Lời tòa soạn:
Nhà ở xã hội (NƠXH) là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước (có thể Trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội và được bán, cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
Do đó, tiêu chí để lựa chọn người mua NƠXH rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Nhưng gần đây, các nhân viên môi giới bất động sản lại ngang nhiên chào bán các căn hộ thuộc các dự án NƠXH mà khách hàng không phải đến làm hồ sơ, không phải bốc thăm. Thậm chí, còn có thể chọn căn hộ theo đúng ý mình với điều kiện phải trả một khoản tiền chênh lệch hàng trăm triệu đồng.
Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua thu thập tài liệu và khảo sát thực tế, Reatimes khởi đăng tuyến bài Bài học nhìn từ việc rao bán NƠXH trái phép tại dự án NHS Trung Văn, (Bài 3): Vì sao sàn môi giới vẫn “tung hoành” rao bán trái phép NƠXH NHS Trung Văn? mong muốn đưa đến cho độc giả những góc nhìn khách quan về vấn đề này.
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Sàn môi giới rao bán NƠXH NHS Trung Văn là vi phạm pháp luật!
Khảo sát trên nhiều địa bàn của Hà Nội cho thấy, thực trạng thi công chậm tiến độ, chất lượng công trình không đảm bảo, trục lợi chính sách... đang khiến chủ trương đúng đắn về việc phát triển NƠXH của Nhà nước dần đi vào bế tắc. Điều này phần nào cho thấy sự bát nháo, lộng hành của các sàn môi giới, bất chấp các quy định pháp luật thời gian qua.
Gần đây, hàng loạt thông tin liên quan đến việc Công ty TNHH tư vấn BĐS Greenhome (Công ty Greenhome) và Công ty cổ phần Địa ốc Đất Xanh Thăng Long (Công ty Đất Xanh Thăng Long) quảng cáo, rao bán NƠXH tại dự án NHS Trung Văn đã dấy lên lo ngại về hành vi trục lợi chính sách và nguy cơ thất thu ngân sách Nhà nước. Về việc này, sau khi Reatimes đề nghị, Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho biết, sẽ tổ chức kiểm tra thông tin phản ánh theo chức năng, nhiệm vụ của Sở.
Liên quan đến những nội dung trên, đại diện chủ đầu tư - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS (Công ty NHS) cho biết, dự án NƠXH tại ô đất HH-02A thuộc dự án Nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu (dự án NHS Trung Văn, tại phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã được UBND TP. Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư. Dự án được thực hiện bởi liên danh chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư nhà số 4 và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS.
Hiện tại chủ đầu tư đang thực hiện các thủ tục tiếp theo để sớm đưa dự án vào xây dựng, nhằm đáp ứng phần nào về NƠXH cho các đối tượng có nhu cầu trên địa bàn thành phố. “Đến thời điểm hiện tại, dự án chưa có giấy phép xây dựng chưa triển khai thi công và chưa đủ điều kiện mở bán”, Công ty NHS khẳng định.
Chủ đầu tư cho biết, dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện các hồ sơ pháp lý, chủ đầu tư sẽ công khai cơ cấu các căn hộ: xã hội, cho thuê, kinh doanh, thương mại, khi đủ cơ sở và công khai tại website của Sở Xây dựng.
Dù vậy theo ghi nhận thực tế, hiện có nhiều thông tin vẫn đang quảng cáo trên mạng và nhân viên sàn môi giới là Công ty Greenhome tư vấn bán căn hộ nhà ở xã hội NHS Trung Văn tại địa chỉ tầng 14, tòa nhà An Phú (số 24 đường Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội). Công ty NHS thừa nhận, đơn vị có biết tình trạng môi giới bán suất và nhận cọc NƠXH tại dự án NHS Trung Văn qua các phương tiện báo đài và mạng xã hội. Chủ đầu tư cho biết, các công ty môi giới thực hiện rao bán suất NƠXH hoàn toàn không được phép của chủ đầu tư và việc rao bán như vậy là vi phạm pháp luật.
“Công ty chưa triển khai mở bán dự án tại Trung Văn, cũng như không thực hiện phân phối qua bất kỳ đơn vị trung gian nào. Các thủ tục pháp lý của dự án vẫn đang được công ty thực hiện theo đúng trình tự và quy định”, đại diện Công ty NHS khẳng định.
