịch lớn buộc phải phong tỏa, cách ly trong thời gian dài, khiến mọi hoạt động sản xuất kinh doanh bị đảo lộn.
Ở phía công nhân, người lao động, họ phải “giam mình” trong những phòng trọ chật chội, thu nhập bị đứt quãng do không được làm việc. Sau thời gian dài giãn cách, không còn trụ vững, hàng loạt lao động “bỏ phố về quê”, trong đó, nhiều người không muốn quay trở lại mà ở quê tìm đường sống khác. Bởi sau chuyến hồi hương lịch sử, TP.HCM, Bình Dương… không còn là “miền đất hứa” mà là những ngày tháng mệt mỏi, thiếu thốn, chênh vênh mà họ muốn bỏ lại sau lưng.
Theo ước tính của Tổng cục Thống kê, có ít nhất 1,3 triệu lao động đã “hồi hương” trong và sau làn sóng Covid-19 lần thứ tư. Từ đầu tháng 10 năm 2021, khi các doanh nghiệp bắt đầu quay trở lại hoạt động, họ phải đối diện với tình trạng thiếu hụt lao động trầm trọng. Trước thực tế này, việc đảm bảo an sinh xã hội đặc biệt là vấn đề nơi ăn chốn ở cho công nhân, người lao động trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Bài toán đặt ra lúc này không chỉ là việc giải quyết nơi ăn chốn ở cho công nhân mang tính chất tình thế, mà phải là những giải pháp mang tính bền vững.
Trong bối cảnh này, việc đặt ra mục tiêu "Xây 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp" của lãnh đạo TP.HCM là điểm sáng cho thấy sự quyết liệt của chính quyền thành phố trong việc giải bài toán an sinh xã hội cho người thu nhập thấp. Nhưng làm thế nào để có thể hiện thực hoá được mục tiêu một cách kịp thời nhất khi mà thực tế 5 năm gần đây số nhà ở xã hội được xây dựng tại TP.HCM còn chưa đến 20.000 căn? Có lẽ cần phải "chỉ mặt, gọi tên" từng vướng mắc cụ thể để tháo gỡ cũng như có những giải pháp mang tính đột phá hơn nữa.
Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, sau loạt bài "Nhà ở công nhân nhìn từ tác động Covid-19", Reatimes tiếp tục triển khai tuyến bài: Xây dựng 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp: Khó khăn và giải pháp.
Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Thời gian qua, dù TP.HCM đã và đang triển khai khá nhiều dự án xây dựng nhà lưu trú cho công nhân, song chỉ mới đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu. Tại nhiều khu công nghiệp ở TP.HCM đang tồn tại thực trạng đáng buồn, đó là việc không bố trí đất xây nhà cho công nhân, thậm chí còn cắt đất xây dựng nhà xưởng cho thuê.
Những khu công nghiệp có quy hoạch đất làm nhà cho công nhân hay nhà ở cho chuyên gia, thì chỉ sau một thời gian đã “hô biến” thành các dự án bất động sản thương mại hoặc phân lô bán nền. Chưa kể, nhiều doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp chỉ đơn thuần là san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư tới đầu tư, chưa quan tâm đúng mức vấn đề phát triển nhà ở, ổn định an sinh xã hội cho công nhân.
Các chuyên gia quy hoạch cho rằng, dù luật đã quy định rất cụ thể về việc các khu công nghiệp phải dành quỹ đất làm nhà cho công nhân và các dự án nhà thương mại phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội nhưng không ai làm. Nguyên nhân là do luật chưa nghiêm và chưa có chế tài xử lý vấn đề này.
Mặt khác, Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Chính phủ quy định, với dự án dưới 10ha, chủ đầu tư được lựa chọn hình thức nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%. Do vậy, đa số các chủ đầu tư không bố trí 20% quỹ đất trong dự án để làm nhà ở xã hội mà lựa chọn nộp tiền. Điều này khiến quỹ đất phát triển nhà ở xã hội bị thu hẹp. Trong khi đó, số tiền doanh nghiệp đóng thay cho quỹ đất 20% cũng không được bố trí cho quỹ phát triển nhà ở xã hội tại địa phương.
