Lý giải "làn sóng" Nam tiến của các sàn môi giới và nhà đầu tư bất động sản

Khi miền Bắc đã bão hòa, miền Nam thành "miền đất hứa"

Chia sẻ với PV, anh Nguyễn Đình Quảng – một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho hay, trong 3 năm qua, giá đất tại miền Bắc đã tăng mạnh cùng với nhiều đợt "sóng" đầu tư, khiến các nhà đầu tư có xu hướng tìm đến những thị trường còn rẻ, với mức giá dưới 10 triệu đồng/m2 để tạo sóng mới. Trong bối cảnh này, miền Nam nổi lên với lợi thế khi sở hữu nhiều dự án hạ tầng quan trọng như cao tốc, sân bay, cảng biển…, dễ dàng tạo hiệu ứng đầu tư và lan tỏa truyền thông. Đặc biệt, sau khi TP.HCM được hợp nhất cùng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, dư địa phát triển càng rộng mở, thu hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, qua đó đẩy giá trị đất ven đô tăng lên rõ rệt.

Theo môi giới Nguyễn Tiến (Sàn bất động sản Đại An), các môi giới tại phía Bắc đang có sự dịch chuyển vào các dự án phía Nam bởi bất động sản nội đô và ven đô Hà Nội đã chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh. Từ đất thổ cư đến chung cư, biệt thự liền kề, nhiều khu vực tăng gấp 2–3 lần, khiến biên lợi nhuận hiện tại bị thu hẹp đáng kể. Khi giá đã lên cao, dư địa tăng tiếp không còn nhiều, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tìm đến những thị trường còn ở vùng giá thấp hơn và phía Nam trở thành lựa chọn hấp dẫn.

"Thị trường Hà Nội đã nóng lên nhiều năm, trong khi phía Nam chưa tăng mạnh. Chính vì vậy, dòng vốn có xu hướng dịch chuyển, đón đầu chu kỳ tăng mới ở các tỉnh thành phía Nam", anh Tiến nói.

Không chỉ giá cả, nguồn cung tại miền Bắc cũng đang khan hiếm. Nhiều sàn môi giới ở Hà Nội cho biết họ "không có hàng" để bán, hoặc chỉ tập trung vào những sản phẩm cũ. Điều này khiến không ít doanh nghiệp buộc phải tìm hướng ra mới. Trong khi miền Bắc hạn chế về sản phẩm, thì miền Nam và miền Trung lại dồi dào nguồn cung. Nhiều dự án mới liên tục được tung ra thị trường, trải dài từ căn hộ trung tâm TP.HCM, nhà phố, biệt thự vùng ven đến các đại đô thị công nghiệp và chuỗi nghỉ dưỡng biển.

Anh N.Q.Tuấn (Công ty Cổ Phần Bất động sản Indochine), phân tích: "Hiện tại ngoài Bắc nguồn hàng không nhiều, nên các sàn buộc phải dịch chuyển. Chúng tôi đi vào miền Trung và miền Nam để đa dạng hóa: Từ chung cư để ở, căn hộ cho thuê, đến biệt thự liền kề nghỉ dưỡng biển hay dòng căn hộ khách sạn view biển. Sản phẩm phong phú hơn, cơ hội tiếp cận khách hàng cũng rộng mở hơn".

Anh Tuấn cho biết thêm, các căn hộ dòng tiền đang trở thành "khẩu vị" ưa chuộng của nhà đầu tư, đặc biệt tại khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh (thị trường Bình Dương cũ). Nhiều nhà đầu tư từ miền Bắc chọn mua căn hộ tại đây để cho thuê, nhắm tới nhóm khách hàng là chuyên gia, người trẻ trung lưu và nhu cầu ở thực. Khu vực này được đánh giá cao nhờ nền kinh tế năng động, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và nguồn dân cư ổn định.

Ông Lê Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Công ty Big Four, cho biết dòng vốn đầu tư dịch chuyển vào Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh đang ngày càng rõ nét. Dự kiến trong năm 2025, khu vực sẽ đón khoảng 13.000 – 15.000 căn hộ mới, phần lớn đến từ những dự án có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý và quy mô đủ lớn để đáp ứng nhu cầu đa dạng. Một trong những ví dụ tiêu biểu là dự án La Pura, nơi hội tụ yếu tố pháp lý, hạ tầng và quy mô, nhờ đó thu hút đáng kể nhà đầu tư từ khu vực phía Bắc.

