Những mâu thuẫn từ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Trong bản kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản mà Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ mới đây có nội dung liên quan đến bảo lãnh với nghĩa vụ bàn giao của chủ đầu tư khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Theo VNREA, ghi nhận kiến nghị từ cộng đồng doanh nghiệp cho thấy, thực tế, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.
Để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm của dự án đã được dùng để thế chấp cho các khoản vay triển khai dự án; trong khi đó, theo quy định hiện hành của pháp luật thì chủ đầu tư dự án chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác. Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.
Ngoài ra, theo Luật Đầu tư, chủ đầu tư đã phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, theo đó việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.
Trước những bất cập chồng chéo về pháp lý, VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các cơ quan chức năng nghiên cứu và sớm ban hành cơ chế tháo gỡ chồng chéo để thuận lợi cho hoạt động kinh doanh bất động sản giữa người mua và người bán. Có thể, để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này. Đây là phương án mà thực tế cả chủ đầu tư và người mua đều mong muốn và phù hợp với Bộ luật Dân sự.
Hoặc Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu thay thế quy định bảo lãnh này và thay vào đó một quy định khác mà chủ đầu tư có thể thực hiện trong thực tiễn áp dụng (chẳng hạn như bổ sung quy định một cách hợp lý về việc ký quỹ đối với dự án nhà ở thương mại). Phương án khác là bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại, xếp hạng uy tín, độ tín nhiệm của chủ đầu tư và các chủ đầu tư có xếp hạng uy tín, tín nhiệm cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Các chuyên gia kinh tế và nhiều chuyên gia pháp lý khẳng định, kiến nghị của VNREA nhằm đảm bảo hai nguyên tắc: Thứ nhất là đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư với Nhà nước trong việc thực hiện tất cả các quy định về thực thi pháp luật về quy hoạch, tiến độ dự án…. Thứ hai là đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư với khách hàng là phải bàn giao nhà đúng tiến độ.
Mặt khác, rõ ràng ở đây có sự chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư. Kiến nghị của VNREA cuối cùng chính là để làm rõ hai nguyên tắc trên, quy định phải đi vào thực tế, phải có phương án hợp lý hơn để chủ đầu tư có thể thực hiện được. Phương án có thể là ký quỹ. Tức là thay vì tập trung ở Luật Kinh doanh bất động sản thì hãy tập trung chỉ ở Luật Đầu tư. Nếu mức ký quỹ 2% chưa đủ cao, cơ quan Nhà nước có thể xem xét điều chỉnh để tăng mức này lên để Nhà nước có thể nắm được quá trình phát triển dự án, nhà đầu tư cũng phải thúc đẩy nhanh quá trình xây dựng dự án để không mất tiền ký quỹ. Nếu thực hiện được phương án này thì đó cũng là cơ sở để bán sản phẩm hình thành trong tương lai, chính khách hàng cũng được hưởng lợi từ quy định này.
Cần vận dụng linh hoạt
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho hay: “Để bán được căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải chấp nhận chi một khoản phí ngay từ đầu để ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh cho từng hợp đồng mua căn hộ. Mức phí này do doanh nghiệp và ngân hàng tự thỏa thuận trên cơ sở hợp đồng hợp tác giữa 2 bên (thường khoảng 1 - 2%). Mức phí bảo lãnh tuy không cao, nhưng cũng làm tăng chi phí của doanh nghiệp và người mua nhà”.
Theo ý kiến của doanh nghiệp, quy định này không nên bắt buộc. Cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư dự án, vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Bởi, đối với những doanh nghiệp lớn, chủ đầu tư uy tín thì bản thân doanh nghiệp và khách hàng của họ không cần đến bảo lãnh, vì chi phí này sẽ bị tính vào giá nhà, đây là điều không cần thiết.
Đối với doanh nghiệp nhỏ, quy định này cũng làm doanh nghiệp gặp khó khăn. Do ngân hàng sẽ “siết” chặt hơn việc thẩm định và không loại trừ cả việc ngân hàng lợi dụng quy định này để gây khó dễ cho doanh nghiệp, khi sẽ có doanh nghiệp phải chịu mức phí bảo lãnh rất cao, dẫn đến giá nhà bị đẩy lên cao, gây khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm.
Bởi vậy, quy định này có lợi cho những doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp "sân sau" và bất lợi cho những doanh nghiệp nhỏ, bởi sẽ có thể xảy ra tình trạng nhiều doanh nghiệp lớn hoặc doanh nghiệp sân sau được ngân hàng ưu ái và lấy phí thấp (1 - 2%). Còn những doanh nghiệp nhỏ “đơn thương độc mã”, ngân hàng sẽ lấy phí cao 5 - 7%. Đây cũng là một sự bất công đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Về mặt luật pháp có thể hỗ trợ bằng cách tiền mua nhà gửi tất cả vào ngân hàng và chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Tất cả đều được thực hiện bằng chuyển khoản sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng đi dùng vào mục đích khác, dự án khác. Đây là cách dễ thực hiện hơn phải dùng phí bảo lãnh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, việc giữ lại một khoản tiền để buộc các chủ đầu tư có trách nhiệm là rất tích cực, tạo thuận lợi cho người dân. Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền lợi của bên này mà làm khó cho bên kia như những quy định nêu trên cần phải có những hướng dẫn cụ thể để tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của cả người mua nhà và chủ đầu tư.
Một chuyên gia hiến kế: "Để bảo vệ người mua căn hộ hình thành trong tương lai, Nhà nước có thể đưa ra quy định về thủ tục mua bán. Đó là người mua nhà, thay vì đóng tiền trực tiếp cho chủ đầu tư như trước đây thì có thể đóng tiền cho ngân hàng, và ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công. Điều này bảo đảm dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, bảo vệ được người mua nhà mà không làm tăng chi phí hình thành sản phẩm bất động sản”.
