Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - TS Nguyễn Văn Đính từng nhận định, việc Chính phủ ban hành Nghị định 10 mang ý nghĩa rất lớn trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý cho condotel trong bối cảnh loại hình này đã trải qua quãng thời gian dài gần như “đóng băng” vì vướng mắc pháp lý.
“Tuy nhiên, Nghị định này khó giúp thị trường “đảo chiều” ngay lập tức vì còn phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch. Dự báo, trong thời gian tới, phân khúc này vẫn tiếp tục trầm lắng, thanh khoản ở mức trung bình”, ông Đính dự báo.
Cùng quan điểm trên, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam - ông Võ Hồng Thắng cho rằng, Nghị định 10 của Chính phủ sẽ góp phần tháo gỡ nút thắt pháp lý cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Nhưng Nghị định mới giúp tháo gỡ một phần những vướng mắc của bất động sản nghỉ dưỡng vốn đang gặp nhiều khó khăn trong thời gian dài vừa qua.
Để được cấp giấy chứng nhận thì cần thêm những giải pháp để thực thi. Cụ thể, cần có thêm giải pháp đồng bộ về cả pháp lý, vốn tín dụng cùng sự phục hồi của ngành du lịch trong thời gian tới.
Ông Thắng nhấn mạnh: “Chính phủ cần có những hướng dẫn chi tiết để Nghị định được áp dụng và thực thi một cách hiệu quả. Bên cạnh đó, quá trình cấp sổ đỏ cho loại hình này cần linh hoạt, tháo gỡ những vướng mắc trong thủ tục hành chính liên quan để có đủ tính pháp lý, làm căn cứ thực hiện cấp sổ dễ dàng, nhanh chóng”.
Đã gần nửa năm kể từ khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10) có hiệu lực từ ngày 20/5, nhưng hiện tại vẫn còn khoảng 10.000 căn hộ officetel, condotel trên địa bàn TP.HCM chưa được cấp quyền sở hữu (sổ hồng).
Chưa hết rối rắm
Nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh, mới đây, Sở TN&MT TP. HCM có báo cáo xin ý kiến Bộ TN&MT về việc xác định nghĩa vụ tài chính và thời hạn sử dụng ghi trên sổ hồng đối với diện tích nhà, đất sử dụng làm officetel, shophouse.
Tại văn bản này, TP. HCM đã đề nghị Bộ TN&MT hướng dẫn với trường hợp chủ đầu tư bán phần diện tích được cơ quan có thẩm quyền công nhận với mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ (khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú...) cho người mua với mục đích để ở, thì khi xem xét cấp sổ hồng cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính bổ sung hay không…
Việc phát sinh các vướng mắc vốn là vấn đề tồn tại ở hầu hết các tỉnh, thành phố phát triển mạnh phân khúc nghỉ dưỡng trong công tác cấp sổ hồng. Chẳng hạn tại Khánh Hòa, quy trình cấp sổ hồng cho condotel tới nay mới được tỉnh ban hành để tiếp nhận hồ sơ.
Hiện tại, một trong những khó khăn cần giải quyết, đại diện Sở Xây dựng Khánh Hòa cho biết đó là bởi Nghị định 10 cho phép người mua các công trình như căn hộ - khách sạn, officetel, condotel trên đất thương mại, dịch vụ được đăng ký quyền sở hữu. Nhưng lại chưa có một quy trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ chuẩn chung nào.
Cuối tháng 9/2023, sau nhiều lần loay hoay, Sở TN&MT tỉnh Khánh Hòa quyết định xây dựng và triển khai quy trình tiếp nhận hồ sơ cấp sổ hồng cho căn hộ du lịch (condotel) trên đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, đây chỉ là quy trình nội bộ, sau khi tiếp nhận còn phải chờ thêm để tháo gỡ các vấn đề phát sinh trên thực tiễn.
Thực tế không thể phủ nhận, sau nhiều năm pháp lý bị “bỏ quên”, những chuyển biến trong thời gian này, dù chỉ về mặt thủ tục hành chính thì vẫn là tín hiệu tích cực, mở cánh cửa hy vọng giúp thị trường condotel và nghỉ dưỡng tìm lại ánh hào quang một thời. Song, giới phân tích cho rằng chính sách khó có thể ngấm trong “ngắn hạn”.
Khó “bùng nổ” trong ngắn hạn
Việc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể phục hồi theo kỳ vọng chủ yếu là do những vấn đề phát sinh trong quá trình cấp sổ hồng. Tại Phú Quốc, sau khi Nghị định số 10 được ban hành, đã có nhiều chủ đầu tư rục rịch ra hàng với kỳ vọng đón đợt “sóng” mới.
