Thích
Văn bản thỏa thuận: Chiêu lách luật của chủ đầu tư
Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản TP.HCM đang dần sôi động trở lại với sự nhiều dự án mới được bung hàng, song tình trạng “bán lúa non” vẫn xảy ra tại nhiều dự án. Dù pháp luật đã có quy định rõ ràng về điều kiện huy động vốn cũng như đưa ra chế tài xử phạt nghiêm khắc, nhưng trên thực tế không ít chủ đầu tư và đơn vị môi giới vẫn tìm cách lách luật, thu tiền từ khách hàng khi dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả thị trường lẫn người mua.
Dưới nhiều tên gọi khác nhau như “hợp đồng nguyên tắc”, “thỏa thuận tư vấn”, “văn bản hứa mua hứa bán”, hay “hợp đồng thiện chí”, khách hàng đôi khi lầm tưởng họ đang thực hiện giao dịch mua bán bất động sản theo đúng quy định của pháp luật.
Mặc dù vậy, theo đánh giá của luật sư, thực chất đây là hình thức thu tiền trước khi được phép mở bán chính thức. Hệ lụy là hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, người mua đứng trước nguy cơ mất trắng khoản tiền đã đóng, trong khi pháp luật lại khó bảo hộ bởi các giao dịch này thường được “lách luật” bằng những hợp đồng trá hình.
Đơn cử, tại dự án có tên gọi là SkyZen - một phân khu mới của dự án PiCity Sky Park (tọa lạc tại phường Dĩ An, TP.HCM), do Công ty Cổ phần Khách sạn Đầu tư Kim Sơn làm chủ đầu tư, nhiều môi giới rao bán rầm rộ thông qua hình thức ký kết "văn bản thỏa thuận" để giành quyền ưu tiên mua căn hộ. Văn bản này được ký kết trước khi dự án đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều đáng nói, pháp nhân trên "văn bản thỏa thuận" và đơn vị thu tiền tại văn bản này không phải là Công ty Cổ phần Khách sạn Đầu tư Kim Sơn (chủ đầu tư), mà là Công ty Cổ phần Pi Tower. Pi Tower được giới thiệu là đơn vị môi giới do chủ đầu tư chỉ định, được bán hàng độc quyền cho sản phẩm tại SkyZen, theo hợp đồng số 0526/2025/HĐTVMG/KS-PT ngày 26/5/2025.
Môi giới chia sẻ, số tiền khách hàng đóng khi ký "văn bản thỏa thuận" này là khoảng 25% giá trị căn hộ. Tại "văn bản thỏa thuận" cũng chỉ ghi nhận dịch vụ tư vấn và quyền ưu tiên mua căn hộ khi đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.
Công ty Cổ phần Pi Tower có trách nhiệm xúc tiến việc ký kết "hợp đồng mua bán" giữa Công ty Cổ phần Khách sạn Đầu tư Kim Sơn với khách hàng. Thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán tại phân khu SkyZen là tháng 9/2026, hoặc có thể lâu hơn. Điều này đồng nghĩa "văn bản thỏa thuận" tại phân khu SkyZen được ký trước thời điểm dự án có giấy phép bán hàng, hợp đồng mua bán khoảng 1 năm.
"Văn bản thỏa thuận" tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng, khi thực tế văn bản được ký với môi giới và dự án vẫn chưa đủ điều kiện được huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình trong tương lai
Tương tự, tại dự án Chung cư cao tầng Vạn Xuân Thủ Đức (tên thương mại là Happy One Sora), do Công ty Cổ phần Vạn Xuân Bình Dương làm chủ đầu tư cũng được đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm căn hộ theo hình thức ký kết "văn bản thỏa thuận".
