'Xa rời' vùng đáy, 'kịch bản' nào chờ đợi thị trường bất động sản trong năm 2025?

Thị trường BĐS năm 2024 đã bước qua "vùng đáy"

Ngày 8/1 đã diễn ra sự kiện công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2024 và dự báo thị trường năm 2025.

Theo đó, tại sự kiện lần này, chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (mã chứng khoán: DXS) nhận định, tính đến cuối năm 2024, thị trường BĐS đã "xa rời" vùng đáy.

Đặc biệt sau khi 4 luật mới liên quan đến BĐS có hiệu lực gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật các tổ chức tín dụng năm 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 đã giúp thiết lập hành lang pháp lý cho thị trường, nhiều điểm sáng xuất hiện, các chuyên gia đều đặt kỳ vọng điều này sẽ đặt nền móng cho sự phát triển minh bạch và ổn định trong chu kỳ mới.

Luật mới có hiệu lực đã góp phần không nhỏ vào việc hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển của dự án cũng như gia tăng nguồn cung nhà ở mới.

Theo đánh giá của bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh tiếp thị DXS, tổng nguồn cung cả nước trong năm 2024 đạt 53.200 sản phẩm, tăng mạnh 218% so với năm 2023.

Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu tạo miền Bắc với hơn 32.500 sản phẩm, tăng 496% theo năm và chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới cả nước.

Tại miền Trung, nguồn cung mới ước đạt 7.100 sản phẩm, tăng 916% và được xem là mức tăng cao nhất trong khu vực.

Miền Nam nguồn cung mới ước đạt 13.100 sản phẩm, tăng 33%; miền Tây giảm 19% khi chỉ đạt mức 530 sản phẩm, đây cũng là khu vực có nguồn cung hạn chế nhất cả nước.

Nguồn cung mới kết hợp cùng nguồn cung sơ cấp đến từ các rổ hàng của dự án đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên 86.971 sản phẩm, tăng 84% so với năm 2023.

Lượng giao dịch tăng gấp 2,5 lần

Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường, tính trên tổng nguồn cung sơ cấp, đã cải thiện rõ rệt, đạt mức 30-35%, tăng 125% so với năm 2023. Tổng lượng giao dịch ghi nhận 33.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm (gấp 2,5 lần) so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, khu vực miền Bắc có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất, trung bình từ 45-50%, tiếp theo là miền Nam với 25-30%, miền Trung đạt 20-25% và miền Tây có tỷ lệ thấp nhất, chỉ từ 10-15%.

Theo nhận định của bà Liên: "Tỷ lệ hấp thụ tăng dần qua các quý, phù hợp với nhịp phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, riêng miền Bắc ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trong quý 4 giảm nhẹ so với quý 3."

Thống kê từ DXS-FERI cho thấy, loại hình căn hộ ghi nhận mức tăng giá ở tất cả các khu vực trên cả nước. Khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận dẫn đầu với mức tăng cao nhất, lên đến 40-55% so với cùng kỳ năm trước. Tiếp đó là thị trường miền Trung, với mức tăng từ 20-25%. Khu vực TP. HCM và các tỉnh lân cận ghi nhận mức tăng từ 10-20%, trong khi miền Tây tăng nhẹ từ 2-3% theo năm.

Đối với các loại hình nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền, ngoại trừ miền Tây có mức giá ổn định theo năm, các khu vực khác đều ghi nhận xu hướng tăng, với mức tăng phổ biến trong khoảng 3-10%.

Mức tăng giá căn hộ Hà Nội "vượt mặt" TP. HCM

Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM trong năm 2024 chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng về giá bán và tỷ lệ hấp thụ, mặc dù nguồn cung diễn biến trái ngược.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh 293% so với năm 2023, đạt hơn 22.300 căn. Ngược lại, TP. HCM ghi nhận nguồn cung mới giảm 21%, chỉ đạt 6.429 sản phẩm.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội đạt 75-80%, trong khi TP. HCM đạt 50-55%. Đáng chú ý, một số dự án mới tại cả hai thành phố ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến trên 90%.

Giá bán căn hộ tại Hà Nội ghi nhận tốc độ tăng cao hơn TP. HCM trong năm 2024. Đến cuối năm, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đã tiệm cận, thậm chí vượt qua TP. HCM ở một số phân khúc. Cụ thể:

Phân khúc A+: Căn hộ tại Hà Nội có giá từ 200-250 triệu/m2, tăng 30-40% theo năm; trong khi TP. HCM đạt mức giá 300-400 triệu/m2, tăng 20-30%.

