Xây 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp: Khó khăn và giải pháp

Tác động của dịch Covid-19 khiến dòng người ồ ạt rời khỏi TP.HCM tạo thành "cơn bão" hồi hương chưa từng có trong lịch sử. Điều này đã phơi bày một thực tế, việc phát triển nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp vốn đã cấp thiết nay lại càng nóng bỏng hơn. Hậu quả của việc vỡ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ đã bắt đầu lộ rõ và buộc các nhà lãnh đạo phải nhìn nhận lại để đưa ra những quyết sách quyết liệt. 

Tất cả nhằm hiện thực hóa giấc mơ an cư của người nhập cư thu nhập thấp tại các thành phố lớn để những nơi này không còn là cõi tạm, là nỗi sợ hãi mà khi gặp phải các biến cố như Covid-19, người lao động luôn cảm thấy chông chênh, vội vã rời bỏ để tìm về cố hương. Trong khi đó, các thành phố lớn đối mặt với một vấn đề nghiêm trọng là thiếu hụt nguồn lao động để phục hồi kinh tế sau dịch, các chuỗi cung ứng sản xuất nguy cơ bị đứt gãy…

*****

Lời tòa soạn: 
Thực trạng thiếu nhà ở giá rẻ khiến công nhân, người lao động nhập cư không tạo lập được cuộc sống ổn định tại nơi làm việc, đời sống bấp bênh đã diễn ra trong rất nhiều năm qua. Tuy nhiên, chỉ đến khi Covid-19 xảy ra, mọi bất cập mới thực sự lộ rõ.

Các khu công nghiệp đã và đang trở thành nơi dễ bị tổn thương nhất bởi dịch bệnh, thậm chí trở thành những ổ dịch lớn buộc phải phong tỏa, cách ly trong thời gian dài, khiến mọi hoạt động sản xuất kinh doanh bị đảo lộn.

Ở phía công nhân, người lao động, họ phải “giam mình” trong những phòng trọ chật chội, thu nhập bị đứt quãng do không được làm việc. Sau thời gian dài giãn cách, không còn trụ vững, hàng loạt lao động “bỏ phố về quê”, trong đó, nhiều người không muốn quay trở lại mà ở quê tìm đường sống khác. Bởi sau chuyến hồi hương lịch sử, TP.HCM, Bình Dương… không còn là “miền đất hứa” mà là những ngày tháng mệt mỏi, thiếu thốn, chênh vênh mà họ muốn bỏ lại sau lưng.

Theo ước tính của Tổng cục Thống kê, có ít nhất 1,3 triệu lao động đã “hồi hương” trong và sau làn sóng Covid-19 lần thứ tư. Từ đầu tháng 10 năm 2021, khi các doanh nghiệp bắt đầu quay trở lại hoạt động, họ phải đối diện với tình trạng thiếu hụt lao động trầm trọng. Trước thực tế này, việc đảm bảo an sinh xã hội đặc biệt là vấn đề nơi ăn chốn ở cho công nhân, người lao động trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

Bài toán đặt ra lúc này không chỉ là việc giải quyết nơi ăn chốn ở cho công nhân mang tính chất tình thế, mà phải là những giải pháp mang tính bền vững.

Trong bối cảnh này, việc đặt ra mục tiêu "Xây 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp" của lãnh đạo TP.HCM là điểm sáng cho thấy sự quyết liệt của chính quyền thành phố trong việc giải bài toán an sinh xã hội cho người thu nhập thấp. Nhưng làm thế nào để có thể hiện thực hoá được mục tiêu một cách kịp thời nhất khi mà thực tế 5 năm gần đây số nhà ở xã hội được xây dựng tại TP.HCM còn chưa đến 20.000 căn? Có lẽ cần phải "chỉ mặt, gọi tên" từng vướng mắc cụ thể để tháo gỡ cũng như có những giải pháp mang tính đột phá hơn nữa. 

Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, sau loạt bài "Nhà ở công nhân nhìn từ tác động Covid-19"Reatimes tiếp tục triển khai tuyến bài: Xây dựng 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp: Khó khăn và giải pháp.

Trân trọng giới thiệu đến độc giả!

