VARS cảnh báo 'nóng' đến thị trường bất động sản 2026: Khó giảm sâu, đối diện 4 rủi ro tiềm ẩn

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa phát đi loạt cảnh báo đáng chú ý về những rủi ro lớn của thị trường bất động sản năm 2026. Đáng nói, các rủi ro này không xuất hiện riêng lẻ, mà đang chồng lớp, tạo thành một chuỗi tác động có thể làm thay đổi cách thị trường vận hành trong giai đoạn tới.

Nút thắt chi phí đất đai: Rủi ro lớn nhất của năm 2026

Theo VARS, bảng giá đất mới kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất cao sẽ là rủi ro đáng quan ngại nhất trong năm 2026.

Khi chi phí đất đai tăng mạnh, bài toán hiệu quả tài chính của dự án bị bào mòn ngay từ đầu, đặc biệt với các dự án nhà ở thương mại và nhà ở giá phù hợp.

Đây không chỉ là vấn đề của doanh nghiệp, mà còn là điểm nghẽn nguồn cung của thị trường.

VARS cho rằng nếu không sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất ở mức hợp lý thậm chí dưới 1 đối với các khu vực mới việc triển khai dự án sẽ tiếp tục gặp khó, khiến nguồn cung khó cải thiện về chất, nhất là ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Pháp lý chậm và giải phóng mặt bằng: Rủi ro "âm ỉ"

Bên cạnh chi phí đất đai, VARS chỉ ra một rủi ro mang tính hệ thống: Khâu giải phóng mặt bằng và thực thi pháp luật tại địa phương còn thiếu quyết liệt.

Việc triển khai ba bộ luật liên quan trực tiếp đến bất động sản - đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản - đang diễn ra chậm tại một số địa phương do cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm.

Hệ quả là doanh nghiệp phải chờ đợi kéo dài, làm tăng chi phí vốn, đội giá thành dự án và kéo lùi thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường. Trong bối cảnh chi phí đầu vào đã cao, sự chậm trễ này càng khiến nhiều dự án rơi vào thế "tiến thoái lưỡng nan".

Lãi suất tăng: Áp lực kép lên doanh nghiệp và người mua ở thực

Một biến số khác được VARS đặc biệt lưu ý là lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Diễn biến này tạo áp lực trực tiếp lên doanh nghiệp phát triển dự án, đồng thời thu hẹp khả năng tiếp cận nhà ở của người mua ở thực.

Theo VARS, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng nhưng có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính mà không gây "sốc" cho thị trường.

Mặt bằng lãi suất quá cao không chỉ ảnh hưởng đến bất động sản mà còn có nguy cơ tác động tiêu cực tới toàn bộ nền kinh tế.

Hết thời "lướt sóng", thị trường bước vào cạnh tranh thực chất

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy thị trường bất động sản năm 2025 đã đạt trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện.

Cả nước ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất giai đoạn 2019-2025. Tuy nhiên, "cơn khát" nguồn cung vẫn chưa được giải quyết do cơ cấu nguồn cung lệch pha, thiếu nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp; riêng phân khúc chung cư, khoảng 25% nguồn cung có giá trên 100 triệu đồng/m2.

Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Giá bán duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và phân khúc. Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã vượt xa thu nhập bình quân, lãi suất tăng tiếp tục thu hẹp nhóm người tham gia thị trường.

VARS nhấn mạnh, đầu tư lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, đặc biệt khi dữ liệu thị trường đang được minh bạch hóa thông qua việc gắn mã định danh riêng cho từng bất động sản.

Trong bối cảnh mới, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro tốt.

Trong bối cảnh đó, những nhà đầu tư vẫn dựa vào đòn bẩy cao, thông tin thiếu kiểm chứng và kỳ vọng "ăn nhanh" nhiều khả năng sẽ bị loại khỏi cuộc chơi khi thị trường chuyển sang giai đoạn cạnh tranh thực chất.

Nhìn về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu, bởi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng - yếu tố giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường năm 2026 nhiều khả năng sẽ không còn những cơn "sóng nóng" lan rộng. Thay vào đó là một giai đoạn thanh lọc, nơi chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính, kiểm soát tốt chi phí và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn mới có thể trụ vững và hưởng lợi.

Tựu chung lại, bất động sản trong năm 2026 không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà là phép thử sức bền, kỷ luật tài chính và năng lực tồn tại thực sự của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.