Phân khúc A: Hà Nội đạt mức giá 120-150 triệu/m2, tăng 35-50%; TP. HCM từ 120-160 triệu/m2, tăng 15-20%.

Phân khúc B: Giá căn hộ tại Hà Nội dao động từ 80-110 triệu/m2, tăng 40-60%; TP. HCM từ 70-95 triệu/m2, tăng 10-15%.

Phân khúc C: Hà Nội ghi nhận mức giá từ 55-70 triệu/m2, tăng 45-50%; TP. HCM từ 40-60 triệu/m2, tăng 5-10%.

Theo bà Liên, sự tăng trưởng tại Hà Nội và TP. HCM được thúc đẩy bởi tâm lý khách hàng muốn tập trung đầu tư vào các thành phố lớn với tính thanh khoản cao, thay vì dàn trải như trước. Bên cạnh đó, nỗi lo giá bán tiếp tục tăng khiến nhiều khách hàng tranh thủ mua vào khi giá vẫn ở mức "chấp nhận được".

Chuyên gia cũng chỉ ra rằng thời gian từ lúc tìm hiểu đến khi quyết định mua căn hộ trong năm 2024 đã giảm đáng kể so với năm 2023. Điều này cho thấy niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản đã được cải thiện, thúc đẩy họ ra quyết định nhanh chóng hơn.

Kịch bản nào cho năm 2025?

Ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng DXS-FERI nhận định rằng để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững, cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện liên quan đến: Kinh tế vĩ mô, hành lang thể chế, quy hoạch và chiến lược phát triển quốc gia, chính sách tiền tệ, pháp lý dự án, nhân khẩu học, cơ sở hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư và nguồn lực tài chính của các bên liên quan.

Vai trò của các vùng thị trường "dẫn sóng" và "theo sóng"

Nhờ sự điều phối kịp thời của Chính phủ thông qua các chính sách phù hợp, kết hợp với nhu cầu đặc thù tại từng địa phương, thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành rõ nét các vùng "dẫn sóng" và "theo sóng".

Sức cầu năm 2025 được dự báo sẽ cải thiện, với sức mua tập trung tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM, Bình Dương (vùng "dẫn sóng") và các đô thị vệ tinh lân cận (vùng "theo sóng").

Miền Bắc: Hà Nội tiếp tục là thị trường "dẫn sóng," trong khi Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Ninh, Bắc Giang và Thanh Hóa là các vùng "theo sóng," với sự quan tâm lớn đến loại hình căn hộ, nhà thấp tầng dự án và nhà riêng lẻ.

Miền Trung: Đà Nẵng giữ vai trò "dẫn sóng," tập trung nhiều vào phân khúc căn hộ trung và cao cấp. Khánh Hòa, Quảng Nam, Quảng Bình, Huế và Bình Định là các khu vực "theo sóng," thu hút khách hàng với các loại hình căn hộ và nghỉ dưỡng.

Miền Nam: TP. HCM và Bình Dương tiếp tục là hai thị trường "dẫn sóng," nhờ nhu cầu cao từ nhóm khách hàng mua ở thực và nhà đầu tư phía Bắc. Bà Rịa – Vũng Tàu và Đồng Nai được dự báo là vùng "theo sóng," nổi bật ở phân khúc căn hộ và nghỉ dưỡng.

Miền Tây: Long An được kỳ vọng là khu vực "theo sóng" của TP. HCM và đồng thời là địa bàn "dẫn sóng" cho khu vực miền Tây, nhờ vào sự phát triển của các dự án căn hộ và nhà thấp tầng từ các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Ecopark, Nam Long. Cần Thơ và Kiên Giang (Phú Quốc) cũng được dự báo là những thị trường "theo sóng" trong khu vực.

Dự báo và kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2025

Theo chuyên gia của DXS-FERI, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam năm 2025 được kỳ vọng có những chuyển biến tích cực, với nguồn cung mới cải thiện đáng kể so với năm 2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, dẫn đến ba kịch bản phát triển khác nhau:

Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng 40-50%, lãi suất thả nổi giảm còn 9-11%, giá bán tăng 15-20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường.

Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 30-40%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây được coi là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng ổn định và tích cực của thị trường.

Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 20-30%, lãi suất thả nổi tăng lên 11-13%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30-35%. Kịch bản này cho thấy sự phục hồi chậm hơn, chịu tác động lớn từ các yếu tố bên ngoài.