Hiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, khai mạc ngày 23/10. Trong đó, hành lang pháp lý cho bất động sản Căn hộ du lịch - Condotel hiện nay đang gặp nhiều vướng mắc, bất cập, chưa theo kịp sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, khiến cho nhiều chủ đầu tư cảm thấy lo lắng khi thực hiện hoạt động đầu tư.
PGS.TS Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp trường Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (VNU- UL) nhìn nhận, việc hoàn thiện các quy định chung về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch là vấn đề đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Chính vì thế, cần nhanh chóng có những nghiên cứu chuyên sâu nhằm đưa ra những quy định phù hợp với thực tiễn.
PV: Thưa PGS.TS Doãn Hồng Nhung, hoạt động kinh doanh bất động sản Căn hộ du lịch hiện nay đang gặp nhiều khó khăn như thế nào?
PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Loại hình condotel lần đầu được thử nghiệm ở Sereton, TP.HCM từ năm 2005 – 2007. Năm 2012, Condotel được đầu tư nhiều tại Việt Nam và giai đoạn 2014-2018 là thời kỳ thăng hoa, được nhiều nhà đầu tư quan tâm, sẵn đón.
Tuy nhiên, từ năm 2019, do ảnh hưởng của dịch Covid - 19 đến thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản Căn hộ du lịch này gặp rất nhiều khó khăn. “Bong bóng” bất động sản với cam kết lợi nhuận 10-12% đổ vỡ khiến cho nhiều nhà đầu tư lo sợ. Hoạt động kinh doanh bất động sản trở lên trì trệ, trầm lắng và số lượng condotel tồn đọng ngày càng nhiều.
Hơn nữa, rào cản về mặt pháp lý cũng khiến cho thị trường này bị ngưng đọng, không phát triển. Để có thể thực hiện quyền của mình đối với bất động sản căn hộ du lịch, người mua phải phụ thuộc hoàn toàn vào Chủ đầu tư (người bán) nhằm thông qua các thủ tục xác nhận thay đổi chủ sở hữu dựa trên hợp đồng mua bán hoặc giao dịch giữa các bên. Điều này đã làm cho thủ tục mua bán, chuyển nhượng, hoặc các thủ tục pháp lý khác liên quan đến Căn hộ du lịch trở nên phức tạp. Thời gian giải quyết các tranh chấp cũng như chi phí cho các thủ tục này khá lớn và phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư.
PV: Vâng những khó khăn này hiện được tháo gỡ đến đâu, thưa PGS?
PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Chính phủ cũng nhận thấy rất rõ những vấn đề, bất cập trên của thị trường bất động sản căn hộ du lịch. Do đó, ngày 3/4/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều đối với các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Theo đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của các pháp luật có liên quan như Luật Du lịch, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Nghị định 10 còn có nhiều quy định mới, như việc thu hồi đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư; hay về đấu giá quyền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt.
Không thể phủ nhận Nghị định này đã tháo gỡ được phần nào tình trạng đang diễn ra, xoa dịu áp lực cũng như sự lo lắng cho các nhà đầu tư khi tham gia kinh doanh loại hình này. Thị trường rất kỳ vọng Nghị định 10 sẽ tạo ra cứ hích lớn khôi phục và thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
Tuy nhiên, thực tế, việc ban hành Nghị định số 10/2023 này chỉ là biện pháp tháo gỡ tạm thời. Chừng nào các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch vẫn chưa được cụ thể, hệ thống quy phạm pháp luật chưa rõ ràng, thì condotel vẫn bế tắc.
PV: Vậy đâu là giải pháp đột phá hơn, dài hạn hơn, thưa PGS?
PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Để condotel được “thừa nhận”, cần thiết phải đưa những quy định về loại hình căn hộ này thể chế hoá trong các quy định pháp luật, đặc biệt là trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) mà Quốc hội đang chuẩn bị xem xét.
Trước hết và quan trọng nhất là thực hiện cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch trên cơ sở có đủ hồ sơ và điều kiện như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; có quyết định giao đất, cho thuê đất phù hợp với quy định của pháp luật; được cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ công trình xây dựng.
Tuy nhiên, lưu ý không thể xem xét việc cấp sổ đỏ cho Căn hộ du lịch giống như nhà ở, bởi lẽ, để được cấp sổ như nhà ở cần phải xem xét, đánh giá sự đồng bộ với cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, điện, đường,…. Trong khi đó, các dự án bất động sản du lịch thường có mục đích lưu trú ngắn hạn và nghỉ dưỡng nên không thể chuyển đổi căn hộ du lịch thành nhà ở, mà đó là tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, quy hoạch vị trí đặc thù của condotel vùng miền đặc thù phải đặt ra yêu cầu phát triển bền vững, gìn giữ không gian sống cho người dân, cảnh quan môi trường, bảo vệ đa dạng sinh học, bảo tồn nguồn sinh kế và phòng chống thiên tai cho nhân dân địa phương.
Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung các quy định về điều kiện giao kết bất động sản Căn hộ du lịch hình thành trong tương lai. Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ du lịch có thể bị vô hiệu toàn phần hoặc một phần nếu dự án bất động sản chưa hoàn thiện, không đáp ứng được những điều kiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch. Vì vậy, cần thiết phải xây dựng được các quy định liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản căn hộ du lịch hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể và loại bỏ các rủi ro cho thị trường bất động sản nói chung tại Việt Nam. Điều này cũng giúp cho các chủ đầu tư có nhiều cơ hội thực hiện các dự án khác, nhằm lưu thông dòng vốn.
Thứ ba, cần thiết sửa đổi quy định về việc sở hữu căn hộ du lịch đối với cá nhân nước ngoài. Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng sở hữu căn hộ du lịch tại Việt Nam. Trong khi đây lại là đối tượng có nhu cầu khá lớn đối với loại hình bất động sản du lịch. Vì vậy, việc nới lỏng các quy định về việc sở hữu căn hộ du lịch đối với người nước ngoài là cần thiết, nhằm tăng cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam.
Tuy nhiên, việc quy định này vẫn phải kèm theo các điều kiện cơ bản nhằm đảm bảo không ảnh hưởng đến chính trị xã hội, an ninh quốc gia. Vị trí của bất động sản codotel phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ tư, hoạt động quản lý và sử dụng căn hộ du lịch cũng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp so với thực tiễn. Trong nhiều các quy định pháp luật như Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hoặc các văn bản hướng dẫn thi hành đều có quy định về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhưng chưa có Quy chế quản lý, sử dụng đối với Căn hộ du lịch, chung cư Mini…Chính vì thế, trong thời gian qua cơ quan Nhà nước vẫn còn nhiều lúng túng trong việc xử lý và quản lý loại hình này đặc biệt là vấn đề an toàn, chất lượng công trình và phòng chống cháy nổ theo Luật Phòng cháy chữa cháy.
Do đó, cần thiết phải ban hành cơ chế quản lý, sử dụng loại hình bất động sản Căn hộ du lịch như quy định về thiết kế, quyền sở hữu phần chung, riêng, quá trình vận hành, quản lý, bảo trì, bảo hành, khai thác lợi ích ….
Thứ năm, cần có những quy định liên quan đến các giao dịch đối với Căn hộ du lịch. Bởi lẽ, kinh doanh bất động sản và hoạt động mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng, cho, thế chấp, góp vốn bằng căn hộ du lịch là những hoạt động thường thấy đối với loại hình này trong thực tiễn cuộc sống. Nhưng lại chưa có quy định cụ thể hướng dẫn việc thực hiện nên tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho khách hàng, nhất là chưa bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư. Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền cần quy định thêm về Hợp đồng theo mẫu đối với các giao dịch liên quan đến Căn hộ du lịch. ….Việc này là giải pháp quan trọng giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, cũng như góp phần hạn chế các tranh chấp có liên quan đến căn hộ du lịch.
PV: Như vậy, có thể thấy, việc tháo gỡ “nút thắt” condotel rất quan trọng. Nhưng đối với nước ta, loại hình kinh doanh bất động sản này vẫn còn tương đối mới mẻ, nên các quy định pháp luật vẫn chưa đầy đủ là điều dễ hiểu. Quan sát một số nước, bà có đánh giá như thế nào?
PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Ở Mỹ, loại hình kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch đã xuất hiện vào năm 2006, là sự kết hợp chỗ ở trong khách sạn với quyền sở hữu tài sản. Mô hình này cho phép bán và sở hữu tư nhân các phòng trong khách sạn, nhà đầu tư nhận quyền sở hữu chứng thư đối với tài sản theo hợp đồng nhà chung cư, việc quản lý và bảo trì hoàn toàn do khách sạn đảm nhận.
Đặc biệt, nhà đầu tư có quyền được sở hữu vĩnh viễn loại hình căn hộ này, kể cả nhà đầu nước ngoài cũng được sở hữu vĩnh viễn. Bên cạnh đó, cũng không giới hạn về tỷ lệ phần trăm người sở hữu là người nước ngoài và quản lý bởi những chính sách pháp luật rất minh bạch, công khai.
Tại Singapore, trong hoạt động kinh doanh căn hộ du lịch, chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản. Vì vậy, các thủ tục pháp lý cũng như quy trình chuyển nhượng căn hộ du lịch tại Singapore cũng hết sức an toàn, các bên tham gia vào thị trường khá yên tâm khi giao dịch.
Đối với Việt Nam, loại hình căn hộ du lịch vẫn còn khá mới mẻ, quy định pháp luật để điều chỉnh chưa toàn diện, nên chúng ta cũng có thể tham khảo các quy định pháp luật từ một số quốc gia khác.
Đương nhiên, những giải pháp hoàn thiện pháp luật cần phải phù hợp với Việt Nam và hướng tới việc giải quyết những khó khăn còn tồn tại và dự báo những vấn đề pháp lý sẽ xảy ra trong tương lai để có những điều chỉnh kịp thời. Và nên chăng, loại hình Căn hộ du lịch được xem xét để trở thành hàng hóa cho Sàn giao dịch quyền sử dụng đất được Chính phủ đề xuất hồi tháng 8 vừa qua.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của bà!
