Bài 8: Nút thắt “quỹ đất 20%” và giải pháp gỡ rối

Khó để “ép buộc” các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội

Một trong những nguyên nhân dẫn đến “vỡ” kế hoạch phát triển nhà ở xã hội được đưa ra là do quy định dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội (quy định quỹ đất 20%) chưa được thực hiện nghiêm. Đa phần các doanh nghiệp đều chọn cách nộp tiền thay vì làm nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại của mình, bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp lại chây ì thực hiện quy định này. Tuy nhiên, các doanh nghiệp chia sẻ, họ có lý do chính đáng, rằng đây là quy định quá cứng nhắc và không phù hợp với thực tiễn.

Các chuyên gia cũng phân tích nhiều điểm bất cập trong quy định quỹ đất 20% nhà ở xã hội khiến các doanh nghiệp không hứng thú, thậm chí chây ì không thực hiện.

Cụ thể, theo chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh, quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội không thể lẫn lộn với quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị do đối tượng sử dụng đất hoàn toàn khác nhau. Một bên là những đối tượng xã hội có thu nhập thấp, khả năng thanh toán cho cả những nhu cầu cơ bản cũng hạn chế chứ đừng nói tới nhu cầu sở hữu một căn hộ hay thậm chí đi thuê căn hộ cũng khó khăn. Một bên là những đối tượng có thu nhập từ trung bình cao trở lên, có khả năng thanh toán cho mọi nhu cầu cơ bản với yêu cầu ngày càng cao hơn. 

Bên cạnh đó, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, nói đến cùng, xây dựng và cung cấp nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, không phải trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nên việc quy định dành 20% quỹ đất dự án để xây dựng NƠXH, dù là đất, là tiền hay là nhà (như quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP) thì đều vô lý.

“Căn cứ buộc chủ đầu tư nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội dường như vì cho rằng chủ đầu tư thu lợi quá lớn từ thực hiện dự án nên phải chia sẻ bớt lợi nhuận để Nhà nước có nguồn lực thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Nhưng thực tế, chủ đầu tư sẽ phải tính toán để có lãi khi triển khai một dự án nhà ở thương mại bằng lợi nhuận từ cơ chế 4 giá đất trong khi hầu như không có nguồn lực (cả đất và tiền) để triển khai chính sách nhà ở xã hội”, TS. Vũ Đình Ánh khẳng định.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận, quy định quỹ đất 20% dù mục đích là rất nhân văn nhưng thực tế lại gây khó cho doanh nghiệp, bởi cùng một vị trí, cùng một hạ tầng, cùng một chất lượng xây dựng như nhau mà bán ra với 2 mức giá khác nhau sẽ phần nào làm giảm giá trị của dự án, doanh nghiệp bị giảm hiệu quả kinh doanh, đồng thời cũng không phát huy được nguồn lực đất đai của quỹ đất 20% đó, ngân sách Nhà nước cũng không thu được gì. Ngoài ra, việc đặt khu nhà ở xã hội trong dự án cao cấp, ở những vị trí thuận lợi, đặc biệt là “đất vàng” thì sẽ khó quản lý được việc phân phối nhà ở xã hội đến đúng đối tượng.

“Trục lợi chính sách nhà ở xã hội đã và đang diễn ra ở nhiều dự án, trong bối cảnh giá nhà tăng cao như hiện nay, nếu có các khu nhà ở vị trí tốt, chất lượng hạ tầng đồng bộ lại được hưởng các tiện ích của dự án cao cấp thì tất yếu sẽ có rất nhiều đối tượng dòm ngó. Bằng cách này hay cách khác, khu nhà ở xã hội sẽ bị bán với mức giá cao so với thu nhập của người dân và chỉ có người giàu mới tiếp cận được, người thu nhập thấp lại càng khó khăn trong việc tìm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung phân tích.

Mặt khác, theo nhận định của PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, trong tâm lý của người thu nhập thấp, họ cũng không muốn “sống chung” với người giàu, với giới thượng lưu vì ít nhiều sẽ có sự phân biệt về mức sống, trình độ, quan điểm sống, tâm lý khoảng cách về thu nhập, nên khó có thể tạo thành một cộng đồng dân cư văn minh.

Bên cạnh đó, người thu nhập thấp dành được tiền mua nhà đã khó, nếu phải chịu thêm các khoản chi phí dịch vụ, quản lý, tiện ích… đắt đỏ khi sống trong khu cao cấp thì có thể rất “quá sức” với họ.

TS. Lương Hoài Nam bổ sung, quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại nằm phân tán nhiều nơi, với nhiều khu đất diện tích nhỏ chỉ đủ để xây một vài block chung cư, hiếm nơi nào có diện tích đủ lớn để đầu tư xây dựng những quần thể nhà ở xã hội hiện đại, có đầy đủ các tiện ích phục vụ dân cư (trường học, cơ sở y tế, siêu thị, khu thể dục - thể thao, vui chơi giải trí…) nhằm tạo ra một môi trường sống có chất lượng cho các gia đình có thu nhập thấp ổn định cuộc sống lâu dài.

