Phát hiện những căn hộ mình mua thiếu diện tích rất nhiều so với độ dung sai, nhiều cư dân mua nhà của CEN Invest đã phản ánh vấn đề này lên chủ đầu từ từ năm 2016. Tuy nhiên, nhiều lần thất hẹn, CEN Invest dường như cố tình không giải quyết sự việc khiến cư dân vô cùng bức xúc… Phóng viên Ngày Nay đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Anh Tú, Trưởng văn phòng luật sư Trương Anh Tú và Cộng sự để làm rõ những khúc mắc pháp lý xung quanh vấn đề này.
Luật sư Trương Anh Tú.
PV: Thưa luật sư, với thông tin về việc CEN Invest đã bớt xén, thậm chí là cố tính bán thiếu diện tích để có thể nhân rộng số lượng các căn hộ của mình , theo luật quy định thì đã sai phạm như thế nào?
Luật sư Trương Anh Tú: Theo qui định của pháp luật hiện hành gồm Luật nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật xây dựng 2014, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013, Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành có qui định liên quan đến nhà chung cư. Cụ thể:
Căn cứ khoản 2 Điều 101 Luật nhà ở 2014 qui định về việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư: “Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung”.
Điều 1.Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD như sau: "Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.
Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ".
Việc các cư dân mua căn tại dự án Parkview Residence do Công ty CP Đầu tư & phát triển BĐS Thế Kỷ (CEN Invest) làm chủ đầu tư, tại đường Tố Hữu, phường Dương Nội, quận Hà Đông với quy mô 3 tòa nhà 25 tầng nổi, 2 tầng hầm (ký hiệu H, J, K) phản ánh các căn hộ của họ đã bị thiếu diện tích tới vài mét vuông, thậm chí là hơn 5m2 so với hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Hiện tại, Sở Xây dựng Hà Nội đã có văn bản gửi chủ đầu tư yêu cầu trả lời cư dân về phương pháp đo, tính diện tích căn hộ nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa có bất cứ động thái nào về việc sẽ giải quyết vấn đề này.
Theo phản ánh của nhiều cư dân thì dự án Parkview Residence có quá nhiều sai phạm
PV: Với sự việc như thế này thì cần làm rõ những vấn đề gì thưa luật sư?
Luật sư Trương Anh Tú: Như vậy, cần xác định và làm rõ 02 nội dung sau: Một là, chủ đầu tư cố tình cung cấp sai thông tin về diện tích căn hộ cho các cư dân. Hai là, cách xác định diện tích căn hộ của các cư dân và phía chủ đầu tư không giống nhau. Đồng thời cũng phải xác định thời điểm các cư dân của Dự án ký Hợp đồng với chủ đầu tư để áp dụng Luật nhà ở năm 2005 hay Luật nhà ở năm 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.
Theo qui định tại Điều 21, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn chi tiết Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về cách tính diện tích căn hộ qui định có hai cách tính diện tích căn hộ chung cư. Cách thứ nhất là tính từ tim tường (gồm cả một phần tường bao, sàn có cột, hộp kỹ thuật) và cách thứ hai là tính diện tích thông thủy (không gồm tường, cột). Kết quả của hai cách tính này chênh nhau từ 3-8% diện tích căn hộ (tùy căn hộ lớn hay nhỏ). Cả hai cách tính trên đều được phép áp dụng.
Thông tư chỉ qui định về cách tính nhưng việc bán được hay không phụ thuộc vào thỏa thuận của khách hàng và chủ đầu tư trong Hợp đồng. Như vậy, có thể khi đưa bản vẽ cho khách hàng (cư dân hiện tại), chủ đầu tư đã lựa chọn cách tính thứ nhất để tăng diện tích căn hộ. Còn khách hàng đã lựa chọn cách tính thứ hai nên mới có sự thiếu hụt về diện tích như vậy.