Lực lượng lao động nhập cư tại TP.HCM rất quan trọng, chiếm đa số lao động tại các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố. Tuy nhiên, vừa qua, hàng vạn người rời TP.HCM về quê đã khiến rất nhiều nhà máy, công ty thiếu hụt nguồn lao động, một số nơi chỉ bảo đảm được khoảng 30% người tham gia sản xuất.

Vì vậy để phục hồi kinh tế sau đại dịch Covid-19, rất cần lực lượng này quay trở lại TP.HCM. Nhiều cử tri kiến nghị, TP.HCM cần có chính sách cụ thể hơn, tốt hơn cho lực lượng lao động nhập cư ở những trung tâm kinh tế lớn như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai. Một trong những việc đầu tiên cần làm sau đại dịch nhằm góp phần phục hồi kinh tế cho TP.HCM là phải phát triển nhà ở cho công nhân, người lao động để họ yên tâm làm việc.

Theo Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi, hiện có rất đông người lao động đang ở trong các khu nhà trọ có diện tích chật hẹp. TP.HCM đón người từ các địa phương đến học tập, lao động, đóng góp cho thành phố nhưng việc chăm lo nhà ở và các chăm lo khác chưa được đầu tư đúng mức. Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi cho biết, Thành phố đang lên kế hoạch phát triển 1 triệu căn nhà giá rẻ cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Mục tiêu "Xây 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp" của lãnh đạo TP.HCM là khởi đầu cho quyết tâm của chính quyền trong việc chú trọng hơn đến an sinh xã hội cho lao động nhập cư, người thu nhập thấp. Nhưng để trở thành hiện thực, có lẽ còn nhiều vấn đề đáng bàn.

Để nhìn nhận sâu hơn vấn đề và đưa ra một số gợi mở cho TP.HCM, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Lương Hoài Nam.

Thấy gì từ "cơn bão" hồi hương

PV: Tiến sỹ nhìn nhận như thế nào về tính cấp thiết của việc phải lấp đầy nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở công nhân sau tác động của dịch Covid-19 và cơn bão hồi hương dẫn đến thiếu hụt nguồn lao động tại TP.HCM và các tỉnh lân cận? Và theo ông, vì sao những người lao động nghèo vẫn tìm mọi cách để trở về quê thay vì ở lại làm việc khi hết giãn cách, khắc phục khó khăn tài chính? 

TS. Lương Hoài Nam: Đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4 diễn ra hết sức tàn khốc ở TP.HCM đã làm bộc lộ nhiều vấn đề mà bình thường ít được nhìn thấy hoặc nhận ra.

Cuộc tháo chạy của hàng trăm nghìn người từ TP.HCM về quê từ Nam chí Bắc, vượt hàng trăm, hàng nghìn ki-lô-mét trên những chiếc xe máy chất đầy đồ đạc cho thấy sự sợ hãi mà họ đã trải qua khi TP.HCM thực hiện nhiều đợt giãn cách xã hội khốc liệt nối tiếp nhau.

người nhập cư TPHCM hồi hương
Người nhập cư TPHCM hồi hương

Người dân TP.HCM vượt cả trăm, nghìn cây số để về quê.

Đa số những người đó là người có thu nhập thấp, sống trong các khu nhà trọ tồi tàn, với mật độ dân cư rất cao và không gian sống, điều kiện sống tối thiểu và trở thành nơi bị dịch tấn công dữ dội nhất. Đó thực sự là các khu ổ chuột mà chúng ta thường nghĩ nằm ở đâu đó trên thế giới chứ không phải ở nước ta, nhất là tại thành phố phát triển nhất và là đầu tàu kinh tế như TP.HCM.

Chúng ta thử đặt mình vào vị trí những người sống trong những phòng trọ chật hẹp ở các khu nhà cấp 4 cho thuê, cả ngày ở nhà nhìn nhau, không có công ăn, việc làm và thu nhập nhiều tháng trời để thấy được họ khó khăn, mệt mỏi như thế nào. Dù vậy, họ vẫn phải trả tiền thuê nhà, tiền điện, tiền nước, vẫn phải mua đồ ăn, thức uống; còn ở ngay nơi dịch rình rập và có thể biến bất kỳ ai, bất kỳ lúc nào cũng có thể trở thành bệnh nhân với kết cục khó nói trước, nhất là trong điều kiện yếu thế của họ. Viễn cảnh sắp được đi làm, sắp có thu nhập có lẽ chưa đủ hấp dẫn để giúp họ vượt qua nỗi sợ hãi vừa mới trải qua. Đó là lý do mà công nhân, người lao động nhập cư thấy chán nản với thành phố và bằng bất cứ giá nào, họ phải trở về quê hương dù không xu dính túi. 