Không chỉ riêng phía Nam, thị trường miền duyên hải Nam Trung Bộ cũng ghi nhận những chuyển động tích cực. Sự khác biệt rõ rệt về tiềm năng khu vực đã thúc đẩy nhiều sàn môi giới và nhà đầu tư lớn từ phía Bắc dịch chuyển hoạt động. Họ tìm kiếm những dự án chung cư có quy mô lớn và có sức bật từ hạ tầng. 

Tại Khánh Hòa, Cam Ranh đang nổi lên như một tâm điểm mới nhờ lợi thế hạ tầng, đặc biệt là sân bay quốc tế Cam Ranh. Trong bức tranh này, những dự án đô thị biển gần sân bay được đánh giá có tiềm năng, trong đó CaraWorld đang được nhắc đến như một minh chứng cho xu hướng tìm kiếm bất động sản gắn với hạ tầng chiến lược, thu hút sự quan tâm của nhiều sàn môi giới và nhà đầu tư phía Bắc.

"Nam tiến" - xu hướng tất yếu, nhưng không dành cho nhà đầu tư chạy theo "sóng ngắn"

Ở góc nhìn chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng những nỗ lực điều hành của Chính phủ thông qua các nghị quyết, chính sách mới đã giúp nhiều dự án bất động sản được xem xét tháo gỡ, tạo chuyển biến rõ rệt trên thị trường. Nhờ vậy, sau giai đoạn dài trầm lắng, bất động sản đã có tín hiệu tích cực trở lại.

Ông dẫn chứng, năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng 60.000 giao dịch thành công. Tuy nhiên, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, con số này đã vượt khoảng 30% so với cả năm trước. Không chỉ về lượng, chất lượng nguồn cung cũng được cải thiện. Nếu trước đây, nhiều dự án vướng cả về chất lượng và pháp lý, khiến thanh khoản khó khăn, thì hiện nay các chủ đầu tư đã dần khắc phục, đặc biệt là tại khu vực phía Nam.

"Chính vì vậy, chúng ta đang chứng kiến xu hướng 'Nam tiến' của nhiều nhà đầu tư để tìm kiếm sản phẩm chất lượng hơn, pháp lý đầy đủ hơn. Thực tế cho thấy, không ít dự án ở phía Nam mở bán chỉ trong 2 - 3 ngày đã hấp thụ tới 80 - 90%", TS. Đính nhấn mạnh.

Cũng theo ông, điểm đáng chú ý hiện nay là nhà đầu tư không còn chạy theo phong trào hay xu hướng ngắn hạn bởi họ nhận thức được rằng, điều này sẽ gây ra nhiều rủi ro. Thay vào đó, họ đặt tính hiệu quả trong khai thác dòng tiền làm yếu tố tiên quyết. "Dòng tiền đầu tư phải được khai thác lâu dài, bền vững mới thực sự an toàn", ông Đính nói.

Sự dịch chuyển của dòng vốn và lực lượng môi giới từ Bắc vào Nam khiến thị trường phía Nam thêm sôi động. Các dự án lớn được phân phối mạnh mẽ hơn, khách hàng có thêm nhiều lựa chọn, và tính chuyên nghiệp trong môi giới cũng tăng lên. Song, áp lực cạnh tranh cũng trở nên gay gắt, đặc biệt với các sàn nhỏ địa phương. 

Các chuyên gia cho rằng Nam tiến là xu hướng tất yếu, xuất phát từ sự bão hòa ở miền Bắc và dư địa tăng trưởng lớn ở miền Nam. Nhưng đây không phải con đường trải hoa hồng. Những doanh nghiệp, môi giới hay nhà đầu tư chỉ chạy theo "sóng" ngắn hạn dễ bị đào thải. Ngược lại, ai đi đường dài, đầu tư chuyên nghiệp và có tầm nhìn sẽ gặt hái thành công.