Theo đó, "văn bản thỏa thuận" tại Happy One Sora sẽ được ký với Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Vạn Xuân. Doanh nghiệp này được chủ đầu tư lựa chọn là đơn vị khảo sát nhu cầu thực tế mua sản phẩm, tư vấn sản phẩm bất động sản thuộc dự án và ký kết các văn bản với khách hàng để đảm bảo việc chủ đầu tư ký kết hợp đồng mua bán khi dự án đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Trong "văn bản thỏa thuận", Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Vạn Xuân không nêu rõ căn cứ pháp lý hay văn bản nào cho thấy chủ đầu tư cho phép công ty này được quyền đại diện giao dịch với khách hàng hoặc thu tiền thay cho chủ đầu tư.
Tại TP.HCM, đã từng có nhiều dự án bất động sản xảy ra tiền lệ tương tự, dẫn đến tranh chấp và khiếu kiện tập thể. Điển hình, tại dự án Lancaster Lincoln (428-430 Nguyễn Tất Thành), năm 2018, khi khách hàng ký "văn bản thỏa thuận" với Công ty Cổ phần Địa ốc Trung Thủy (TTLand) - đơn vị giới thiệu là môi giới độc quyền của dự án.
Lancaster Lincoln sau đó vướng mắc pháp lý đất công xen cài và bị đắp chiếu suốt 8 năm liền, dù nhiều khách hàng đã thanh toán lên đến 70% giá trị căn hộ. Mới đây, TTLand bất ngờ thông báo giải thể vì cạn kiệt tài chính, để lại những lùm xùm, rắc rối khi khách hàng gửi đơn thư cầu cứu đến nhiều cơ quan chức năng.
Công ty môi giới của dự án Lancaster Lincoln thông báo giải thể. Doanh nghiệp này đã đại diện chủ đầu tư bán tới 90% giỏ hàng tại dự án, thông qua hình thức ký VBTT trong giai đoạn năm 2018-2019
Thiếu cơ sở pháp lý, đẩy hết rủi ro cho khách hàng
Theo Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM, Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định, việc thu tiền trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai do chủ đầu tư thực hiện và sau khi có văn bản cho phép huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai. Luật cũng quy định rõ: “Chủ đầu tư không được ủy quyền hoặc giao cho bên khác thu tiền của bên mua, bên thuê mua.”
Phân tích "văn bản thỏa thuận" tại dự án SkyZen, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, "văn bản thỏa thuận" nói trên không đủ căn cứ pháp lý và không được pháp luật bảo hộ. Bởi lẽ, nếu giả sử coi văn bản thỏa thuận này là hợp đồng môi giới thì chắc chắn vô hiệu, do dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Còn nếu xác định đây là hợp đồng tư vấn thì cũng vô hiệu vì không xác định chi phí dịch vụ cụ thể, không có điều khoản nào ghi rõ phí tư vấn là bao nhiêu trên số tiền đã đóng.
"Rõ ràng, khi ký vào văn bản thỏa thuận đồng nghĩa bên mua tự tước bỏ quyền được pháp luật bảo hộ. Họ không giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư, không có ràng buộc pháp lý rõ ràng, và khi rủi ro xảy ra thì phần thiệt chắc chắn là phía khách hàng. Đây là dạng hợp đồng mang tính giao dịch giả tạo do doanh nghiệp tự tạo ra, mang ý nghĩa là giữ tiền giùm cho khách hàng để mua căn hộ chưa được cấp phép giao dịch. Rõ ràng chủ đầu của dự án là một công ty khác, họ cũng không có nghĩa vụ phải đảm bảo quyền lợi, hay chịu trách nhiệm pháp luật cho các hành vi mà môi giới đã thực hiện", Luật sư Phượng nhận định.
Thông tin quảng bá về phân khu Skyzen bán đắt hàng, dù chưa đủ điều kiện được Huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai
Cũng theo Luật sư Trần Đức Phượng, “văn bản thỏa thuận” tại phân khu SkyZen (dự án PiCity Sky Park) thực chất chỉ là thỏa thuận giữa 2 bên "hứa mua và hứa bán", thông qua một đơn vị được cho là công ty môi giới. Văn bản này được ví như một "nồi lẩu thái", trong đó lẫn lộn các mục đích không rõ ràng: vừa là môi giới, vừa là đặt cọc, vừa là kho giữ tiền cho khách hàng để chờ được ký hợp đồng mua bán.
