Nhiều năm qua, việc “bán nhà hai giá”, khai man giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều lần giá thị trường là thực trạng khá phổ biến, thậm chí trong năm 2022, Bộ Tài chính thống kê có nhiều hồ sơ điều chỉnh giá kê khai chuyển nhượng gấp 20 - 40 lần giá ban đầu.
Nhưng sau công văn số 438/BTC-VP do Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc ký ngày 12/1/2022, gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị phối hợp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, chỉ nửa đầu năm 2022, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt hơn 16.600 tỷ đồng, tăng đột biến 73% so với cùng kỳ năm 2021.
Mặc dù vậy, bằng nhiều thủ đoạn tinh vi, tình trạng trốn thuế gây thất thoát ngân sách Nhà nước, tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho người mua vẫn đang diễn ra, như sự việc công an TP.HCM đang điều tra mới đây.
Ngoài ra, việc dễ dàng lách thuế phí khi chuyển nhượng nhà đất khiến nhiều nhà đầu tư không ngại “lướt sóng” đầu cơ, nhiều chiêu trò thổi giá lũng đoạn thị trường xuất hiện. Đất đai hoang hóa chờ giá lên là hệ lụy nhãn tiền và sẽ tiếp tục để lại hậu quả lâu dài, khi nhiều nguồn lực nằm im ở đất.
Trao đổi với Reatimes, Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cho biết: “Có muôn hình vạn trạng các thủ đoạn trốn thuế đối với các thu nhập từ bất động sản, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, rủi ro cho người mua và nhiều hệ lụy lâu dài khác nếu chúng ta không có giải pháp kiểm soát quyết liệt”.
Muôn hình vạn trạng thủ đoạn trốn thuế bất động sản
PV: Thưa ông, có thể nhận diện các thủ đoạn gian lận, chiêu trò trốn thuế trong lĩnh vực bất động sản bằng cách nào?
LS. Trần Tuấn Anh: Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách Nhà nước, là khoản thu quan trọng, mang tính chất ổn định lâu dài và khi nền kinh tế càng phát triển thì khoản thu này càng tăng. Theo quy định của pháp luật thì tổ chức, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không thuộc diện miễn thuế thì phải đóng thuế.
Hiện có muôn hình vạn trạng các thủ đoạn trốn thuế đối với các thu nhập từ bất động sản, nhưng theo tôi, chủ yếu có các hình thức sau:
Thứ nhất, do giá thị trường và khung giá của Nhà nước ban hành có sự chênh lệch quá lớn. Các đối tượng thực hiện hai giao dịch, giao dịch chuyển nhượng có công chứng với mức giá thấp tương đương với giá Nhà nước để khai thuế và giao dịch khác với mức giá thoả thuận thực tế, thường là cao tương đương giá thị trường để phòng ngừa khi tranh chấp.
Tôi lấy ví dụ, theo bảng giá đất ban hành kèm Quyết định 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội thì giá đất tại phố Hàng Đào được quy định cao nhất khoảng 122 triệu/m2. Nhưng trên thực tế là gấp nhiều lần, có những bất động sản rao bán với giá trên dưới 1 tỷ/m2, một con số chênh lệch khủng khiếp!
Thứ hai, đối với các hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, do nhu cầu cần đầu tư của người mua, chủ đầu tư tạo tính khan hiếm, tâm lý “sốt” khi thị trường sôi động, nhu cầu lớn hơn nguồn cung nhiều lần... mà một số chủ đầu tư đã đưa ra mức giá “chênh” so với hợp đồng. Lúc này người mua phải chịu thêm một mức giá “chênh”, chủ đầu tư trốn được thuế đối với phần chênh lệch này. Điều đó lại lặp lại đối với trường hợp người mua thứ nhất bán cho người mua thứ 2, thứ 3 khi bất động sản tiếp tục “sốt”.
Thứ ba, giữa người mua và người bán không ký hợp đồng chuyển nhượng mà “lách” bằng cách ký hợp đồng uỷ quyền. Theo đó, bên được uỷ quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt, quyền hưởng dụng… đối với bất động sản.
Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách Nhà nước, mỗi năm tiền thuế từ kinh doanh, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản đóng góp vào ngân sách hàng chục nghìn tỷ đồng, đây là một con số rất lớn. Nếu để thất thoát nguồn thu này thì ngân sách Nhà nước không đủ đảm bảo để giải quyết các vấn đề an sinh, phúc lợi xã hội, cũng như mất nguồn lực để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng phục vụ người dân, đảm bảo an ninh quốc phòng, đảm bảo công bằng xã hội….
PV: Theo ông, các giao dịch chuyển nhượng bất động sản có hành vi trốn thuế tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người mua như thế nào?
LS. Trần Tuấn Anh: Trước hết là rủi ro khi người mua, bán nhà đất khai giá nhà, đất mua thấp hơn nhiều so với giá trị chuyển nhượng khi thực hiện thủ tục công chứng, chính là thể hiện một giao dịch dân sự giả tạo. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng có giá trị thấp hơn so với giá trị thực tế với mục đích nhằm che giấu hợp đồng thực tế và trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với bên thứ ba là Nhà nước nên hợp đồng được công chứng vô hiệu do giả tạo.
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Như vậy, người mua sẽ bị thiệt hại rất lớn nếu người bán chỉ trả lại số tiền đã nhận bằng với số tiền ghi trong hợp đồng công chứng (số tiền này thấp hơn số tiền thực tế mà người mua đã trả) nếu người mua không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn.
