Video: Đối thoại với PGS. TS Doãn Hồng Nhung về Condotel
Theo báo cáo thị trường quý II/2018 của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng tại một số tỉnh miền Trung sụt giảm so với quý I. Cụ thể, tại Đà Nẵng không có nguồn cung Condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng nào được chào bán mới ra thị trường. Lượng giao dịch biệt thự cũng chững lại, không xuất hiện thêm giao dịch mới. Chỉ có khoảng 300 căn Condotel được giao dịch trong thời gian này.
Còn theo ghi nhận từ DKRA, trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, loại hình Condotel hiện có 28 dự án chào bán. Trong quý II chỉ đón nhận nguồn cung từ 2 dự án, trong đó có 1 dự án mới và 1 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, với tổng số 2.100 căn Condotel. Riêng một dự án ở Khánh Hòa đã cung cấp 2.000 căn với lượng tiêu thụ cũng đã chiếm 63% toàn thị trường trong khi ở các dự án khác, sức tiêu thụ rất khó khăn. Đáng chú ý, thị trường căn hộ Condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc cũng có lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng.
Giới chuyên gia cho rằng, yếu tố pháp lý cho sản phẩm Condotel vẫn chưa rõ ràng đã phần nào ảnh hưởng lớn đến tâm lý khách hàng, nhà đầu tư. Để hiểu rõ về câu chuyện pháp lý Condotel cũng như đưa ra những kiến nghị chính sách như thế nào để Condotel được phát triển trong thời gian tới, phóng viên Reatimes đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.
(Thực hiện: Đức Anh)
PV: Từng có thời điểm ra hàng rầm rộ và được quảng cáo nhiều trên các phương tiện truyền thông đại chúng, Condotel những năm gần đây như một “ngôi sao mới nổi” trên thị trường bất động sản Việt Nam. Theo bà, loại hình bất động sản này có những ưu điểm gì để trở thành "ngôi sao" như vậy? Và liệu có khuyết điểm nào không?
PGS. TS Doãn Hồng Nhung: Trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay chúng ta thấy, Condotel được bán riêng lẻ như những căn hộ chung cư. Tuy nhiên, các căn hộ được hưởng những cơ sở vật chất, các dịch vụ như khách sạn 5 sao. Ưu thế của Condotel được đặt trong chương trình thuê ngắn hạn cho những người không có tiền mua cả Condotel đấy, nhưng sử dụng trong khoảng thời gian chủ sở hữu không có nhu cầu sử dụng nên họ vẫn có thể thuê để sử dụng ở những vị trí ven biển hoặc các nơi du lịch vùng núi cao trong những ngày hè nắng hạn.
Một trong những đặc điểm khiến thời gian vừa qua các nhà đầu tư tập trung đầu tư vào Condotel bởi vì trong một khoảng thời gian ngắn họ được sử dụng những dịch vụ tối tân nhất, hiện đại nhất trong một khoảng thời gian nhất định. Đó là điểm các loại hình bất động sản khác không có được.
Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, Condotel có một số đặc điểm mà bất động sản nghỉ dưỡng khác không có đó là loại hình này là một căn hộ tích hợp những tiện ích của khách sạn. Condotel không phải là nơi cư trú thường xuyên của những người trong đó, mà là nơi có thể chia sẻ được những thỏa thuận về lợi ích giữa người chủ sở hữu bất động sản và người quản lý khách sạn. Họ có thể thỏa thuận với nhau về lợi nhuận khi khai thác các Condotel. Condotel có thể được ban quản lý khách sạn cho thuê trong khoảng thời gian người mua, người chủ sở hữu không dùng. Khách sạn có thể thay người mua Condotel quản lý, bảo trì, vận hành các căn hộ và chính vì vậy người mua chỉ phải trả phí cho việc quản lý Condotel và bảo trì căn hộ.
Tuy nhiên, Condotel cũng có những rủi ro tiềm ẩn trong đó có vấn đề lợi nhuận, kèm theo những yếu tố như thiên tai, khủng bố, hoặc do yếu tố phát sinh từ dịch bệnh hoặc vấn đề ảnh hưởng đến lưu lượng khách hàng đến với khu nghỉ dưỡng.