Nói một cách khác, đơn vị soạn thảo hợp đồng đang cố gắng né tránh quy định của pháp luật, nhằm hợp thức hóa việc bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện. Hợp đồng có vỏ bọc với tên gọi "thỏa thuận cung cấp dịch vụ tư vấn", nhưng ruột là cung cấp dịch vụ môi giới và chính dịch vụ môi giới cũng bị vô hiệu do dự án chưa đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.
Việc ký văn bản này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý và tài chính cho khách hàng, đồng nghĩa người mua tự từ bỏ quyền được pháp luật bảo vệ. Nếu dự án gặp vướng mắc hoặc chậm triển khai, nguy cơ mất toàn bộ số tiền đã đóng là rất cao. Vì vậy, tôi khuyên khách hàng cần hết sức thận trọng, chỉ nên ký kết trực tiếp với chủ đầu tư khi dự án đã đủ điều kiện mở bán theo quy định", Luật sư Phượng nói thêm.
PiCity Sky Park đang trong quá trình xây dựng, còn phân khu mới là Skyzen đang được tổ chức ký kết VBTT chọn quyền ưu tiên mua, dự kiến tháng 9/2026 mới được ký Hợp đồng mua bán
Để làm rõ cơ sở pháp lý của "văn bản thỏa thuận mà khách hàng được tư vấn ký bởi Công ty Pi Tower, Reatimes đã liên hệ PiGroup - đơn vị phát triển dự án, song đến nay vẫn chưa nhận được phản hồi./.
Tại hội nghị "Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động" diễn ra ngày 28/8, do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) và Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp triển khai, LS. Vũ Thị Quế - Luật sư Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers cho rằng, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã thiết lập khung pháp lý chặt chẽ hơn đối với việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dù vậy, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn thông qua các hình thức như phí giữ chỗ, phí ưu tiên mua hoặc tiền thiện chí.
Các phương thức này tuy giúp tăng dòng tiền nhưng hiện không được Luật công nhận, do đó thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng và gây rủi ro cho các bên trong giao dịch. Từ đây, chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp cần có các phương án huy động vốn mới theo hướng an toàn và dài hạn hơn.
LS Quế cũng lưu ý người mua bất động sản hình thành trong tương lai cần lưu ý việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ được thực hiện khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Số tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua, đồng thời chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc thay mình. Hợp đồng đặt cọc cần được lập thành văn bản, trong đó phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua, diện tích sàn xây dựng và các thông tin liên quan của nhà ở hoặc công trình xây dựng.
Đối với việc nhận thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, việc thanh toán chỉ được thực hiện sau khi hai bên ký hợp đồng mua bán và phải thông qua tài khoản ngân hàng. Tiến độ thanh toán cũng được quy định cụ thể. Cụ thể, lần đầu, trước khi bàn giao nhà ở hoặc công trình xây dựng, số tiền thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc). Trước khi bàn giao, tổng số tiền thanh toán không vượt quá 70% giá trị hợp đồng, riêng với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mức tối đa là 50%. Sau khi bàn giao, bên mua có thể thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng và 5% còn lại sẽ được thanh toán sau khi được cấp sổ hồng.
Trong khi đó, PGS. TS. Võ Trí Hảo - Chuyên gia Viện Pháp luật Quốc tế và So sánh, Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh (UEL) cũng đánh giá, trong thời gian qua, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai chủ yếu bắt nguồn từ việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng rao bán dự án ra thị trường.
Ngoài ra, việc các chủ đầu tư sử dụng và diễn giải nhiều thuật ngữ không được pháp luật quy định cũng gây khó nắm bắt và dễ phát sinh hiểu lầm giữa các bên. Bên cạnh vướng mắc từ khung khổ pháp luật, vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cũng là một nguyên nhân phổ biến, ví dụ như chủ đầu tư không bảo đảm tiến độ cam kết hoặc ngược lại, bên mua không thể thanh toán đúng hạn khi công trình đã hoàn thành.
