Vẫn “nóng” chuyện thời hạn sở hữu chung cư

Trong dự thảo mới nhất Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ chỉ đưa ra phương án duy nhất về sở hữu chung cư có thời hạn. Theo lý giải của Chính phủ, Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư, hết thời hạn sử dụng nhà chung cư mà không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là hai thành phố lớn là Hà Nội, TP.HCM vẫn còn rất chậm, còn gặp nhiều khó khăn.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tồn tại, hạn chế trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn. Do đó các chủ sở hữu không thực hiện việc di dời, phá dỡ nhà chung cư, ngay cả khi nhà chung cư không còn đủ điều kiện cho an toàn sử dụng.

Vì vậy, Chính phủ cho rằng cần thiết phải bổ sung quy định cụ thể việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn cho người sử dụng và quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Nhiều nhà tập thể, chung cư cũ đã xuống cấp, xập xệ nhưng gặp vướng mắc trong công tác cải tạo. (Nguồn: Reatimes)

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Liên quan đến câu chuyện thời hạn sở hữu chung cư, trước đó Reatimes cũng đã ghi nhận quan điểm của nhiều chuyên gia, luật sư cho rằng, xác định sử dụng chung cư có thời hạn đều đáng hoan nghênh vì phù hợp với tình hình thực tiễn của chất lượng công trình, bối cảnh và tương lai phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều nhiều người rất mong chờ là sẽ có quy định cụ thể, rõ ràng là sau khi hết thời hạn sử dụng, việc phá dỡ, xây mới sẽ được tiến hành như thế nào, tránh được cảnh khó khăn, dai dẳng như việc cải tạo lại các nhà tập thể cũ đang diễn ra hiện nay.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần biết rằng, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà còn bao gồm cả giá trị của khu đất. Và cũng cần nhớ rằng, đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố.

Vì vậy, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn sẽ gây bất công cho những người sở hữu chung cư so với người sở hữu nhà phố, nếu không có các chính sách hợp lý đi kèm.

Theo GS. Võ, Nhà nước phải mua lại quyền sử dụng đất chung cư của nhà đầu tư; hoặc không cho phép nhà đầu tư tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá thành các căn hộ mà chỉ được bán cho một nhà đầu tư khác khai thác quyền sử dụng đất đó trong tương lai (khi chung cư hết hạn sử dụng phải xây lại).

Làm được điều này, giá bán căn hộ chung cư sẽ giảm xuống đáng kể vì giá của căn hộ chỉ gồm phần “xác nhà” và giá trị hưởng lợi từ vị thế của chung cư.

“Riêng đối với các chung cư đã bán ra thị trường thì trách nhiệm xây lại chung cư khi hết hạn sử dụng trong vài chục năm nữa sẽ thuộc về ai: Nhà nước, chủ đầu tư hay các chủ sở hữu vẫn sẽ là một câu hỏi chưa có lời đáp. Có lẽ trách nhiệm sẽ thuộc về tập thể những người sở hữu chung cư là hợp lý nhất.

Trong trường hợp tái định cư tại chỗ, các hộ dân sẽ được bồi thường bằng căn hộ có diện tích bằng 1,3 lần nhà cũ bị phá dỡ. Tái định cư ở nơi khác thì diện tích căn hộ được bố trí bằng 1,5 lần nơi ở cũ. Phần diện tích chênh lệch giữa nơi ở cũ và mới sẽ được trả bằng tiền theo giá thị trường”, ông Võ nêu quan điểm.

Bày tỏ quan điểm về thời hạn sử dụng nhà chung cư, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, quá trình giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu diện tích chung của nhà chung cư giữa chủ đầu tư với cư dân sinh sống trong tòa nhà xảy ra ở một số khu nhà chung cư tại Hà Nội và TP.HCM cũng như ở các thành phố khác của cơ quan Nhà nước còn không ít lúng túng. 

Nguyên nhân chính là sự thiếu chi tiết, không đầy đủ hoặc không phù hợp, bất cập của Luật Nhà ở hiện hành. Cụ thể đó là quy định về xác định diện tích sở hữu chung; diện tích sở hữu riêng của nhà chung cư; sự không rõ ràng trong quy định về cải tạo nhà chung cư đặc biệt là vấn đề bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà chung cư cũ nát, xuống cấp khi cải tạo, xây dựng mới… Điều này cho thấy sự cần thiết phải có những quy định rõ ràng về vấn đề thời hạn sử dụnG nhà chung cư.

Còn nhìn nhận ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty luật Minh Bạch cho rằng, quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn cần phải có lộ trình, không phải sửa riêng Luật Nhà ở, mà Bộ Xây dựng cần phối hợp với các bộ khác để trình Chính phủ xây dựng một lộ trình sửa đổi pháp luật, bao gồm cả pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Thứ hai là phải xây dựng lộ trình cho người dân. Tức là những người chịu ảnh hưởng thì họ sẽ được gì và mất gì. Nếu họ mua nhà sở hữu 50 năm thì sẽ được mua với giá chỉ bằng một nửa so với những người đi trước, đã mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, luật sư cho rằng cũng cần giải quyết quyền lợi cho những đơn vị chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư có thời hạn. Bởi nếu chi phí để xây nhà có thời hạn không giảm hơn nhiều so với chung cư không thời hạn thì chủ đầu tư sẽ hạn chế không làm nhà ở chung cư và khi đó nguồn cung nhà sẽ là câu chuyện cần bàn luận./.