Chẳng hạn như sau thời gian tạm hoãn kế hoạch mở bán từ cuối năm 2022, từ đầu tháng 8 đã có một số chủ đầu tư tại điểm đến du lịch Phú Quốc bắt đầu kế hoạch mở bán rổ hàng mới. Tại bờ Tây của Phú Quốc, một dự án được thiết kế xây dựng với mô hình condotel và shophouse rục rịch mở bán.
Anh Vũ - một “siêu cò” của dự án này cho biết, theo kế hoạch, dự án phát triển gần 1.000 căn hộ có diện tích từ 25 - 55 - 70 - 102m2 với giá bán dự kiến từ 4,9 - 11,7 tỷ đồng/căn condotel, hoặc 17 - 35 tỷ đồng/căn shophouse.
Không ít chủ đầu tư khác cũng sẵn sàng mở hàng, tăng cường quảng bá, nhưng theo anh Vũ, phần lớn các nhà đầu tư vẫn có tâm lý e dè, khách hỏi nhiều nhưng chốt ít. Thực tế vấn đề cốt lõi là sổ hồng thì vẫn bị bỏ ngỏ. “Chúng tôi không thể trả lời rõ ràng vấn đề sổ hồng khi khách hàng hỏi” - người này thừa nhận.
Dưới góc nhìn của nhà đầu tư, Anh Hoàng (Hà Nội) chia sẻ, vào năm 2019 anh đầu tư hơn 8 tỷ đồng để mua vào 2 căn condotel tại Phú Quốc. Đầu năm 2021, anh nhận bàn giao nhưng lập tức dính phải 2 năm “đóng băng” vì dịch Covid-19. Sau dịch, tuy du lịch có phục hồi nhưng tình hình thị trường condotel vẫn chưa cải thiện.
Cuối tháng 5/2023, tưởng như thị trường condotel có thêm “liều doping” khi vấn đề cấp sổ đỏ lâu dài đã được giải quyết với Nghị định số 10. Nhưng hy vọng nhanh chóng lụi tàn khi sau gần 6 tháng chờ đợi, anh Hoàng hiểu rằng từ thủ tục hành chính đến thực tế còn phải đi quãng đường rất dài.
“May mắn là cả 2 căn condotel tôi đang sở hữu bằng vốn tự có, chứ hầu hết các bạn tôi dùng vốn vay thì hiện như ngồi trên đống lửa. Phần lớn các nhà đầu tư hiện đang nín thở chờ đợi quy trình cấp sổ hồng được diễn ra nhanh và thông thoáng hơn” - anh Hoàng nói.
Như vậy để thấy, vấn đề pháp lý từng được cho là “tử huyệt” dìm phân khúc condotel và nghỉ dưỡng đến nay vẫn chưa hoàn toàn được giải quyết. Điều đó khiến loại hình này tiếp tục phải trải qua một quý ảm đạm.
Kể cả với loại hình có phần khả quan nhất là condotel, quý III vừa qua, trong số 656 căn đưa ra thị trường, chỉ tiêu thụ được 203 căn, đạt tỷ lệ 31%, theo báo cáo của DKRA. Trong khi nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dù tăng so với quý trước nhưng vẫn ở mức thấp, bằng 7% so với cùng kỳ.
Thời gian tới, VARS dự báo nguồn cung dự án bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều khả năng sẽ tăng. Khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP dần “ngấm” sâu hơn, có thể cả nguồn cung - cầu của phân khúc này vào cuối năm 2023 sẽ chứng kiến cú lội ngược dòng ấn tượng.
Theo các chuyên gia VARS, giá bán condotel trong thời gian tới sẽ đi theo 2 kịch bản: Với kịch bản kỳ vọng, khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP thực sự phát huy tác dụng, giá bán phân khúc này sẽ bắt đầu đà tăng. Còn ngược lại, mặt bằng giá phân khúc tiếp tục đi ngang.
Chưa hết, sự phục hồi của phân khúc nghỉ dưỡng không chỉ dựa hoàn toàn vào Nghị định số 10, nhưng các tác động tích cực của việc được cấp sổ hồng có thể làm giảm tâm lý phòng thủ của người mua, giúp thanh khoản trên thị trường tốt hơn.
Với việc “cởi trói” pháp lý, trong đó có cấp sổ hồng cho những loại hình như condotel, officetel chính là động lực lớn để các chủ đầu tư nhanh chóng hoàn thiện dự án, mở bán rỏ hàng, từ đó ổn định dòng tiền. Do đó, các cơ quan chức năng cần sớm đưa ra những giải pháp đưa chính sách vào thực tế, khơi thông thế “bí” cho doanh nghiệp và khách hàng đang nắm giữ sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.