Nhà ở công nhân
Công nhân, người lao động phải sống trong những khu trọ chật chội, ẩm thấp.

Trước thực tế này, ông Nguyễn Văn Nên, Bí thư Thành ủy TP.HCM đã nhanh chóng nhận ra sự thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội và tuyên bố việc đầu tiên thành phố cần làm sau đại dịch là xây nhà ở xã hội.
TP.HCM không thể thiếu lực lượng lao động nhập cư để phát triển các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ. “An cư, lạc nghiệp” phải là chính sách an sinh xã hội hàng đầu để ổn định lực lượng lao động. Nếu người lao động tin rằng họ sẽ có cơ hội mua trả góp một căn hộ nhà ở xã hội sau một số năm làm việc ở TP.HCM, con cái họ sẽ được đi học ở trường gần nhà, hệ thống y tế cơ sở tốt, nhiều người sẽ trở lại và ổn định cuộc sống lâu dài ở đây.

PV: Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi cho biết, Thành phố đang lên kế hoạch phát triển 1 triệu căn nhà giá rẻ cho công nhân, người có thu nhập thấp, ông đánh giá như thế nào về quyết tâm này của lãnh đạo TP.HCM?

TS. Lương Hoài Nam: Quyết tâm của lãnh đạo TP.HCM lần này là rất cao, hành động rất nhanh. TP. Thủ Đức đã nhanh chóng quy hoạch 3 vị trí xây dựng nhà ở cho công nhân với tổng diện tích đất khoảng 90ha.

TP.HCM phát triển mạnh về công nghiệp và dịch vụ với tỷ trọng người lao động có thu nhập thấp chiếm tới 75% tổng số lao động của thành phố. Trong khi đó, thị trường nhà ở trong nhiều năm qua chủ yếu là các sản phẩm nhà ở thương mại trung và cao cấp.

Từ năm 2016 - 2019, các dự án nhà ở xã hội của TP.HCM chỉ cung ứng được 3,5% tổng sản lượng nhà ở cần phát triển mới trong 4 năm đó, theo Đề án án “Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 - 2030”.

Số người dân thuộc 10 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 (và đáp ứng các điều kiện quy định) sinh sống tại TP.HCM phải lên tới hàng triệu nguời (riêng công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất đã khoảng 300.000 người), nhưng tổng số nhà ở xã hội ở thành phố đến nay mới chỉ có 18.000 căn (trong đó 15.000 căn được xây dựng trong 5 năm gần đây).

Nhà ở công nhân

Bên cạnh đó, giá nhà ở xã hội ở TP.HCM cũng đã tăng lên đáng kể, phổ biến trong khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2, quá cao so với thu nhập của nhiều người lao động; đồng thời, bất động sản nhà ở thương mại với giá dưới 20 triệu đồng/m2 về cơ bản đã biến mất khỏi thị trường. Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ ngày càng trở nên trầm trọng, nhiều người lao động phải tìm giải pháp ở các khu nhà trọ tự phát với môi trường sống không thể đảm bảo cuộc sống lâu dài.

Giá bất động sản thương mại tăng mạnh trong các thập niên qua làm giấc mơ có nhà để “an cư, lạc nghiệp” đối với nhiều người lao động nhập cư càng xa vời nếu không có một chương trình lớn về nhà ở xã hội như lãnh đạo TP.HCM đang đặt ra.

Nhiều thách thức phải đối mặt

PV: Xây dựng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội không phải là câu chuyện bây giờ mới được nhắc tới mà đây vốn là bài toán khó chưa có lời giải nhiều năm qua, không chỉ riêng với TP.HCM mà còn tại Hà Nội và nhiều địa phương khác trên cả nước. Mục tiêu "xây 1 triệu nhà ở" cho công nhân, người thu nhập thấp của TP.HCM là rất đáng hoan nghênh nhưng theo chuyên gia, những khó khăn mà Thành phố sẽ phải đối mặt là gì?