Ngoài ra, ông Nam khẳng định, các dự án nhà ở thương mại phải trích ra 20% đất ở để xây nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP về địa lý không gắn với các khu công nghiệp, nơi phần đông công nhân làm việc.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cũng đánh giá, qua hơn 5 năm triển khai quy định quỹ đất 20% theo Nghị định 100/2015 là dự án từ 10ha trở lên phải dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, không có nhiều dự án được triển khai trên quỹ đất này. Do đó, nếu chưa làm rõ nguyên nhân vì sao việc thực hiện quy định trích lập quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội chưa hiệu quả để có những giải pháp tháo gỡ, mà tiếp tục triển khai theo hướng siết chặt hơn như Nghị định 49/2021 (dự án từ 2ha trở lên ở đô thị loại 1) phải dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội) thì e rằng tình trạng cũ sẽ tiếp tục lặp lại.

“Cơ chế, chính sách đang thiếu đồng bộ và thông thoáng, chưa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia làm nhà ở xã hội. Nếu không cân đối được bài toán lợi nhuận, không doanh nghiệp nào muốn mất thời gian, chi phí cho việc xây dựng nhà ở xã hội, nhất là khi, nguy cơ thua lỗ vẫn còn hiển hiện. Nhiều chủ đầu tư bị “mắc kẹt” do làm xong không bán được, không thu hồi được nguồn vốn. Các địa phương cũng chọn cách thu tiền sử dụng đất và chuyển sang nhà thương mại vì không thể để đất trống, không để lãng phí tài nguyên”, ông Điệp khẳng định.

Gỡ rối như thế nào?

Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản hợp nhất các nghị định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu công nghiệp.

Văn bản xây dựng trên cơ sở hợp nhất Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP nhằm tháo gỡ các nút thắt, gia tăng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Thế Điệp đánh giá, Bộ Xây dựng đang rất nỗ lực để tháo gỡ các nút thắt, khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá thấp cho người dân. Ở thời điểm hiện tại, việc rà soát lại quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là cần thiết. Việc hợp nhất các quy định sẽ giúp cho việc triển khai suôn sẻ, dễ dàng hơn. Văn bản của Bộ Xây dựng cũng đã gắn trách nhiệm UBND cấp tỉnh trong việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp… UBND cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, ông Điệp cho rằng còn nhiều vấn đề cần xem xét, đặc biệt là quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội.

“Chính sách cần dựa trên cơ chế thị trường, cho doanh nghiệp ở thế chủ động, nếu đưa ra được cơ chế để tạo lợi nhuận từ việc đầu tư nhà ở xã hội, nhà giá thấp, chắc chắn sẽ có nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư. Muốn vậy, Nhà nước giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chủ đầu tư nào có thể xây dựng nhà ở với chất lượng tốt nhất nhưng giá thành thấp nhất thì được lựa chọn để triển khai dự án. Nhà nước có thể khống chế mức giá sao cho phù hợp với nhu cầu thị trường nhưng vẫn tạo được lợi nhuận đầu tư doanh nghiệp. Ví dụ như ở Hà Nội hay TP.HCM mức giá có thể trong khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2 còn các tỉnh thành khác có thể thấp hơn. Còn diện tích căn hộ, cách thức triển khai là do doanh nghiệp quyết định dựa trên nhu cầu thị trường. Phải khoán việc, cho doanh nghiệp quyền được chủ động thì họ mới có thể cân đối nguồn vốn đầu tư, chi phí và lợi nhuận”, ông Điệp cho hay.  

Cũng theo chuyên gia này, quy định để doanh nghiệp được nộp tiền nếu muốn là hợp lý nhưng phải tính đúng, tính đủ giá trị đất đai, khoản địa tô chênh lệch khi đầu tư vào dự án phải phân bổ hợp lý để Nhà nước có tiền xây dựng nhà ở xã hội. Muốn vậy thì Nhà nước cần phải đấu giá quỹ đất 20% để tính ra giá trị thực của khu đất trên thị trường một cách công khai và minh bạch.

“Còn việc cho doanh nghiệp được quy đổi quỹ đất ra một dự án khác cũng hợp lý để tạo ra khu nhà ở xã hội quy mô, được xây dựng đồng bộ hạ tầng, tiện ích. Việc đầu tư dự án quy mô lớn cũng là cách để giảm chi phí đầu tư, từ đó giảm giá thành. Tuy nhiên, tôi cho rằng, vị trí hoán đổi cũng không nên ở vị trí quá xa xôi, hẻo lánh mà cũng cần đặt ở vị trí phù hợp để cân đối nhu cầu của người dân ở từng khu vực. Việc linh hoạt cũng cần có khuôn khổ, phạm vi nhất định, dựa trên hướng dẫn của quy hoạch”, ông Điệp nói thêm.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung cũng cho rằng, về cơ bản, để dễ dàng triển khai nhất, không nên xen kẽ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Quy hoạch tách riêng ra là giải pháp tốt nhất để vừa tạo được nguồn lực đầu tư từ quỹ đất 20%, vừa xây dựng được những khu nhà ở xã hội đồng bộ, với mức giá hợp lý, tất nhiên cũng cần sự hỗ trợ của Nhà nước và doanh nghiệp xã hội ở một mức độ nào đó. Đây là bài toán doanh nghiệp có thể cân đối được nếu họ lựa chọn phương án này.  

