Vướng mắc của doanh nghiệp trong định giá bất động sản và kiến nghị cơ chế đột phá

Định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần, mà đã trở thành một điểm nghẽn thể chế có tác động trực tiếp đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, từ đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa doanh nghiệp, đấu giá tài sản, bồi thường và giải phóng mặt bằng đến phát triển nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và thị trường vốn.

Trên thực tế, giá trị bất động sản không chỉ được cấu thành từ giá đất. Giá bất động sản còn bao gồm nhiều chi phí khác như chi phí giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng gồm vật liệu, nhân công; chi phí vốn và lãi vay; chi phí tài chính do phát sinh chậm triển khai dự án; chi phí marketing và bán hàng; chi phí cơ hội; chi phí dự phòng rủi ro; cùng với mức lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp. Vì vậy, việc xác định giá trị bất động sản đòi hỏi cách tiếp cận toàn diện, phản ánh đầy đủ các yếu tố hình thành giá trên thị trường.

Về mặt pháp lý, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ cơ chế khung giá đất, chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất phải tiệm cận với giá thị trường. Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định các phương pháp định giá đất, việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể. Tiếp đó, Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã bổ sung các cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Bên cạnh đó, Luật Giá năm 2023 cũng hoàn thiện khuôn khổ pháp lý đối với hoạt động thẩm định giá và điều kiện hành nghề thẩm định giá.

Đây là những bước tiến lớn nhằm tăng cường tính minh bạch, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự vận hành lành mạnh của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với không ít khó khăn, vướng mắc và rủi ro.

Trước hết là rủi ro về độ trễ của giá. Trong khi giá đất, chi phí đầu vào và giá bất động sản trên thị trường biến động nhanh, quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài qua nhiều khâu. Khi mức giá chính thức được ban hành, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi đáng kể, dẫn đến chênh lệch giữa giả định ban đầu và thực tế, làm ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, phương án tài chính và tiến độ triển khai dự án.

Thứ hai là rủi ro về dữ liệu đầu vào. Thị trường bất động sản vẫn tồn tại tình trạng kê khai giá giao dịch chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực, giao dịch ngoài hợp đồng hoặc thông tin chưa được cập nhật đồng bộ giữa các cơ quan thuế, công chứng, đăng ký đất đai, ngân hàng và sàn giao dịch. Nếu không có cơ sở dữ liệu giá đủ tin cậy, mọi phương pháp định giá đều dễ bị tranh luận, thậm chí bị quy kết sai lệch.

Thứ ba là rủi ro về trách nhiệm pháp lý đối với người định giá và người ra quyết định. Hiện nay, nhiều cán bộ, tổ chức tư vấn và doanh nghiệp thẩm định giá có tâm lý e ngại. Định giá thấp thì sợ thất thoát; định giá cao thì dự án không khả thi, doanh nghiệp không triển khai được, người dân không mua nổi. Vì vậy, định giá dễ rơi vào trạng thái phòng thủ, an toàn hình thức, nhưng lại làm chậm dòng vốn và chậm phát triển thị trường.

Thứ tư là rủi ro về chưa phân biệt rõ các mục đích định giá. Giá đất để tính tiền sử dụng đất, giá bồi thường, giá đấu giá, giá thế chấp ngân hàng, giá chuyển nhượng, giá cổ phần hóa, giá thuê đất… không thể áp dụng máy móc một mặt bằng giá như nhau. Mỗi loại giá có mục tiêu quản lý khác nhau, nhưng hiện nay ranh giới này chưa thật sự rõ ràng.

Thứ năm là vướng mắc trong định giá các loại hình mới: bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel, officetel, bất động sản công nghiệp xanh, logistics, trung tâm dữ liệu, nhà ở cho thuê dài hạn, bất động sản nông nghiệp công nghệ cao. Đây là những loại hình có dòng tiền, thời hạn khai thác, chi phí vận hành, rủi ro pháp lý khác nhau, song phương pháp định giá chưa theo kịp.

Từ thực tiễn đó, tôi kiến nghị một số giải pháp đột phá như sau:

Một là, cần xây dựng Sandbox về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026-2028. Sandbox này nên thí điểm tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường bất động sản sôi động. Trong đó, cần xử lý dứt điểm các dự án chuyển tiếp đã giao đất, đã triển khai nhưng chưa xác định được nghĩa vụ tài chính thì cho phép tạm nộp, sau đó quyết toán khi có giá chính thức…. Nội dung thí điểm gồm: cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực; bản đồ giá đất số; định giá tự động có kiểm chứng; thẩm định song song nhiều tổ chức độc lập; cơ chế phản biện giá trước khi ban hành; công khai biên độ giá tham chiếu theo khu vực, loại hình, thời điểm. Từ đó, chuẩn hoá quy trình định giá đất và giao dịch bất động sản, liên thông dữ liệu.