Xem xét lại tính bắt buộc của quy định bảo lãnh
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị rằng cần bỏ việc bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo ông phân tích, khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng, nhà băng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng.
Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015 ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng. Theo Thông tư 13/2017, kể từ ngày 15/11/2017, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.
TS. Hiếu cho rằng, Thông tư 13 đã đưa ra vấn đề cụ thể nhưng chưa đưa ra biện pháp, chế tài trong trường hợp các chủ đầu tư không thực hiện việc bảo lãnh đó thì có biện pháp gì hay không? Trên thực tế trong nhiều trường hợp chủ đầu tư khi xây dựng một dự án, họ quảng cáo có ngân hàng này đứng ra bảo lãnh. Tuy nhiên, không ai biết được rằng các hợp đồng mua bán có được bảo lãnh không? Điều này cho thấy, không có gì đảm bảo quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ được bảo vệ tuyệt đối.
Hay trong nhiều trường hợp chủ đầu tư bỏ qua bước đó, thậm chí ngay người mua nhà cũng bỏ qua bước đó, khi họ thấy rằng chủ đầu tư uy tín, đã mua nhà từ trước nên không cần bảo lãnh nữa, thành ra cũng chưa có gì bảo đảm người mua nhà sẽ nhận được bảo lãnh.
TS. Hiếu nhấn mạnh: "Hiện hiện tại chưa có con số chính thức có bao nhiêu tỷ đồng được bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, có bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được phát hành, bao nhiêu bảo lãnh có tranh chấp và xử lý ra sao? Tôi là người hoạt động trong ngành ngân hàng còn không biết được. Đến nay cũng chưa thấy có bất cứ thống kê báo cáo nào liên quan. Hơn nữa, việc bắt buộc ngân hàng đứng ra bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng khách hàng có thể dẫn đến tăng phí mua nhà. Bởi nếu chủ đầu tư chịu phí bảo lãnh, có khả năng họ sẽ đẩy phí đó vào tiền bán nhà và giá nhà vì thế cũng bị đẩy lên. Tuy nhiên, người mua phải chấp nhận, vì đây là quyền lợi của họ và khi có quyền lợi thì phải trả chi phí nào đó, thành ra việc giá nhà tăng lên rất có thể xảy ra".
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng vẫn còn nhiều điều chưa hợp lý, gây bất lợi cho khách hàng và cả chủ đầu tư liên quan đến bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai, nên có thể xem lại tính bắt buộc đối với quy định này.
Để tuân thủ luật, khi mở bán, nhiều chủ đầu tư lập lờ ký kết với ngân hàng kiểu bảo lãnh (nhưng thực chất đây không phải là bảo lãnh) hoặc kiểu tài trợ vốn… để khách hàng hiểu nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng.
“Nhiều khách hàng không hiểu quy định này hoặc có yêu cầu nhưng chủ đầu tư né tránh nên dù đã ký hợp đồng mua bán hoặc cho thuê nhưng vẫn không được thực hiện bảo lãnh. Ở trường hợp này do giá đã chốt với khách hàng nên chi phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư chi trả”, ông Phượng nói.
Bên cạnh đó, hiện cũng có nhiều nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án, chỉ có nhu cầu lướt sóng, trong số đó sẽ chuyển nhượng lại hợp đồng trước khi bàn giao căn hộ nên việc bảo lãnh đối với họ không có nhiều ý nghĩa như người mua để sử dụng (chờ đến khi bàn giao).
Thêm nữa là việc để ngân hàng bảo lãnh cũng không đơn giản, do năng lực của các chủ đầu tư. Theo quy định của ngân hàng, trường hợp bảo lãnh thì chủ đầu tư phải có giao dịch bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân nên các chủ đầu tư "bị vướng" và rất khó tìm được ngân hàng đứng ra bảo lãnh.
Chủ đầu tư năng lực yếu về tài chính: vốn ít so với vốn dự án, tỷ lệ nợ vay cao,… thì dự án sẽ không nhận được sự bảo lãnh của ngân hàng. Hoặc với các trường hợp dự án đã bị thế chấp đất, thậm chí doanh thu tương lai cũng bị thế chấp thì ngân hàng cũng "ngại".
Nhiều dự án mà chủ đầu tư năng lực kém, chỉ tồn tại trên danh nghĩa, việc phát triển dự án do đơn vị phát triển dự án thực hiện nhưng không được công nhận về tư cách pháp lý. Do đó, cho dù đơn vị phát triển dự án dù có mạnh nhưng cũng không thể làm được thủ tục với ngân hàng về cấp bảo lãnh.
Việc chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành, chưa được công nhận nên bên nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án chưa được công nhận là chủ đầu tư thì ngân hàng cũng không thể đứng ra bảo lãnh.
Bảo lãnh thường gắn với cả dự án với một số tiền lớn, trong khi đó dự án không được thế chấp (có thế chấp thì phải có ý kiến của ngân hàng về xử lý tài sản) thì mới được đưa ra giao dịch nên chủ đầu tư không có tài sản nào để đảm bảo gánh trách nhiệm tương ứng với việc bảo lãnh cả dự án của ngân hàng.
Nếu bảo lãnh từng căn hộ và thế chấp từng căn hộ sẽ làm tăng thủ tục với ngân hàng, mặt khác nếu xảy ra chuyện thì ngân hàng khó xử lý được từng căn hộ. Do đó ngân hàng không "mặn mà" với việc thế chấp từng căn hộ (ngân hàng thích thế chấp cả dự án để dễ xử lý hơn).