Trong trường hợp, nếu doanh nghiệp có vốn và có thể triển khai nhà ở xã hội bên cạnh nhà ở thương mại thì vẫn tạo điều kiện để doanh nghiệp làm, đây là phương án phù hợp với các dự án nhà ở thương mại tầm trung với mức giá khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2, vì sự chênh lệch giá nhà giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội không lớn. Người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận dự án nhà ở xã hội dễ dàng hơn, giảm được tiêu cực trong việc phân phối nhà ở xã hội. Dự án phù hợp với quy hoạch chung, có tính chất tương đồng với đối tượng được mua nhà ở xã hội về mức sống, việc quản lý sẽ dễ dàng hơn, thay vì bắt buộc dự án nào cũng phải theo phương án này.

Vị chuyên gia cho biết, trên thực tế cũng có nhiều chủ đầu tư mong muốn xây dựng các dự án nhà ở xã hội riêng lẻ nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp. Tuy nhiên, họ cũng chia sẻ rằng trong quá trình thực hiện có rất nhiều khó khăn, bất cập đặc biệt là vấn đề quỹ đất. Do đó, các giải pháp thời gian tới phải hướng đến gỡ khó cho doanh nghiệp trong vấn đề tiếp cận đất đai, đơn giản hoá, rút ngắn thủ tục hành chính, thủ tục pháp lý cho doanh nghiệp.

Trong dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2040 đang lấy ý kiến góp ý, Bộ Xây dựng nhận định: “Tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc có bố trí nhưng ở tại các vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội...” Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đề xuất giải pháp: “Khuyến khích địa phương phát triển quỹ nhà ở xã hội theo nguyên tắc cân đối tỷ lệ tổng thể với quy mô nhà ở thương mại trên địa bàn để hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung, đồng bộ”.

Cùng với đó, theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng cũng đề xuất chính sách mới: “Bổ sung quy định về việc bố trí quỹ đất để xây dựng khu đô thị nhà ở xã hội tập trung trong trường hợp việc bố trí quỹ đất 20% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn không phù hợp với sự thay đổi quy hoạch của địa phương”.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn bổ sung quy định về hình thức Nhà nước hợp tác với doanh nghiệp đầu tư xây dựng khu đô thị nhà ở xã hội tập trung, về lựa chọn chủ đầu tư, về ưu đãi chủ đầu tư, trách nhiệm của Bộ Xây dựng và UBND cấp tỉnh trong việc phát triển loại hình này.

Theo nhìn nhận của Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, Giám đốc pháp lý Công ty CP Đầu tư Bất động sản & Xây dựng ACD, định hướng phát triển nhà ở xã hội theo mô hình tập trung, đồng bộ hoàn toàn có thể là xu thế của thời kỳ mới. Phương thức này sẽ giúp các địa phương chủ động bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, không bị lệ thuộc, thụ động vào tiến độ triển khai nhà ở xã hội trên các quỹ đất 20%.

“Mô hình nhà ở xã hội tập trung rất phù hợp với những địa phương có nhu cầu lớn (đặc biệt 5 thành phố thuộc trung ương) với hàng triệu người dân không đủ điều kiện để mua nhà thương mại. Mô hình này sẽ giúp địa phương tạo ra cơ chế “hoán đổi”: Các quỹ đất nhà ở xã hội 20% tại các dự án khu đô thị sẽ được “hoán đổi” để tập trung tại khu đô thị nhà ở xã hội tập trung (đảm bảo tổng diện tích không thay đổi); không phải bố trí quỹ đất 20% nhà ở xã hội tại các dự án khu đô thị.

Cơ chế này giúp khắc phục tình trạng các khu nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% nằm rải rác, khó quản lý và thiếu tiện ích. Quỹ đất 20% được điều chỉnh sang mục đích thương mại để đấu giá, tăng thu cho ngân sách và tiền thu được lại điều tiết cho người dân vay ưu đãi để mua hoặc cho chủ đầu tư vay ưu đãi để xây dựng nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định.

Bài toán nhà ở cho người dân đang là một thách thức không nhỏ trong quá trình đô thị hóa đang tiếp diễn. Kỳ vọng những giải pháp gỡ rối về bài toán quỹ đất, gia tăng khả năng tạo vốn từ đất sẽ là động lực để trong thời gian tới, các doanh nghiệp sẽ tham gia tích cực hơn và phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp./.