Vỡ mộng condotel tự vận hành, đại gia bỏ cọc cắt lỗ

Condotel tự vận hành được quảng cáo với tiềm năng hấp dẫn. Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy nhiều bất cập về mô hình này.

Trao đổi với chúng tôi, một doanh nhân đang kinh doanh trong lĩnh vực vận hành quản lý căn hộ dịch vụ và khách sạn tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam có chia sẻ về quá trình anh thuê condotel tại Vũng Tàu để vận hành. Công ty anh là chủ sở hữu hệ thống căn hộ dịch vụ, có nhiều năm kinh nghiệm vận hành quản lý căn hộ dịch vụ và kinh doanh lưu trú khách sạn.

Người thuê căn hộ dịch vụ phân khúc cao, không chỉ có các chuyên gia làm việc tại các công ty đa quốc gia ở ổn định 1-3 năm, mà có cả khách du lịch nước ngoài và Việt kiều về nước cũng chọn căn hộ dịch vụ để lưu trú 1 tuần đến 1 tháng, trong quá trình khám phá các địa điểm du lịch nổi tiếng, trong suốt thời hạn Visa.

Trước giai đoạn Covid-19, công ty tăng trưởng nhanh về số lượng phòng do lượng khách ổn định và dòng tiền ổn định khi tỷ lệ lấp đầy cao, không chỉ công ty anh, thị trường cũng ghi nhận sự tham gia của nhiều cá nhân và doanh nghiệp khác. Khi dịch tới, tỷ lệ trống phòng nhiều do lượng khách du lịch giảm mạnh.

Không chỉ vậy, làn sóng người rời thành phố sau giai đoạn Covid-19 cũng khiến các phân khúc căn hộ cho thuê bị trống trong thời gian 1 năm. Không ít các công ty và cá nhân đã rời bỏ thị trường, công ty anh cũng phải cơ cấu sản phẩm, trả lại các căn nhà mà công ty đã thuê mà khai thác không hiệu quả.

Gần đây, điểm tích cực của thị trường TP.HCM là có làn sóng người lao động và các chuyên gia trở lại thành phố, khách du lịch nước ngoài cũng bắt đầu quay trở lại và tỷ lệ trống phòng căn hộ dịch vụ và khách sạn giảm. Các doanh nghiệp và cá nhân bắt đầu trở lại thị trường với tâm trạng thận trọng sau giai đoạn khó khăn vì đại dịch. Phân khúc căn hộ dịch vụ và căn hộ cho thuê Airbnb kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại như làn sóng du lịch trước dịch, đỉnh điểm du lịch là 2019 khi mà Việt Nam đón 18 triệu khách du lịch nước ngoài.

Việc có quá nhiều người tự vận hành kéo theo điều tất yếu là không có tiêu chuẩn dịch vụ, cạnh tranh không lành mạnh bằng những quảng cáo sai sự thật cũng gây ảnh hưởng lớn đối với trải nghiệm của khách hàng (Ảnh chụp nhận xét của khách hàng khi thuê căn hộ tại The Sóng Vũng Tàu)

Công ty anh cũng kỳ vọng với lượng khách đang lưu trú trong hệ thống các tòa nhà công ty đang vận hành, khách hàng sẽ tới lưu trú tại các condotel mà công ty vận hành khai thác ở các địa điểm du lịch nổi tiếng. Công ty tiến hành thuê vài chục căn hộ condotel từ các chủ nhà tại dự án The Sóng tại thành phố Vũng, ngay sau khi dự án được bàn giao. Giá thuê công ty với chủ nhà được cố định trong thời gian tối thiểu 1 năm, có thể kéo dài 5 năm và kỳ vọng 10 năm.

Sau một thời gian xin thương lương với chủ nhà về việc giảm giá thuê không đi tới đâu, công ty anh đành chấp nhận bỏ cọc, cắt lỗ, trả lại toàn bộ các căn hộ đã thuê và rút khỏi dự án trong thời gian chóng vánh.

Tuy nhiên, sau thời gian bàn giao là giai đoạn vỡ trận về vận hành khi mà các chủ nhà tìm mọi cách cạnh tranh về giá để cho thuê căn hộ khách sạn của họ. Giá thuê bị giảm xuống từ 10-24%/ so với thời điểm mới nhận nhà. Việc có quá nhiều người tự vận hành cũng kéo theo điều tất yếu là không có tiêu chuẩn dịch vụ, cạnh tranh không lành mạnh bằng những quảng cáo sai sự thật cũng gây ảnh hưởng lớn đối với trải nghiệm của khách hàng. Không chỉ vậy, số lượng căn lên tới hơn 1.500 căn làm cho hệ thống thang máy luôn trong tình trạng xếp hàng quá tải, các khu vực tiện ích như hồ bơi luôn đông đúc người.

Từ một dự án đầy hứa hẹn với khách du lịch và người làm mảng kinh doanh vận hành quản lý lưu trú trở thành một dự án vỡ trận vận hành khi trải nghiệm khách hàng bị tổn thương và tỷ lệ trống phòng có lúc lên tới hơn 50-60%.