Nhiều khó khăn, vướng mắc khi làm nhà ở cho công nhân
Khu lưu trú công nhân Thiên Phát ở Khu chế xuất Linh Trung 2 gồm 352 căn hộ, được thiết kế thành 2 dạng: căn hộ tập thể và căn hộ dành cho gia đình. Tất cả các căn hộ đều có ban công, lấy tối đa ánh sáng và thông gió tự nhiên thân thiện với môi trường và được trang bị hệ thống Internet, truyền hình cáp phục vụ cho nhu cầu học tập, giải trí của công nhân. Tùy vào điều kiện cụ thể, người lao động có thể lựa chọn phòng ở dành cho căn hộ gia đình (35m2/căn hộ) hay căn hộ tập thể dành cho công nhân độc thân (khoảng 6 người/căn hộ).
Khu lưu trú này gồm 2 đơn nguyên Block A1, A2 (9 tầng), mỗi đơn nguyên đều có hầm để xe, đường nội bộ rộng rãi, thoáng mát cùng nhiều tiện ích sinh hoạt khác. Với thiết kế này, khu lưu trú công nhân Thiên Phát ở Khu chế xuất Linh Trung 2 đáp ứng nhu cầu nhà ở sinh hoạt, nghỉ ngơi cho 2.200 công nhân.
Các căn hộ này được cho thuê với mức giá ưu đãi từ 1,7 - 2,2 triệu đồng/tháng, dành cho công nhân làm việc trong khu chế xuất Linh Trung 2. Nhiều dịch vụ tiện ích cũng được tích hợp như: nhà trẻ; khu thương mại (tại tầng trệt của block A1) gồm siêu thị mini, khu sinh hoạt chung, sân khấu ngoài trời, rạp chiếu phim, căn tin… góp phần tạo nên cuộc sống tiện nghi cho công nhân tại khu lưu trú.
Ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng sản xuất dịch vụ, du lịch Thiên Phát cho hay, sau gần 7 năm đi vào hoạt động, khu lưu trú này luôn kín chỗ. Nhu cầu thuê nhà ở lâu dài của công nhân tại đây cũng rất lớn. Tuy nhiên, để triển khai xây dựng được những khu lưu trú công nhân như thế này không phải là dễ.
Theo ông Lợi, để có kinh phí đầu tư và đất xây dựng khu lưu trú công nhân là hành trình vất vả đối với doanh nghiệp. Giai đoạn 1 của dự án đã xong, đưa vào sử dụng từ lâu, nhưng đến nay giai đoạn 2 của dự án vẫn chưa xong khâu hoàn chỉnh thủ tục bàn giao quyền sử dụng đất. Ngoài ra, công ty cũng được giao hai khu đất tổng diện tích 24,4ha làm nhà ở cho công nhân làm việc trong Khu công nghệ cao nhưng 10 năm chưa thực hiện được vì vướng thủ tục.
“Khu đất xây Khu lưu trú cho công nhân Thiên Phát có nguồn gốc của Công ty TNHH MTV Nhà Phú Nhuận. Công ty Sepzone Linh Trung 2 thuê 60ha để làm khu chế xuất, còn Thiên Phát thuê lại làm khu nhà ở cho công nhân, với thời hạn thuê 50 năm và phải trả tiền đất một lần.
Trong công ty đã có ý kiến nên chuyển dự án nhà lưu trú dành cho công nhân thuê sang nhà ở thương mại để nhanh thu hồi vốn và có lợi nhuận cao, nhưng tôi quyết giữ lại làm khu nhà lưu trú để tham gia chăm lo nơi ở cho công nhân. Năm 2018, UBND TP.HCM có ra quyết định chấp thuận cho Thiên Phát đầu tư tiếp dự án nhà lưu trú công nhân Linh Trung giai đoạn 2, quy mô 360 căn hộ. Theo kế hoạch, dự án hoàn thành vào cuối năm 2020, nhưng đến nay vẫn chưa khởi công do chưa xong thủ tục xây dựng”, ông Lợi nói.
