Thích
Làn sóng rót vốn "khủng" vào bất động sản
Bước sang năm 2025, Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng ấn tượng trong thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo số liệu mới nhất từ Cục Thống kê, trong 8 tháng đầu năm 2025, cả nước thu hút 26,14 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng mạnh 27,3% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, bất động sản tiếp tục khẳng định sức hấp dẫn khi đứng thứ hai về quy mô vốn FDI với 2,37 tỷ USD, chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo. Con số này tương đương 21,5% tổng dòng vốn ngoại chảy vào Việt Nam.
Nhìn vào cơ cấu dòng vốn, có thể thấy rõ bất động sản vẫn được coi là mảnh đất màu mỡ đối với nhà đầu tư ngoại, nhất là trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh, cùng nhu cầu ngày càng cao về nhà ở, nghỉ dưỡng và thương mại dịch vụ. Thực tế cũng chỉ ra thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự góp mặt ngày càng mạnh mẽ của các tập đoàn ngoại. Từ những tên tuổi quen thuộc như: CapitaLand, Keppel Land (Singapore), Gamuda Land (Malaysia), Mitsubishi (Nhật Bản), Ciputra (Indonesia)… cho tới hàng loạt gương mặt mới, tất cả đều thể hiện rõ quyết tâm mở rộng hiện diện, khai thác tiềm năng và khẳng định vị thế tại một trong những thị trường năng động bậc nhất khu vực.
Lĩnh vực bất động sản tiếp tục khẳng định sức hấp dẫn khi đứng thứ hai về quy mô vốn FDI với 2,37 tỷ USD
Minh chứng rõ nét là loạt dự án quy mô lớn được triển khai trong thời gian gần đây. Một trong những thương vụ nổi bật là việc Tổng công ty Nhà đất Hàn Quốc (LH) triển khai Khu đô thị Đông Nam TP. Bắc Ninh với quy mô 1.520ha, dự kiến đáp ứng chỗ ở cho khoảng 65.000 người. Trước đó, vào năm 2021, LH đã bắt tay cùng Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị TDH Ecoland ký thỏa thuận với UBND tỉnh Hưng Yên để triển khai Khu công nghiệp sạch hơn 140ha tại địa phương này.
Không chỉ dừng lại ở mảng đô thị, các nhà đầu tư ngoại còn mở rộng sang những lĩnh vực giàu tiềm năng khác. Chẳng hạn, Công ty TNHH Phát triển Đô thị Châu Á (trụ sở tại Seoul, Hàn Quốc) và Công ty TNHH MDA E&C (trụ sở tại Hà Nội, vốn điều lệ 600 tỷ đồng do 100% nước ngoài sở hữu) đã đề xuất đầu tư 2 khu phức hợp nghỉ dưỡng - sân golf quy mô quốc tế, với tổng diện tích 550ha và số vốn 60 triệu USD.
Trong khi đó, Tập đoàn Palmer Johnson và Quỹ Finance Suisse (Thụy Sĩ) với kế hoạch xúc tiến siêu dự án 4,6 tỷ USD tại Bình Định. Dự án có quy mô 5.200ha, bao gồm khu nghỉ dưỡng, thương mại dịch vụ, bến du thuyền và trung tâm tài chính toàn cầu.
Cùng xu hướng này, Tập đoàn Kajima (Nhật Bản) cũng tạo dấu ấn khi khởi động dự án Mandarin Oriental Bãi Nồm (Đắk Lắk), dự án bất động sản hàng hiệu đầu tiên tại khu vực. Với quy mô 57ha, gồm 72 biệt thự cùng khu dân cư mang thương hiệu Residences, dự án này được kỳ vọng sẽ thiết lập tiêu chuẩn mới về chất lượng và phát triển bền vững trong phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp.
Rõ ràng, xu hướng ngày càng nhiều tập đoàn quốc tế tìm đến Việt Nam để mua lại hoặc hợp tác phát triển các dự án đô thị, văn phòng, khách sạn và khu công nghiệp với giá trị lên tới hàng trăm triệu USD đã phản ánh sức hút mạnh mẽ của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Thực tế, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến đầu tư chiến lược trên bản đồ bất động sản toàn cầu nhờ môi trường đầu tư hấp dẫn, nền tảng chính trị ổn định và tiềm năng tăng trưởng kinh tế cao. Chính những yếu tố này đã tạo nên nền tảng vững chắc, củng cố niềm tin và mở ra triển vọng thu hút dòng vốn ngoại ngày càng lớn vào bất động sản Việt Nam.