Số lượng căn lên tới hơn 1.500 căn làm cho hệ thống thang máy tại The Sóng Vũng Tàu luôn trong tình trạng xếp hàng quá tải, các khu vực tiện ích như hồ bơi luôn đông đúc người (Ảnh chụp nhận xét của khách hàng)

Liệu các nhà đầu tư cá nhân, nhóm đầu tư hay các công ty vận hành lưu trú nhằm khai thác dòng tiền trên căn hộ condotel có lại đi vào vết xe đổ của những dự án tự vận hành quản lý trước đó? Đây là một câu hỏi cần nghiên cứu kỹ để có giải pháp mang tính bền vững cho những vấn đề bất cập đã xảy ra.

"DỰ ÁN Ở TẦM 4 SAO TRỞ LÊN CHẮC CHẮN NÊN CÓ ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN HÀNH CHUYÊN NGHIỆP"

Ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa cho rằng, để một dự án nghỉ dưỡng chỉn chu và giữ được giá trị khai thác về lâu dài thì cần phải đảm bảo có một đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp tham gia vào. Điều này sẽ nâng tầm được giá trị của sản phẩm và đảm bảo tối ưu được lợi nhuận bền vững cho nhà đầu tư.

Khi dự án bàn giao cho chủ sở hữu tự vận hành thì sẽ có cái lợi ích đó là tiết kiệm được chi phí và tự chủ được trong công việc vận hành, chủ sở hữu không phải trả chi phí cho đơn vị vận hành thuê không phải là bị phụ thuộc vào đơn vị vận hành. Chủ đầu tư cũng có có thể dễ dàng làm việc với từng người dân làm chủ căn hộ ở đó.

Tuy nhiên, hình thức này cũng có nhược điểm, chủ sở hữu thường sẽ thiếu kinh nghiệm vận hành chuyên nghiệp bài bản và có thể đẫn đến chất lượng phục vụ, dịch vụ không đồng đều và đồng thời xuất hiện những bất cập trong việc vận hành quản lý, rồi từ đó chất lượng của công trình, của chung cư cũng sẽ bị xuống cấp nhanh hơn.

Trái ngược, khi dự án được thuê hẳn đơn vị vận hành chuyên nghiệp từ nước ngoài như Thái Lan, Nhật Bản, Hàn Quốc… hay quốc gia nào đó đã có kinh nghiệm lâu năm thì khi họ vận hành, họ có chỉ số vận hành, có KPI đặt ra về tiêu chuẩn để bảo trì, bảo dưỡng. Sản phẩm căn hộ chắc chắn sẽ luôn được bảo trì, chăm sóc nên mức độ xuống cấp chậm hơn, khi đó cái giá trị của từng căn hộ của chung cư nó được giữ nguyên vẹn. Như vậy, người chủ sở hữu từng căn hộ ở đây cũng giữ được quyền lợi của mình, người khách cũng được sử dụng cái dịch vụ tốt, đồng bộ.

Còn những đơn vị mà chủ sở hữu tự vận hành thì trước mắt sẽ có được lợi ích về tiết kiệm tài chính, về sự linh hoạt, sự tự chủ, không phụ thuộc vào bất cứ bên nào. Nhưng điều này cũng sẽ phát sinh các vấn đề, đặc biệt hiện nay thì chúng ta biết rồi, việc phòng cháy chữa cháy (PCCC) cũng đang là vấn đề nóng được quan tâm.

Do đó, nếu có một đơn vị vận hành chuyên nghiệp tham gia thì họ đã có sẵn những cái kỹ năng để phòng và ứng phó khi gắp sự cố. Vì vậy, chúng ta cần phải thừa nhận rằng, có một đơn vị vận hành chuyên nghiệp chắc chắn là dự án sẽ đồng bộ và đảm bảo được các yếu tố về an ninh, trật tự, so với chủ sở hữu tự vận hành.

Về mặt doanh thu, nếu chủ sở hữu tự vận hành thì họ sẽ quản lý được phần tiền thu về và chỉ là quyết toán những hạng mục liên quan về thuế, lợi nhuận trước mắt có thể thấy rõ, tiết kiệm được 1 số chi phí. Bởi vì khi thuê đơn vị vận hành, thì ban quản trị cũng tổ chức phải đấu thầu để tìm đơn vị có giá cả phù hợp, rồi chất lượng phù hợp, đồng bộ, chuyên nghiệp thì từ đó là mới đưa vào vận hành. Và chủ sở hữu cũng sẽ đóng phần chi phí quản lý vận hành này.

Nhưng về lâu dài thì chúng ta cần phải xem xét những khía cạnh khác. Ví dụ khi mua hay thuê căn hộ, những người dân sử dụng đều mong muốn đầu tiên phải là sự an toàn, sự bảo đảm, họ cũng cần chất lượng phục vụ tốt nhất. Do đó, không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận trước mắt mà bỏ qua quy trình chuẩn, vì lợi nhuận trước mắt không đáng là bao nhưng xảy ra rất nhiều vấn đề khó kiểm soát về sau này.

Tôi cho rằng, nếu nhìn vào giá trị lâu dài thì dự án ở tầm 4 sao trở lên chắc chắn nên có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, điều này cũng thể hiện được đẳng cấp cho dự án để làm nâng cái giá trị của căn hộ. Dự án cũng có tính đồng bộ và từ đó có thể nâng được cái giá trị thì mức giá cho thuê cũng tốt hơn. Về sau này chủ sở hữu có chuyển nhượng lại cho những người khác thì cái giá trị nó cũng gia tăng hoặc nó bằng chứ không giảm sâu./.