Ông Lợi cũng cho biết, chủ trương xây nhà ở cho công nhân có từ lâu nhưng thời gian qua thành phố thực hiện không quyết liệt. Nhiều khu đất trước kia được quy hoạch làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú giờ biến thành "đất vàng" nên càng khó. Quỹ đất ngày càng ít nên thay vì xây bán, các dự án nhà ở cho công nhân cần ưu tiên cho thuê để sàng lọc, chọn những người thực sự có nhu cầu, sau đó mới bán lại.
Tương tự, nhiều lãnh đạo của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cũng bày tỏ, doanh nghiệp rất tâm huyết, nhưng khi bắt tay vào thực hiện các dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân thì gặp muôn vàn khó khăn. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Lê Thành nói rằng, trên thực tế, với thời gian triển khai và nguồn vốn như nhau, các doanh nghiệp đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại nhiều thuận lợi hơn và nhanh thu hồi vốn hơn so với dự án nhà ở xã hội hay nhà ở giá rẻ dành cho công nhân.
Bản thân doanh nghiệp này đã cung cấp ra thị trường khoảng 7.000 căn hộ cho người có thu nhập thấp, song đến nay rào cản lớn nhất vẫn là thủ tục. Dự án nhà ở thương mại mất từ 4 - 5 năm để hoàn thiện hồ sơ, pháp lý; còn nhà ở xã hội thì quy trình, thủ tục khó gấp nhiều lần, thời gian kéo dài hơn. Do vậy, để thu hút nhà đầu tư tham gia xây nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thì TP.HCM cần tạo thêm cơ chế, chính sách, nhất là phải rút ngắn khâu thủ tục.
Bố trí quỹ đất cần ưu tiên xây dựng nhà ở công nhân
Ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội các Doanh nghiệp Khu công nghiệp TP.HCM cho biết, TP.HCM hiện có 17 khu công nghiệp, khu chế xuất thì có những khu có quy hoạch, nhưng cũng có những khu không có khu quy hoạch nhà ở cho công nhân.
Điển hình, Khu chế xuất Tân Thuận (quận 7) dành ra 2,5ha đất để xây nhà ở lưu trú cho công nhân, với khoảng 1.000 - 2.000 công nhân đã ở, nhưng chưa hết đất. Ở khu công nghiệp Linh Trung 1, có Công ty TNHH Nissei Electric Việt Nam làm khu lưu trú công nhân rất khang trang, đầy đủ tiện nghi, khu sinh hoạt. Đây là khu nhà ở do Công ty Nissei đầu tư xây dựng với 2.000 chỗ ở và hoàn toàn miễn phí tiền nhà cho công nhân của họ. Khu chế xuất Linh Trung 2 cũng có khu nhà ở dành cho công nhân do Công ty Thiên Phát xây dựng và cho công nhân thuê với giá rất rẻ. Còn khu công nghiệp Vĩnh Lộc, Công ty Cổ phần XK Thực phẩm Vạn Đức cũng có khu lưu trú công nhân với quy mô khoảng 600 công nhân.
Sau đợt dịch Covid-19 lần thứ 4, ông Bé nhận định, một trong những phương thức để phòng vệ cho công nhân là nên phát triển nhà lưu trú, ký túc xá và nên giữ quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân. Lâu nay, TP.HCM đã có một số khu vực xây nhà ở cho công nhân nhưng chưa được tận dụng, chưa quan tâm. Do vậy, TP.HCM cần có khu nhà ở dành cho công nhân, trong đó tích hợp nhiều tiện ích như khu sinh hoạt, nhà vui chơi, nhà trẻ, trường học…
“TP.HCM có chủ trương xây nhà ở cho công nhân nhưng quy hoạch ở đâu, đất nào, phương thức như thế nào thì chưa đề cập. Vì vậy, chính quyền thành phố phải có quy hoạch đất đai rõ ràng. Cũng là chủ trương đó, nhưng Nhà nước nên xã hội hoá, tạo điều kiện quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp bỏ vốn tham gia, chứ nguồn lực Nhà nước thì không thể xây nổi.