Hai là, thành lập cơ chế định giá độc lập nhiều tầng. Đối với dự án lớn, giá trị đất lớn hoặc có yếu tố Nhà nước, không nên chỉ dựa vào một đơn vị tư vấn. Cần có ít nhất 2-3 tổ chức định giá độc lập, sau đó Hội đồng thẩm định sẽ xem xét, phân tích và lựa chọn mức giá phù hợp. Cơ quan nhà nước quyết định giá nhưng không làm thay chuyên môn của tổ chức định giá.

Ba là, xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản liên thông giữa đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đăng ký giao dịch bảo đảm, đấu giá và cấp phép xây dựng. Dữ liệu phải phản ánh giá giao dịch thật, giá cho thuê thật, tỷ suất sinh lời, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, hạ tầng, pháp lý dự án. Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật. Đây phải là nền tảng cốt lõi.

Bốn là, ban hành Bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nông nghiệp, tài sản hình thành trong tương lai. Mỗi nhóm phải có công thức dòng tiền, hệ số rủi ro, chi phí vốn, tỷ lệ lấp đầy, thời gian hoàn vốn và biên độ lợi nhuận phù hợp.

Cần có cơ chế bảo vệ người làm đúng. Tổ chức tư vấn, thẩm định viên, cán bộ thẩm định, thành viên hội đồng định giá nếu thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp, có hồ sơ giải trình đầy đủ, không vụ lợi, không thông đồng thì phải được bảo vệ. Không thể để nỗi sợ trách nhiệm làm tê liệt quá trình định giá và phê duyệt dự án.

TS. Nguyễn Văn Khôi

Năm là, cần có cơ chế bảo vệ người làm đúng. Tổ chức tư vấn, thẩm định viên, cán bộ thẩm định, thành viên hội đồng định giá nếu thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp, có hồ sơ giải trình đầy đủ, không vụ lợi, không thông đồng thì phải được bảo vệ. Không thể để nỗi sợ trách nhiệm làm tê liệt quá trình định giá và phê duyệt dự án.

Sáu là, cần tách bạch giữa chống thất thoát tài sản công và bảo đảm khả năng hấp thụ của thị trường. Giá đất quá thấp gây thất thoát, nhưng giá đất quá cao cũng làm dự án "chết", hàng hóa không ra thị trường, người dân không mua được nhà, Nhà nước không thu được thuế, doanh nghiệp không quay vòng vốn. Định giá đúng phải là định giá tạo được sự cân bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và sự phát triển bền vững của thị trường.

Bảy là, kiến nghị cho phép áp dụng giá tham chiếu và biên độ giá thay vì một mức giá cứng trong một số trường hợp. Luật Giá 2023 đã có khái niệm giá tham chiếu; cần vận dụng vào bất động sản để thị trường có cơ sở so sánh, cơ quan quản lý có căn cứ điều tiết, doanh nghiệp có căn cứ xây dựng phương án tài chính.

Tám là, đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân, cần có cơ chế định giá bất động sản riêng theo mục tiêu an sinh, không áp dụng tư duy định giá thương mại thuần túy. Nếu đầu vào lãi vay, thủ tục đều tính như nhà ở thương mại thì không thể có giá bán, giá thuê phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp.

Định giá bất động sản đúng không chỉ để thu ngân sách đúng, mà còn để khơi thông dự án, khơi thông tín dụng, khơi thông nhà ở, khơi thông thị trường vốn và tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Nếu định giá là điểm nghẽn thì thị trường bất động sản sẽ chậm phục hồi; nếu định giá minh bạch, độc lập, có dữ liệu và có cơ chế bảo vệ người làm đúng thì bất động sản sẽ trở thành động lực quan trọng cho tăng trưởng hai con số.

Kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước và các địa phương sớm nghiên cứu ban hành một chương trình hành động về đổi mới định giá bất động sản giai đoạn 2026-2030, trong đó lấy dữ liệu số, định giá độc lập, Sandbox, công khai minh bạch và bảo vệ người làm đúng làm năm trụ cột./.