Giá chung cư Hà Nội vẫn tiếp đà tăng mạnh, kịch bản "sốt giá" cuối năm có lặp lại?

Thị trường sơ cấp thiết lập mức giá 91 triệu đồng/m2

Báo cáo thị trường Bất động sản của Savills cho thấy, trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Xét 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy vậy, giá sơ cấp trung bình vẫn neo ở mức cao, 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm.

Trong quý II/2025, chiếm tỷ trọng lớn nhất ở mức 67% vẫn là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng, thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung sơ cấp căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng.

Còn theo báo cáo của Công ty bất động sản One Mount Group, nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay ghi nhận mức giá mới, dao động từ 80 - 170 triệu đồng/m2.

Theo tìm hiểu của PV, không chỉ riêng thị trường sơ cấp, các dự án chung cư thứ cấp cũng có giá bán tăng cao gấp nhiều lần so với giai đoạn trước.

Chị Sâm Trần, môi giới bất động sản cho biết đang rao bán một căn hộ tại dự án Imperia Garden trên đường Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân có diện tích 66m2 với giá 6,8 tỷ đồng, tương ứng hơn 103 triệu đồng/m2.

"Tôi đã rao bán căn hộ này từ tháng 5/2025. Lúc đó, giá bán dao động khoảng 88 triệu đồng/m2. Do thị trường có xu hướng tăng giá, nên tính đến thời điểm hiện tại, giá bán căn hộ này cũng tăng theo lên 15% so với trước đó", chị Sâm cho biết thêm.

Một dự án khác là Home City thuộc phường Yên Hòa, với những căn hộ diện tích khoảng 60m2, giá rao bán dao động 5,85 - 6 tỷ đồng/căn, trong khi thời điểm trung tuần tháng 7 vẫn có mức giá 5,7 tỷ đồng.

Dự án Green Star nằm trên đường Phạm Văn Đồng, căn hộ 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, mới tháng trước giá chỉ khoảng 8 tỷ đồng/căn, nay được chào bán từ 8,2 - 8,3 tỷ đồng/căn. Hay tại dự án An Bình Plaza, giá rao bán cũng như giá giao dịch đều tăng trong hơn một tháng qua.

Có lặp lại "cơn sốt" vào dịp cuối năm?

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group phân tích, sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh.

Cụ thể, nguồn cung mới trong quý II tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang với mức giá hơn 80 - 90 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Những căn hộ có mức giá mềm hơn khoảng dưới 65 triệu đồng/m2 chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận; gần như khan hiếm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ giá thấp tại Hà Nội đang thực sự ít ỏi. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn. Cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao.

Ngoài ra, một nguyên nhân nữa khiến giá nhà "nóng" là do các chi phí đầu vào hiện nay rất cao. Các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, bao gồm chi phí đất đai; chi phí thủ tục đầu tư; chi phí vốn; chi phí xây dựng… đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, trong giai đoạn tới, dù giá chung cư sẽ tiếp tục tăng cao và khó giảm, nhưng "cơn sốt giá" mới khó xảy ra.

"Nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội có khả năng sẽ gia tăng trong năm 2025 nhưng vẫn chưa nhiều so với nhu cầu của người dân. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ vẫn vắng bóng thì mặt bằng giá căn hộ sẽ khó giảm", Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cũng dự báo, giá căn hộ vẫn có thể tăng nhẹ theo năm nhưng khó tăng trưởng đột biến như giai đoạn trước, mức tăng khoảng 5 - 8% so với 2024. Với lượng căn hộ sắp đổ bộ thời gian tới, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán và cân nhắc cả về giá bán và cách làm mới sản phẩm./.