Trong quy hoạch đô thị thì chúng ta phải chấp thuận diện tích nhà ở nhỏ lại, song vẫn đủ cho công nhân ở. Đồng thời, khuyến khích các chủ trọ xây nhà cho thuê cho người có thu nhập thấp, bằng cách đập bỏ những khu nhà ở lụp xụp, không đảm bảo vệ sinh để xây thành những khu nhà ở theo quy hoạch, quy định của thành phố về diện tích, an ninh, phòng cháy chữa cháy…. Để làm được điều này, Nhà nước phải có cơ chế cho vay, chủ nhà trọ thế chấp bằng tài sản đó. Có làm được như vậy thì TP.HCM mới có thể có được 1 triệu căn nhà dành cho người có thu nhập thấp.
Chỉ khi chỗ ở của người lao động được ổn định thì họ mới gắn bó với doanh nghiệp nhiều hơn. Các khu công nghiệp, khu chế xuất nên dành đất để xây nhà lưu trú, ký túc xá cho công nhân để họ đi làm thuận tiện và sống chung với dịch lâu dài. Những nơi đã có quy hoạch đất xây nhà lưu trú cho công nhân, TP.HCM bắt buộc các chủ đầu tư phải làm. Sau đợt dịch thấy rằng doanh nghiệp bỏ tiền ra xây dựng nhà ở cho công nhân đỡ tốn kém hơn việc 3 tại chỗ và an toàn phòng dịch hơn. Thời gian qua, những công ty có nhà lưu trú cho công nhân mùa dịch vừa rồi họ rất chủ động, ít bị ảnh hưởng.
Nếu chưa có, cần quy hoạch ngay quỹ đất. Về lâu dài, chúng ta vẫn phải sống chung với dịch nên nhà lưu trú, ký túc xá gần các khu công nghiệp, khu chế xuất là an toàn nhất vì nếu để họ về sống trọ thì nếu người dân bị F0, công nhân cũng bị và ngược lại. Nên các khu công nghiệp, khu chế xuất có làm nhà cho công nhân sẽ không sợ dịch”, ông Bé nhận định.
Theo thống kê, TP.HCM có khoảng 1,6 triệu lao động đang làm việc tại các công ty, doanh nghiệp. Với số lao động kể trên, chứng tỏ nhu cầu nhà ở của công nhân là rất lớn. Mặc dù vậy, đến thời điểm này, TP.HCM vẫn chưa thể bao phủ nhà trọ cho người lao động. Thành phố mới chỉ mới thực hiện 34 dự án nhà lưu trú cho công nhân với 5.500 phòng. Nhiều dự án khác cũng triển khai nhưng chưa hoàn thành.
Một số khu nhà ở, khu lưu trú dành cho công nhân ở TP.HCM
Chủ tịch Hiệp hội các Doanh nghiệp Khu công nghiệp TP.HCM thông tin, hiện nay, 70% công nhân là người từ các tỉnh về làm việc. Nhiều người dù đã cống hiến 20 - 30 năm cho TP.HCM nhưng số người mua được nhà chỉ đếm trên đầu ngón tay, còn đa số công nhân là ở nhà trọ. Chính vì không có chỗ ở ổn định nên mỗi khi thành phố có vụ việc gì xảy ra, họ thường lui về quê trú ẩn, điển hình như đợt dịch Covid-19 vừa qua. Do đó, việc xây nhà cho công nhân là điều nên làm để giúp họ an cư, lạc nghiệp, giữ chân người lao động ở lại cống hiến cho thành phố.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nói rằng, cơ chế về việc triển khai xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp đã có từ hơn 10 năm trước. Đó là thời điểm năm 2009, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg về việc tạo điều kiện ưu đãi và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nhà ở cho công nhân, cho lao động thuê tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế theo phương thức xã hội hóa.