Như vậy, tính đến thời điểm này, hoàn toàn có thể khẳng định rằng dự án NHS Trung Văn chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Bởi vậy, việc quảng cáo, rao bán và thu tiền đặt cọc của các sàn môi giới là không có cơ sở pháp lý. Các chuyên gia pháp lý nhận định, để xảy ra tình trạng rao bán NƠXH tại dự án NHS Trung Văn thời gian qua, Công ty NHS cũng không thể nói không có sự liên quan nào ở đây.
Bởi vì, dự án NHS Trung Văn là do UBND TP. Hà Nội phê duyệt, sẽ cấp giấy phép xây dựng cho Công ty NHS và danh sách, hồ đăng ký mua NƠXH đều do công ty này trình lên các cấp có thẩm quyền để phê duyệt. Liệu rằng, Công ty NHS sẽ có biện pháp gì để ngăn chặn sự "lộng hành" trên của các sàn môi giới, cũng như để tránh ảnh hưởng đến uy tín của đơn vị mình?
Đề nghị Bộ Xây dựng có chỉ đạo xử lý
Mới đây, ngày 2/8/2021, trước tình trạng sàn môi giới mạo danh chủ đầu tư quảng cáo, rao bán và nhận đặt cọc NƠXH, Bộ Xây dựng đã lên tiếng cảnh báo vấn đề này. Theo đó, Bộ Xây dựng lưu ý các địa phương cần chú ý nội dung báo chí phản ánh tại một số tỉnh, thành phố như: TP.HCM, Hà Nội… xuất hiện hiện tượng trên các trang thông tin về bất động sản, rất nhiều đơn vị môi giới bất động sản đã mạo danh chủ đầu tư rao bán, tìm đủ mọi cách lừa người mua đặt cọc NƠXH.
Bộ Xây dựng cho biết, căn cứ theo phản ánh, tại một số dự án NƠXH trên địa bàn Hà Nội có hiện tượng các cá nhân môi giới, sàn giao dịch bất động sản thực hiện môi giới mua bán NƠXH và thu tiền chênh lệch trái quy định.
“Các hành vi nêu trên là trái với các quy định hiện hành về đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục mua bán NƠXH, đã được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH, Thông tư số 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 100/2015/NĐ-CP”, Bộ Xây dựng chỉ rõ.
Trước đó, cũng liên quan đến những giao dịch “bát nháo” trong việc mua bán NƠXH, Bộ Xây dựng đã từng đề nghị Hà Nội kiểm tra, chấn chỉnh và có biện pháp xử lý trước phản ánh việc "cò" đất rầm rộ rao bán, nhận "làm hồ sơ" mua NƠXH tại 2 dự án thuộc quận Bắc Từ Liêm và Thanh Xuân (Hà Nội) với khoản phí thu tiền chênh lên tới cả trăm triệu đồng.
Mặc dù các cơ quan quản lý đã có nhiều chỉ đạo nhằm chấn chỉnh việc quảng cáo, rao bán NƠXH trái phép, vậy tại sao tình trạng này vẫn diễn ra thậm chí có dấu hiệu phức tạp hơn?
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện mới có hơn 5,1 triệu m2 NƠXH hoàn thiện, chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra. Điều đó chứng tỏ, nguồn cung về NƠXH còn thiếu gần 60%, đây là một con số rất đáng báo động. Khi nguồn cung thiếu, nhu cầu cao, việc những đối tượng có nhu cầu tranh nhau để mua NƠXH là điều dễ hiểu, đặc biệt là NƠXH nằm trong những khu vực có vị trí trung tâm. Và khi đó, nhiều sàn môi giới đã lợi dụng việc này để có hành vi trục lợi hàng trăm triệu đồng/căn hộ.
Ví dụ như tại NHS Trung Văn, dự án này tọa lạc tại một vị trí rất đắc địa ngay ngã 4 Trung Văn - Tố Hữu (phường Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội), khu vực đang có tốc độ đô thị hóa chóng mặt. Theo khảo sát, giá bán căn hộ ở khu vực này khá cao, có dự án lên đến 36 triệu đồng/m2. Dù dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng, thế nhưng Công ty Greenhome và Công ty Đất Xanh Thăng Long được cho là có hành vi quảng cáo, rao bán căn hộ NƠXH với mức giá khoảng từ 17 - 17,5 triệu đồng/m2 và sẵn sàng thu tiền chênh lên đến 330 triệu đồng/căn.