Condotel là sản phẩm trung hòa vừa là khách sạn vừa là căn hộ (Thực hiện: Đức Anh)
PV: Mới đây có thông tin, các cơ quan có động thái "rục rịch" sửa Luật Đất đai năm 2013 với một số vấn đề liên quan đến Condotel. Giả sử trong lần sửa đổi Luật Đất đai này, Condotel sẽ được cấp sổ đỏ, thì liệu có phải điều chỉnh tổng thể các quy hoạch dân số, quy hoạch hạ tầng ở những khu vực có Condotel?
PGS. TS Doãn Hồng Nhung: Khi tập trung quá nhiều Condotel hoặc các căn hộ chung cư trên một địa bàn nhất định thì sẽ ảnh hưởng đến mật độ giao thông, đời sống dân sinh và sức ép hạ tầng trên khu vực đó. Chính vì thế, các nhà quy hoạch phải cân nhắc lựa chọn cho phép cấp giấy sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở hay không đối với những diện tích đất du lịch, dịch vụ. Nếu cấp giấy như thế, việc tập trung một lượng dân cư quá đông trên một mặt bằng cơ sở hạ tầng sẽ phá vỡ quy hoạch dân cư khu vực và đồng thời cũng ảnh hưởng đến đời sống dân sinh cả về mật độ lưu thông giao thông động và giao thông tĩnh.
Cụ thể là ở các điều kiện cơ sở hạ tầng về nhà ở, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, dịch vụ, thư viện, trường học, bệnh viện, bến xe, cầu đường,...
Điều này sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển đồng bộ nhịp nhàng ở các khu dân cư có mật độ dân cư quá đông. Giới kiến trúc sư cũng đã từng cảnh báo rằng nếu cho hợp thức hóa các khu nhà ở du lịch nghỉ dưỡng và cấp sổ đỏ với mức tập trung dân số đông sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch dân số, quy hoạch hạ tầng, ảnh hưởng đến cả đời sống người dân ở khu vực đó.
PV: Nếu vậy, Luật Đất đai cần phải sửa đổi những gì trong thời gian tới để “cởi trói” cho Condotel?
PGS. TS Doãn Hồng Nhung: Tôi muốn đề xuất xây dựng một hành lang pháp lý an toàn cho Condotel để phát triển trong tương lai.
Thứ nhất là cần phải xây dựng các điều kiện về giao kết và thực hiện hợp đồng ở vấn đề chuyển nhượng Condotel cho phù hợp với Luật đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể là các điều kiện giao dịch của chủ đầu tư với các dự án Condotel phải thực hiện đăng kí biến động đất đai và đồng thời các tài sản trên đất thì không nên giới hạn diện tích tối đa mà chỉ có giới hạn về diện tích tối thiểu ít nhất phải 30m2 trở lên để có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điểm thứ hai, là Luật Đất đai năm 2013 cần phải sửa đổi để phù hợp với quy định của kỳ quy hoạch sử dụng đất. Thực ra trong Luật Đất đai năm 2013 có quy định là kỳ quy hoạch là 10 năm tại khoản 1 điều 37. Thêm vào đó, kỳ kế hoạch cấp quốc gia và cấp tỉnh thì thời gian là 5 năm theo quy định của khoản 2 của điều 37 Luật Đất đai năm 2013. Theo tôi nghiên cứu, đây chính là bất cập lớn nhất đang diễn ra trong thời gian vừa qua đối với Condotel.
Bởi vì để các chủ đầu tư khi xây xong khách sạn là phải đăng kí biến động, thanh toán nghĩa vụ với Nhà nước đối với đất dịch vụ 50 năm. Theo đó, muốn được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho các căn hộ Condotel trong các điều kiện cấp giấy, các vị trí của khách sạn của các nơi đầu tư Condotel đó phải phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt trước đó 5 năm. Do đó, trong khoảng thời gian thực hiện kỳ kế hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 5 năm đòi hỏi Condotel muốn cấp được thì phải có diện tích đầu tưthuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, từ 5 năm trước. Thời điểm hiện tại, việc phải tìm kiếm những văn bản để khẳng định những vị trí của khu vực Condotel đó là khó khăn.