Năm 2015, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội - đây là khung pháp lý quan trọng cho phát triển nhà ở xã hội phục vụ cho đối tượng có thu nhập thấp trong đó có công nhân tại các khu công nghiệp.
Mới đây, ngày 1/4/2021, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 49/2021/NÐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NÐ-CP về việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Trong đó, có nội dung đáng chú ý là khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Tuy nhiên, để triển khai chương trình nhà ở cho công nhân thì phải thực hiện huy động từ nhiều nguồn đầu tư khác nhau. Đó là nhà đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng của khu chế xuất, khu công nghiệp; doanh nghiệp sản xuất trong khu chế xuất, khu công nghiệp và các thành phần kinh tế khác cũng như các doanh nghiệp có điều kiện đầu tư vào loại hìn
Bên cạnh câu chuyện tạo lập quỹ đất, rào cản thủ tục vẫn luôn là một chướng ngại lớn. Thời gian qua, nhiều quy định liên quan tới phát triển khu công nghiệp đã được đổi mới và luật hoá, nhưng chính sách xây dựng nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp vẫn chưa có tiến triển, thủ tục và quy trình xây dựng còn rất nhiêu khê do bị chi phối bởi pháp luật liên quan về nhà ở.
“Nhà nước phải lên kế hoạch, quy hoạch các khu đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Theo kinh nghiệm các nước đây là các khu đô thị xa trung tâm thành phố và được kết nối hạ tầng thuận tiện. Các khu đó ở các nước gần chúng ta thì họ xây dựng cách trung tâm của đô thị đó trên dưới 30km, nhưng được kết nối giao thông cực kỳ thuận lợi, người dân chỉ đi trong phạm vi chưa đến 1 tiếng, như vậy mới thu hút được người dân về ở các khu đô thị vệ tinh.
Ngoài ra, Nhà nước cần tiếp tục thực thi các chính sách ưu đãi tín dụng, vốn cho người mua nhà, và chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Chúng ta cũng phải giải quyết bài toán vốn cho nhà ở xã hội theo đúng tinh thần của Luật Nhà ở, bên cạnh đó chúng tôi rất kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết về đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với những cơ chế chính sách, trong đó có cơ chế hỗ trợ về tín dụng, về bài toán vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia làm nhà ở thương mại giá thấp", Chủ tịch HoREA kiến nghị.
Một vấn đề khác mà Chủ tịch HoREA cũng đề cập, đó là Nhà nước cần phải linh hoạt phát triển các loại hình nhà ở giá rẻ. Bởi theo các chuyên gia, đối với công nhân, người lao động thu nhập thấp, Nhà nước nên tư duy đáp ứng nhu cầu về chỗ ở chứ không phải là nhu cầu về sở hữu nhà ở. Ví dụ như các loại nhà ở xã hội cho thuê hàng tháng, nhà bán trả góp dài hạn, nhà lưu trú công nhân, nhà ở công đoàn, và nhà ở thương mại giá thấp.
Tổng quy mô dân số của TP.HCM, kể cả người nhập cư khoảng gần 13 triệu dân. Tuy nhiên, theo HoREA, số lượng nhà ở của thành phố hiện chỉ ở con số 2 triệu căn. Do vậy, nhu cầu là rất lớn, thành phố cần có những đột phá, tháo gỡ các khó khăn về chính sách đầu tư, tạo lập quỹ đất thì mới có thể giúp tạo nguồn cung nhà ở dồi dào hơn cho người dân thành phố trong thời gian tới./.