TS. Lương Hoài Nam: Quỹ đất cho nhà ở xã hội là vấn đề rất lớn. Theo Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014, quỹ đất này được hình thành từ nhiều nguồn, bao gồm đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để xây dựng nhà ở và đất ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Nhưng trên thực tế, ngoài các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% đất ở làm nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP, có rất ít quỹ đất được quy hoạch cho nhà ở xã hội (có chăng chỉ là các khu đất để xây nhà tái định cư cho các đối tượng được đền bù giải phóng mặt bằng).

Khó khăn lớn nhất, theo tôi, là quỹ đất nhà ở xã hội hình thành từ nguồn 20% đất ở trong các dự án nhà ở thương mại theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP rất khó dùng để xây nhà ở xã hội. Bởi các nguyên nhân sau:

Thứ nhất, phần lớn quỹ đất này đều có giá đắt đỏ, thậm chí có những nơi là "đất vàng". Thử hình dung nếu xây căn hộ chung cư nhà ở xã hội bán cho người nghèo với giá 10 - 20 triệu đồng/m2 ở những nơi giá căn hộ chung cư thương mại là 50 triệu đồng/m2, 100 triệu đồng/m2, thậm chí 200 triệu đồng/m2, thì điều gì sẽ xảy ra? Người nghèo nào mua được 1 căn hộ nhà ở xã hội ở những nơi đó sẽ ngay lập tức trở thành người giàu do chênh lệch giá và về mặt chính sách thì điều này có gì đó… sai sai.

Nhà ở công nhân

Thứ hai, các dự án nhà ở thương mại phải trích ra 20% đất ở để xây nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP về địa lý không gắn với các khu công nghiệp, nơi phần đông công nhân làm việc.

Thứ ba, quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại nằm phân tán nhiều nơi, với nhiều khu đất diện tích nhỏ chỉ đủ để xây một vài block chung cư, hiếm nơi nào có diện tích đủ lớn để đầu tư xây dựng những quần thể nhà ở xã hội hiện đại, có đầy đủ các tiện ích phục vụ dân cư (trường học, cơ sở y tế, siêu thị, khu thể dục - thể thao, vui chơi giải trí…) nhằm tạo ra một môi trường sống có chất lượng cho các gia đình có thu nhập thấp ổn định cuộc sống lâu dài.

Nói để thấy, quỹ đất nhà ở xã hội hình thành từ cơ chế Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP ở TP.HCM có thể có giá trị thành tiền rất cao, nhưng sử dụng những khu đất này đúng mục đích để xây nhà ở xã hội cho người nghèo, người có thu nhập thấp lại rất khó, thậm chí rất bất hợp lý xét về mặt tổ chức quy hoạch đô thị.

Thách thức tiếp theo nằm ở chính sách. Mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hiện tại chưa đủ hấp dẫn. Ở nước ta, đến nay về cơ bản đã không còn mấy doanh nghiệp Nhà nước chuyên xây nhà ở kiểu như Tập đoàn HDB ở Singapore. Đa số doanh nghiệp bất động sản ở nước ta hiện nay là doanh nghiệp tư nhân và có một số doanh nghiệp bất động sản nước ngoài.

Nhà ở xã hội là một hàng hóa cần được sản xuất. Nếu muốn một loại hàng hóa nào đó phục vụ người nghèo, người có thu nhập thấp được sản xuất với số lượng lớn, thì thông qua các chính sách, cần phải làm cho việc sản xuất hàng hóa đó mang lại những lợi ích thỏa đáng cho người sản xuất và điều này cũng đúng đối với nhà ở xã hội. Về thủ tục, việc này phải dễ dàng. Về kinh tế việc này phải mang lại lợi nhuận hợp lý. Cả hai điều kiện này đều chưa đạt được trong chính sách, mô hình hiện tại về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

PV: Vâng. Thực tế cũng cho thấy, để khuyến khích đầu tư nhà ở xã hội, thời gian qua, Chính phủ đã có rất nhiều những chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp nhưng các doanh nghiệp vẫn không mấy mặn mà với phân khúc này.Theo ông, đâu là nút thắt?