Ở chiều ngược lại, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng mang đến giá trị gia tăng to lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam khi không chỉ bổ sung nguồn lực tài chính, gia tăng nguồn cung cho thị trường đang phát triển mạnh mẽ, mà còn đem theo kinh nghiệm dày dạn trong thiết kế, thi công, quản lý dự án cùng mạng lưới khách hàng quốc tế đa dạng, cả lưu trú và không lưu trú tại Việt Nam. Đây chính là yếu tố giúp bất động sản Việt Nam nhanh chóng nâng tầm quốc tế, gia tăng sức cạnh tranh ở cả khía cạnh cung lẫn cầu, điều mà nhà đầu tư bất động sản trong nước khó có thể có được trong một sớm một chiều.
Cần phát huy hiệu quả dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích thiết thực, dòng vốn ngoại ồ ạt chảy vào Việt Nam cũng tiềm ẩn những rủi ro không nhỏ.
Thực tế cho thấy, việc dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản cũng đang bộc lộ một số bất cập. Không ít trường hợp, các dự án được cam kết đầu tư hoành tráng nhưng triển khai chậm chạp, thậm chí "đắp chiếu" kéo dài. Điều này không chỉ dẫn đến lãng phí nghiêm trọng nguồn lực đất đai, mà còn khiến hiệu quả giải ngân vốn thấp, trong khi giá đất tại nhiều địa phương lại tăng mạnh, gây ra những hệ lụy khó kiểm soát.
Nhìn nhận vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, bên cạnh những dự án thành công, có những trường hợp đầu tư trực tiếp nước ngoài với thời hạn kéo dài hàng chục năm, có thể dẫn đến việc quy hoạch thường xuyên bị điều chỉnh, làm gia tăng sự bất ổn về giá đất. Ngoài ra, còn tạo ra sự mất cân đối trong đầu tư vào bất động sản, các dự án thường tập trung vào phân khúc thị trường cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp - đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở - lại ít được quan tâm dẫn tới những người có thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận với thị trường nhà ở.
Không dừng lại ở đó, việc dòng vốn ngoại ồ ạt chảy vào Việt Nam cũng sẽ dẫn đến chênh lệch lớn trong môi trường cạnh tranh giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước, khiến doanh nghiệp trong nước gặp nhiều khó khăn và rủi ro trong môi trường đầu tư. Theo PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, thu hút FDI trong bất động sản chỉ thực sự hiệu quả khi dựa trên nguyên tắc hợp tác bình đẳng giữa doanh nghiệp nước ngoài và doanh nghiệp trong nước. Chỉ khi đó, doanh nghiệp Việt Nam mới có thể học hỏi và nâng cao kiến thức về kỹ thuật về xây dựng, kiến trúc cảnh quan, và cách thức phát triển khu đô thị theo tiêu chuẩn quốc tế.
Từ góc nhìn đó, đặt trong bối cảnh các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng quan tâm đến thị trường Việt Nam, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh: "Trong bối cảnh các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng quan tâm đến thị trường Việt Nam, cần có chiến lược hợp tác hiệu quả để tận dụng thế mạnh của nhà đầu tư nước ngoài mà không làm ảnh hưởng đến doanh nghiệp trong nước. Điều này đòi hỏi không tạo ra quá nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài đến chất lượng giải ngân vốn kém, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật Việt Nam, đặc biệt là Luật Đầu tư và các quy định liên quan".
Ngoài ra, theo vị chuyên gia, cơ chế hợp tác cần đảm bảo tính minh bạch, bình đẳng, đôi bên cùng có lợi và bền vững, tuân thủ nguyên tắc quan hệ đối tác đầu tư dài hạn. Theo đó, cần khuyến khích và tạo điều kiện cho doanh nghiệp nước ngoài, nhưng không thể để doanh nghiệp trong nước bị "đè bẹp".
Đặc biệt, cần coi trọng cơ chế liên doanh bình đẳng với doanh nghiệp Việt Nam để tiếp thu nguồn vốn, công nghệ hiện đại và mô hình quản lý hiệu quả. Liên doanh là cơ chế để tăng sự đối trọng, kiểm soát lẫn nhau giữa các bên, giảm khả năng lép vế của doanh nghiệp và nhà đầu tư Việt Nam trước áp lực cạnh tranh cao của nhà đầu tư nước ngoài. Các hình thức đầu tư khác, nhất là hình thức 100% vốn nước ngoài, cần được thẩm định cẩn trọng và có cơ chế kiểm soát phù hợp.
"Các tiêu chí lựa chọn FDI cần ưu tiên dự án bất động sản phù hợp với quy định chuyển đổi năng lượng, năng lượng tái tạo, năng lượng xanh, và phát triển bất động sản công nghiệp đạt tiêu chuẩn xanh. Đặc biệt, các khu công nghệ cao, khu căn hộ, nghỉ dưỡng, văn phòng, khách sạn cao cấp cần đáp ứng tiêu chuẩn xanh và hướng tới phát thải ròng bằng 0 vào năm 2025", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng đề xuất.