Mặt khác, nếu bên mua có sự phòng ngừa bằng việc ký thêm một hợp đồng khác thể hiện số tiền thực tế thì đây có thể coi là chứng cứ đối với hành vi trốn thuế, bên mua lúc này có thể phải chịu rủi ro khi đối mặt với xử phạt hành chính hoặc xử lý hình sự.
Hai là, rủi ro đối với các giao dịch mua bán chênh cũng tiềm ẩn một số rủi ro mà người mua hay các nhà đầu tư nếu không tìm hiểu kỹ thì rất dễ mất tiền. Trường hợp mua bất động sản hình thành trong tương lai, với dự án không đủ điều kiện pháp lý để bán, không đảm bảo tiến độ hoặc chủ đầu tư vi phạm quy định pháp luật… khiến dự án không thể hoàn thành hoặc bị dừng thì người mua “chênh” chỉ có thế được giải quyết quyền lợi dựa trên số tiền thể hiện trên giấy tờ đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán. Khi đó, họ có nguy cơ mất trắng những khoản tiền “chênh” không được ghi nhận kia.
Ba là, rủi ro khi mua dưới hình thức ủy quyền, với các trường hợp:
Trường hợp nếu có tranh chấp xảy ra: Bên (mua) nhận ủy quyền phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, dù có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì giao dịch chuyển nhượng bất động sản vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).
Rủi ro về thời hạn ủy quyền: Do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm. Khi hết thời hạn này các bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trường hợp người mua đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên bán từ chối thì người mua (bên được uỷ quyền) mất quyền lợi với bất động sản.
Rủi ro khi bên (bán) uỷ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng: Khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, người mua (bên được uỷ quyền) sẽ không được thực hiện các quyền trước đó mà các bên đã thỏa thuận.
Nếu một trong các bên không may bị chết: Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực theo quy định tại Điều 422 Bộ Luật Dân sự. Khi sự kiện này xảy ra thì bất động sản đó sẽ là di sản thừa kế của người ủy quyền và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Ngoài ra, người mua phải chịu rủi ro khi các cơ quan chức năng phát hiện, tuỳ vào thoả thuận về người nào phải nộp thuế người này có thể bị truy thu thuế, bị phạt hành chính, nặng hơn có thể bị xử lý hình sự, người còn lại có thể cũng bị xử lý hình sự với vai trò đồng phạm.
Hoàn thiện các quy định pháp luật về giao dịch bất động sản, về thuế
PV: Với những hậu quả như vậy, theo luật, những hành vi gian lận, trốn thuế sẽ bị xử lý ra sao, thưa luật sư?
LS. Trần Tuấn Anh: Theo quy định của pháp luật, cụ thể tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP với những hành vi trốn thuế chưa đến mức xử lý hình sự, người vi phạm có thể bị xử phạt tiền gấp 3 lần số tiền trốn thuế, buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách Nhà nước.
Trong trường hợp hành vi trốn thuế phải chịu trách nhiệm hình sự, người trốn thuế có thể bị xử lý về “Tội trốn thuế” được quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015, khung hình phạt cao nhất có thể là phạt tiền đến 4.500.000.000 đồng hoặc bị phạt tù đến 07 năm.
Tuy nhiên, việc xử phạt vẫn theo hướng truy thu thuế, xử phạt hành chính là chủ yếu. Theo tôi, đây là những hình thức xử lý phạt chưa nghiêm, chưa đủ sức răn đe, trong khi lợi ích thu về tức rất lớn nên việc khai sai giá trên hợp đồng so với thực tế vẫn thường diễn ra.
PV: Vậy theo ông, cần có giải pháp gì để ngăn chặn?
LS. Trần Tuấn Anh: Để ngăn chặn trốn thuế, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến về các quy định của pháp luật nói chung và pháp luật về thuế nói riêng, tập trung nhấn mạnh các quy định về quyền và nghĩa vụ của người nộp thuế; chế tài xử phạt về thuế, hậu quả pháp lý của hành vi vi phạm trong lĩnh vực thuế…
Đồng thời, cần nâng cao hiệu quả phối hợp giữa các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan để tăng cường công tác quản lý thuế, phòng chống thất thu thuế.
Ngoài ra, hạn chế thanh toán tiền mặt, khuyến khích thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch về bất động sản, nhằm giảm thiểu việc khai sai giá trị khi giao dịch bất động sản, theo tinh thần Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 01/01/2019 của Chính phủ về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2019 và định hướng đến năm 2020.
Quan trọng hơn là hoàn thiện các quy định pháp luật về giao dịch bất động sản và về thuế. Trong đó, các cơ quan chuyên ngành thường xuyên cập nhật, tham mưu điều chỉnh bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đảm bảo phù hợp, tiệm cận với giá thị trường. Hiện giá đất đang "bất động" mỗi 5 năm, trong khi giá thị trường không ngừng biến động, lúc giảm, lúc tăng nhưng xu hướng chung là tăng nên rất dễ để các bên phát sinh giao dịch trốn thuế. Khi Dự thảo Luật Đất đai thông qua, bảng giá đất được điều chỉnh thường xuyên và tình trạng hai giá sẽ giảm xuống trong trường hợp bảng giá đất thực sự sát giá thị trường.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