Chủ đầu tư có thể viện dẫn các căn cứ hướng dẫn tại Thông tư 16/2010/TT-BXD trước đây thì rất khó có thể cho rằng chủ đầu tư đã bán cho các cư dân căn hộ thiếu diện tích so với diện tích ghi trên hợp đồng của hai bên. Do vậy cũng không có căn cứ xác định chủ đầu tư có sai phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng với các cư dân.
Tuy nhiên chính vì sự bất cập, không rõ ràng liên quan đến việc đo, tính diện tích nhà chung cư theo 02 cách nói trên nên ngày 20/2/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD về việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD.
Theo đó, cách tính diện tích căn hộ được thống nhất theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi thực hiện bàn giao căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán đã ký sẽ được các bên ghi rõ tại biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng. Đây sẽ là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.
Những vấn đề cư dân bức xúc vẫn chưa được CEN Invest giải quyết?
PV: Vậy thì chủ đầu tư cần phải thực hiện nghĩa vụ của mình như thế nào?
Luật sư Trương Anh Tú: Thông tư số 03/2014/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 08/04/2014. Do vậy, đối với việc tranh chấp của cư dân Dự án Parkview Residence và chủ đầu tư cần xác định: Trường hợp các bên đã ký Hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán (thông thủy hoặc tim tường) sẽ được thực hiện theo thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết. Đối với những Hợp đồng mua bán của Dự án sau thời điểm 08/04/2014 sẽ chỉ áp dụng một cách tính là “thông thủy”. Nếu chủ đầu tư không áp dụng qui định theo Thông tư 03/2014 là vi phạm pháp luật.
Đặc biệt, trong trường hợp hợp đồng của cư dân và chủ đầu tư đã thoả thuận rõ ràng về cách tính diện tích căn hộ mà vẫn có sự sai lệch thì cư dân hoàn toàn có quyền yêu cầu phía chủ đầu tư tính lại giá trị của hợp đồng theo đúng với diện tích thực tế. Nếu chủ đầu tư không tính lại giá trị hợp đồng, các cư dân có thể làm đơn khiếu nại, khởi kiện, yêu cầu đối với chủ đầu tư trả lại phần tiền của diện tích “ăn gian”.
Tuy nhiên, trước khi gửi đơn từ khiếu kiện các cư dân nên cân nhắc thật kỹ và nghiên cứu lại hợp đồng xem những điều khoản trong hợp đồng đã thực sự rõ ràng hay chưa. Khách hàng cũng có thể thoả thuận với phía chủ đầu tư tiến hành ký kết phụ lục hợp đồng để thống nhất cách tính diện tích căn hộ, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện sẽ có căn cứ để cơ quan chức năng giải quyết vụ việc.
Như vậy, với tình trạng rất nhiều chủ đầu tư của các Dự án chung cư hiện nay niêm yết đơn giá mà không chỉ rõ cách tính diện tích sàn (mà thường là niêm yết diện tích căn hộ theo sàn xây dựng) mà không cung cấp thông tin về giá bán nhà dựa trên cách tính diện tích nào để người mua biết rõ trước khi thanh toán và nhận nhà vào ở. Và rồi xảy ra tình trạng lập lờ “đánh lận con đen” đối với người mua nhà, những người mua nhà cần làm rõ cách tính và thỏa thuận với chủ đầu tư ngay từ khi đặt bút ký hợp đồng mua nhà.
Vấn đề xác định diện tích căn hộ đang là vấn đề nóng trong thời gian gần đây, việc không thống nhất về cách tính diện tích căn hộ đã gây ra những mâu thuẫn giữa người mua và Chủ đầu tư trong quá trình thực hiện Hợp đồng mua bán.Do đó, các cơ quan chức năng cần vào cuộc để yêu cầu chủ đầu tư minh bạch công khai giá bán hàng, tránh gây hiểu nhầm và những tổn thất cho khách hàng như Dự án nói trên.
Xin cảm ơn luật sư!