Trong một số trường hợp có thể thì giao dịch Condotel diễn ra bình thường, rất hợp pháp. Tuy nhiên, trong một số trường hợp phải tìm được quyết định cho phép đầu tư theo thẩm quyền thời hạn cho thuê đất từ 50 năm - 70 năm. Nên chăng là trong việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 sắp tới, cần phải bổ sung thêm điều 153 về đa dạng hóa các loại bất động sản và đưa vào quy phạm điều chỉnh đó là đất sử dụng cho khu du lịch, dịch vụ và thương mại.
Việc sửa đổi điều 153 sẽ làm tiền đề cho Condotel, Officetel, Shophouse có thể phát triển một cách lành mạnh trong tương lai. Đó là một trong những nhu cầu đòi hỏi lĩnh vực pháp luật điều chỉnh để phù hợp, sửa đổi, bổ sung để làm sao đó Luật Đất đai năm 2013 sẽ là tháo gỡ những nút thắt của Condotel trong thời gian vừa qua. Đặc biệt, các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư vào Condotel một cách hợp lý, khai thác tốt tiềm năng của đất đai.
Điểm thứ ba, đó chính là các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cũng cần phải có một quy trình để thể hiện quy trình giao kết và thực hiện hợp đồng để cho bất động sản trong đó có Condotel ở Việt Nam không vi phạm điều 8 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 dưới mô hình bất động sản hình thành trong tương lai. Cần phải có sự an toàn cho các giao dịch của chủ đầu tư phòng trường hợp xảy ra rủi ro pháp lý hoặc rủi ro xuất phát từ hệ quả của các hợp đồng giao dịch bị vô hiệu do điều kiện giao dịch chưa được đảm bảo, có thể vi phạm đến điều kiện giao dịch của Bộ Luật Dân sự năm 2015.
Hành lang pháp lý Condotel hiện còn gặp nhiều khó khăn (Thực hiện: Đức Anh)
Do đó, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các nhà làm luật, các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật thì nên chăng sẽ tháo gỡ các vướng mắc, các rào cản pháp lý để cho các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể thực hiện các giao dịch đó một cách hợp pháp nhất. Bởi hiện tượng chiếm dụng vốn hoặc huy động vốn đầu tư có thể sẽ trở thành nguy cơ gây mất an toàn cho thị trường bất động sản.
Thực ra việc mở rộng thêm và đa dạng hóa các sản phẩm cho thị trường bất động sản là một nhu cầu cấp thiết cho xã hội. Vì vậy nên từng bước tạo dựng quy định pháp lý làm sao cho Condotel, Officetel, Shophouse ở Việt Nam phát triển trong thời gian tới. Đây là yếu tố trở thành động lực để cho những người dân Việt Nam “kinh doanh bất động sản theo mùa” hoặc kinh doanh các dịch vụ bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có những cơ hội đầu tư khởi sắc hơn trong thời đại nền kinh tế chia sẻ và cuộc cách mạng 4.0. Làm sao để người dân Việt Nam nâng cao được chất lượng đời sống, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh và đúng hướng.
Bên cạnh đó, các quy định pháp luật ban hành phải lường trước được những tình huống trong tương lai, có thể dự báo để điều chỉnh được các vấn đề phát sinh trong thực tiễn.
PV: Có ý kiến cho rằng, vấn đề của Condotel không phải là loại hình này hoạt động thế nào mà quan trọng là quản lý nó ra sao. Vậy theo bà, cần phải quản lý loại hình này như thế nào?
PGS. TS Doãn Hồng Nhung: Đó là vai trò của nhà nước trong lĩnh vực cấp loại hình kinh doanh dịch vụ. Condotel là sản phẩm có sự trung hòa vừa là khách sạn vừa là căn hộ, và các dịch vụ của nó là dịch vụ của khách sạn 5 sao nhưng nhu cầu ở thường không kéo dài. Do đó, nhu cầu về lưu trú không đòi hỏi những việc như đăng kí hộ khẩu hoặc thường trú, chỉ có đăng kí tạm trú đối với những người sống ở trong các khu vực Condotel.
