Cụ thể, trên website https://www.tapdoanpnholding.vn, ngày 3/7/2021, có đăng tải bài quảng cáo có tiêu đề “PN Holding tung chương trình khủng dành cho khách hàng mua PNR Estella mùa dịch”.
Cụ thể, Tập đoàn PN Holding - nhà phát triển dự án PNR Estella đã đưa ra chính sách siêu ưu đãi “Đầu tư mùa dịch - Lợi ích nhân 3” với chủ đề: 1 lựa chọn – 6 giá trị. Chương trình áp dụng đối với tất cả khách hàng thực hiện giao dịch sản phẩm Khu đô thị thương mại PNR Estella. Đây là chương trình mang đến nhiều động lực nhằm hỗ trợ nhà đầu tư xuống tiền trong thời điểm dịch bệnh như hiện nay.
Tại phần “2. Đảm bảo khai thác lợi nhuận ”, nội dung ban đầu nguyên văn như sau: “Song song với chính sách mua lại sản phẩm từ nhà đầu tư, PN Holding thực hiện đi kèm chính sách cam kết lợi nhuận tối thiểu 20%/năm. Cam kết này không chỉ là lời khẳng định về khả năng tăng giá của dự án PNR Estella, mà còn thể hiện nỗ lực của doanh nghiệp trong việc đồng hành, sẻ chia và đảm bảo lợi nhuận cho khách hàng.
Mặt khác, hiện lãi suất ngân hàng đang dao động khoảng 7 - 8%; giá vàng liên tục biến động, đổ vốn vào bất động sản ngày càng khó thu lợi trong ngắn hạn, ít nhất phải từ 3 – 5 năm để có mức lợi nhuận lý tưởng. Trong khi đó, đầu tư sản phẩm tại PNR Estella, chỉ sau 8 tháng, khách hàng có thể bán lại cho chính đơn vị phát triển dự án với lãi suất 20%. Mức lợi nhuận này cao hơn rất nhiều lần so với gửi tiết kiệm hay đầu tư vào những kênh rủi ro khác.”
Tuy nhiên, sau khi Reatimes đăng tải bài “Chạy đua vét tiền mặt, dự án PNR Estella cam kết mua lại, lợi nhuận cao hơn cả địa ốc Alibaba”, Tập đoàn PN Holding đã sửa nội dung quảng cáo tại 2 câu cuối trong phần trên thành: “Trong khi đó, đầu tư sản phẩm tại PNR Estella, chỉ sau 8 tháng, khách hàng có thể bán lại cho chính đơn vị phát triển dự án với lợi nhuận cao hơn thế”. Hiện chưa rõ việc chỉnh sửa nội dung quảng cáo này có đi kèm với thay đổi chính sách hay không.
Theo phân tích của các chuyên gia, việc quảng cáo “chỉ sau 8 tháng, khách hàng có thể bán lại cho chính đơn vị phát triển dự án với lãi suất 20%” có thể hiểu mức lợi nhuận này sẽ tương đương 2,5%/tháng, tính theo năm sẽ là 30%/năm. Đây là mức lợi nhuận thuộc hàng cao nhất thị trường bất động sản, gấp 2 - 3 lần mức thông thường, mà không một doanh nghiệp uy tín nào dám cam kết.
Trước đó, như đã thông tin việc địa ốc Alibaba từng quảng cáo là tập đoàn có vốn điều lệ hàng ngàn tỷ, bán đất với cam mua lại, kết lợi nhuận 28%/năm, từng làm mưa làm gió thị trường. Tuy nhiên, khi công ty không thực hiện được cam kết thì khách hàng bắt đầu căng bang rôn đòi tiền và hậu quả đến nay rất khó khắc phục.
Nhiều chuyên gia cho rằng việc doanh nghiệp địa ốc nâng giá bán cao hơn nhiều so với giá thực, để trả cam kết lợi nhuận hoặc mua lại sản phẩm, khá phổ biến.
Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng dòng tiền để trả cam kết lợi nhuận có thể lấy từ hoạt động, dự án khác để chi trả cho khách hàng, tùy vào sức khỏe của doanh nghiệp đó. Thế nhưng, cần lưu ý là kể cả doanh nghiệp khỏe, nhưng đầu tư tràn lan cũng ảnh hưởng đến dòng tiền. Vì vậy, việc nâng giá bán để trả chi phí cam kết lợi nhuận cũng là một chiêu trò, một nghệ thuật bán hàng, giống như nâng giá sản phẩm rồi làm chương trình khuyến mãi.
“Ví dụ như họ nói giảm 20% cho sản phẩm đó nhưng thực chất giá bán đã được nâng lên đến 40%. Khách hàng phải tỉnh táo trong những trường hợp này. Kể cả khi trả tiền cam kết lợi nhuận cũng vậy, họ trả chậm, nghĩa là họ lấy chính tiền lãi đó để trả cho mình. Khách hàng chỉ nhìn thấy số tiền mình thu về, mà không nhìn thấy sản phẩm bị nâng giá, số tiền phải bỏ ra như thế nào. Tính ra khách hàng bỏ ra cả cục tiền nhưng chỉ thu về một, vài đồng”, ông Phượng nhận định.
Luật sư Phượng cũng nói thêm, hầu như doanh nghiệp đa phần đều xoay vòng vốn. Nếu thị trường không thuận lợi, đến thời điểm khách hàng đồng loạt yêu cầu chủ đầu tư mua lại sản phẩm thì sẽ bị hủy hợp đồng. Thậm chí, doanh nghiệp còn thế chấp dự án cho ngân hàng. Hoặc trong trường hợp khách hàng muốn hủy hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư mua lại thì họ sẽ dùng các biện pháp câu giờ, duy trì vài ba năm. Những doanh nghiệp yếu năng lực tài chính, họ mới phải dùng đòn bẩy như vậy.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa thừa nhận, nhiều trường hợp chủ đầu tư cam kết lợi nhuận là một hình thức kích thích mua hàng. Khi dự án hoàn thành đã bán hết thì chủ đầu tư lúc đó đã hết trách nhiệm.
Đối với khách hàng, nếu gặp chủ đầu tư không uy tín, sau 2 năm người ta không thực hiện thì cũng khó làm gì được chủ đầu tư, vì đây một sự ràng buộc vô tình chứ không chặt chẽ. Việc cam kết lợi nhuận cũng chỉ mang tính hình thức, trên lý thuyết thôi chứ khó có chủ đầu tư nào tính toán đúng được sau 1 - 2 năm cả.
“Nếu cam kết 1 năm, 2 năm, trong ngắn hạn thì doanh nghiệp sẽ khó khăn do khó quay vòng vốn. Thị trường bất động sản không thể lúc nào cũng tăng trưởng, có thể năm nay tăng, năm sau giảm, có khi tăng đột biến.
Nếu mua bất động sản mà không xem xét kỹ giá đó hợp lý chưa thì khách hàng phải chịu. Hiện tại, chưa tổ chức nào đánh giá uy tín doanh nghiệp một cách khách quan để người mua tham chiếu được. Do vậy, khách hàng cần cẩn trọng trước khi quyết định xuống tiền”, ông Quang nói thêm.