Chia sẻ về điều này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Ai cũng dễ dàng hình dung, một căn hộ ở vị trí đẹp, thậm chí là đất vàng mà lại giá bình dân, bán theo cơ chế NƠXH thì sức hấp dẫn của nó sẽ lớn đến mức nào. Khi ấy, không phải chỉ đối tượng thu nhập thấp mà sẽ có rất nhiều người thèm muốn. Những tính toán nảy sinh: Chỉ với mức tiền thấp đã có thể mua được căn hộ ở trung tâm, dại gì không mua. “Của mua là của được”, mua rồi không ở bán lại cũng được khoản chênh lệch lớn…
Từ những tính toán ấy sẽ nảy sinh những toan tính. Và khi mà cầu lớn gấp nhiều lần cung, khi mà lợi nhuận lên đến hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng thì tất yếu nảy sinh ra tiêu cực, nảy sinh lợi ích nhóm trong việc phân phối và mua bán những căn hộ “vàng” theo giá NƠXH này”.
Vì vậy, những người thu nhập thấp, đối tượng được hưởng ưu đãi của Nhà nước được mua NƠXH sẽ không thể tiếp cận được và nếu người nào tài giỏi “chen chân” được vào thì chắc chắn cũng phải mất thêm những khoản chi không nhỏ. Ngoài ra, vấn đề thủ tục pháp lý cũng là một trong những vướng mắc, khiến người dân khó có thể mua được NƠXH.
Thiết nghĩ, Bộ Xây dựng cần vào cuộc xem xét, có hướng chỉ đạo cụ thể và đề nghị UBND TP. Hà Nội cùng các cơ quan chức năng địa phương tổ chức thanh kiểm tra hoạt động giao dịch, mua bán NƠXH tại các dự án trên địa bàn, đặc biệt là dự án NHS Trung Văn. Từ đó, cơ quan quản lý kịp thời có biện pháp để chấn chỉnh các hiện tượng, hoạt động "bát nháo" nêu trên, đồng thời xử lý các tổ chức, cá nhân vi phạm quy định pháp luật (nếu có) theo thẩm quyền.
Thủ tục pháp lý NƠXH còn nhiều rắc rối!
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định: “Hiện nay, thủ tục pháp lý còn nhiều rắc rối trong việc triển khai xây dựng NƠXH cũng như việc người dân tiếp cận mua NƠXH. Có quá nhiều thủ tục, chứng nhận bắt buộc mà chưa chắc người cần mua đã có thể nắm rõ hết”.
Theo số liệu tổng hợp từ 55/63 địa phương có báo cáo gửi Bộ Xây dựng, trong quý II/2021, có 3 dự án NƠXH với 1.766 căn được cấp phép mới tại Đà Nẵng, Thanh Hóa và Lạng Sơn; 94 dự án với 123.085 căn đang triển khai, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội và Thanh Hóa; có 2 dự án với 264 căn hoàn thành tại Phú Thọ và Long An; 5 dự án với 1.855 căn hộ tại Hòa Bình, Lạng Sơn, Bắc Ninh, Hưng Yên và An Giang được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Hầu hết dự án đầu tư xây dựng NƠXH cho người có thu nhập thấp tại các thành phố trọng điểm được đầu tư xây dựng để bán, diện tích căn hộ từ 50 - 70 m2 với mức giá bán dao động dưới 20 triệu/m2.
Công ty cổ phần Địa ốc Đất Xanh Thăng Long có địa chỉ tại tầng trụ sở tầng 14, tòa nhà An Phú, số 24 đường Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội. Người đại diện pháp luật của Công ty Đất Xanh Thăng Long là ông Vũ Ngọc Sơn (sinh ngày 18/6/1993, trú tại đường Nguyễn Xiển, xã Tân Triều, Thanh Trì, Hà Nội).
Công ty này có vốn điều lệ 20 tỷ đồng. Trong đó, cổ đông sáng lập là Công ty cổ phần VIPEC Việt Nam (địa chỉ Lô 5, B4 Khu đô thị mới Định Công, phường Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội) do ông Vũ Đức Hưng làm Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc góp 26% vốn; Vũ Ngọc Sơn chiếm 50% vốn góp; Tạ Ngọc Đông chiếm 12% vốn góp; Nguyễn Thái Bình chiếm 12% vốn góp (cả 3 cá nhân này có nguyên quán tại xã Thái Đô, huyện Thái Thụy, Thái Bình).