Đặc trưng này cũng đòi hỏi những kĩ năng quản lý nhất định trong khoảng thời gian lưu trú dịch vụ. Như vậy, Luật Du lịch cũng phải bắt tay vào quá trình sửa đổi luật lần này, đồng thời cả luật về quy hoạch đô thị cũng bắt tay vào các vấn đề cần chỉnh sửa cho phù hợp.
(Thực hiện: Đức Anh)
Cũng tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM đòi hỏi Luật Quy hoạch đô thị phải được triển khai một cách đồng bộ. Riêng tại Thủ đô Hà Nội, ngoài các Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cần phải đáp ứng một cách nghiêm ngặt theo quy định của Luật Thủ đô để đáp ứng các yêu cầu đòi hỏi phát triển của đời sống và cũng là nơi tập trung các kinh tế, văn hóa, chính trị, thương mại của cả nước.
Có thể nói, đây là một sức ép cũng như thách thức của cơ quan quản lý nhà nước trong hoạt động quản lý các mô hình bất động sản chưa được hành lang pháp lý điều chỉnh bao gồm chung cư mini, Condotel, Officetel...
PV: Quản lý là vậy nhưng làm thế nào để tạo bước đệm cho Condotel phát triển, thưa bà?
PGS. TS Doãn Hồng Nhung: Tôi cho rằng, nếu đất kinh doanh dịch vụ được nhà nước cấp là 50 năm hoặc 70 năm muốn chuyển sang ổn định lâu dài để được cấp sổ đỏ thì chủ đầu tư phải làm nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Cụ thể là phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ thương mại sang đất làm nhà ở. Bên cạnh đó, phải chứng minh được việc xây dựng một dự án Condotel là phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Trong trường hợp quy hoạch chưa có thì chúng ta phải kiểm tra giám sát xem việc lập quy hoạch đó đã phù hợp với quy hoạch tổng thể hay chưa. Nếu quy hoạch phù hợp, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính nhà nước có thể cấp sổ đỏ cho các loại hình bất động sản đó để thị trường minh bạch trong quá trình đầu tư.
Còn nếu trong trường hợp quy hoạch đó không phù hợp với quy hoạch tổng thể của quốc gia thì phải cương quyết không cấp phép và yêu cầu phải thực hiện đúng những quy định của quy hoạch sử dụng đất. Chúng ta sẽ phải thu hồi dự án bất động sản theo quy định nghiêm cấm đầu tư bất động sản trên khu vực đã được quy hoạch theo đúng quy định của Luật xây dựng và Luật Kinh doanh Bất động sản.
PV: Thưa bà, nếu vẫn mãi "ngập ngừng" trong câu chuyện chính sách cho Condotel, liệu rằng loại hình bất động sản này có bị lỡ mất cơ hội bứt phá và dần trở nên lu mờ?
PGS. TS Doãn Hồng Nhung: Tôi không có nhận định một cách quá nghiệt ngã như vậy. Thị trường là nơi điều tiết một cách rõ ràng nhất về nhu cầu thị hiếu của khách hàng. Việc Condotel có “lu mờ” hay không “lu mờ” lại phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ của Condotel. Nếu dự án làm tốt các dịch vụ tiện ích, nhân viên 5 sao, cảnh quan môi trường xung quanh luôn đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thì Condotel sẽ sống mãi với thị trường mà không cần phải có bất cứ điều kiện gì. Nhưng vấn đề là phải cho Condotel một hành lang pháp lý an toàn để có thể phát huy được tiềm năng cũng như lợi ích để phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. Bởi mỗi sản phẩm khi đã tồn tại đều có sự hợp lý của nó.
Thực tế, hoạt động đầu tư Condotel thể hiện rất rõ sự đa dạng hóa của loại hình kinh doanh bất động sản ở Việt Nam và người dân hiện đang được hưởng rất nhiều loại hình bất động sản đa dạng như vậy thì khách hàng cũng được trải nghiệm nhiều ở các loại hình bất động sản khác nhau. Xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho Condotel là một bước tiến quan trọng trong lĩnh vực pháp lý để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng hướng trong tương lai.
- Xin trân trọng cảm ơn bà!