TS. Lương Hoài Nam: Tôi cho rằng, cơ chế, chính sách lâu nay về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa khuyến khích được nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia bởi các thủ tục để được giao nhà ở xã hội hiện quá phức tạp. Đồng thời cũng quá khó để có lợi nhuận hợp lý nếu không làm sai. Bộ Xây dựng gần đây ban hành Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 để gỡ rối về vấn đề này nhưng hiện vẫn còn quá sớm để đánh giá hiệu quả của nó.

Phải khẳng định rằng, mọi doanh nghiệp đều quan tâm đến lợi ích của họ và luôn luôn tỉnh táo trong việc tiếp nhận, đánh giá các chính sách của Nhà nước.

Khi Nhà nước ban hành một chính sách gọi là “ưu đãi”, ví dụ về phát triển nhà ở xã hội, nhưng hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vẫn không mặn mà với phân khúc bất động sản này, thì lý do duy nhất là vì cái gọi là “ưu đãi” đó chưa thực sự là “ưu đãi”, mà thậm chí lại là “ngược đãi”. Doanh nghiệp nào “bập” vào có khi bị thương vong hơn là được hưởng lợi.

Không thể có chuyện được hưởng “ưu đãi”, hưởng lợi, mà các doanh nghiệp lại không mặn mà dẫn đến chính sách bị chê, bị ế. Vấn đề nằm ở cách đánh giá về lợi ích giữa người làm chính sách và người lăn lộn trên thương trường nhiều khi đang lệch nhau rất xa.

Nhà ở công nhân

Các doanh nghiệp muốn tham gia làm nhà ở xã hội nhưng việc tiếp cận, xin đầu tư dự án khó quá; chi phí bôi trơn lớn quá; cách hiểu về “các chi phí hợp lý, hợp lệ” để tính giá thành, giá bán và tỷ suất lợi nhuận giữa các cơ quan quản lý và doanh nghiệp bất động sản vênh nhau; cách xét duyệt đối tượng mua nhà bất hợp lý, làm cho tính thanh khoản của đầu ra thấp, thời gian bán hàng kéo dài và cả nỗi sợ thanh tra, kiểm tra, rủi ro hình sự hóa các giao dịch kinh tế,… Tất cả đã khiến họ không còn mặn mà với cơ hội đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Và đó là những lý do hợp lý.

Cần giải pháp mang tính đột phá

PV: Ông có đề xuất, kiến giải gì để mục tiêu xây dựng 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người lao động của TP.HCM sớm thành hiện thực?

TS. Lương Hoài Nam:  "Xây dựng 1 triệu căn nhà giá rẻ” là mục tiêu hết sức nghiêm túc của chính quyền TP.HCM, nhưng cũng là một mục tiêu với rất nhiều khó khăn, thách thức, đòi hỏi phải có những giải pháp mang tính đột phá. Một chương trình nhà ở xã hội rõ ràng, được cam kết, là rất cần thiết và có trọng lượng, có sức thuyết phục hơn rất nhiều để thu hút người lao động nghèo về lại Thành phố. 

Như đã nói, một phần lớn quỹ đất nhà ở xã hội hiện có rất khó sử dụng để xây nhà ở xã hội, nên cách tốt nhất là thương mại hóa thành tiền các khu đất nhà ở xã hội ở các khu vực đất có giá cao, “đất vàng” bằng cách bán cho doanh nghiệp bất động sản (ưu tiên các chủ đầu tư hiện hữu). Đồng thời đầu tư dự án nhà ở xã hội ở vị trí phù hợp hơn về quy hoạch cho loại nhà ở này, theo hướng hình thành cách khu dân cư nhà ở xã hội có quy mô lớn, với đầy đủ các tiện ích khu dân cư (tương tự các dự án nhà ở xã hội HDB ở Singapore).

Hai việc “bán đất chỗ này, xây nhà chỗ kia” cần thực hiện đồng bộ với nhau, tránh việc quỹ đất nhà ở xã hội được đem bán làm nhà ở thương mại hết, nhưng nhà ở xã hội lại không được phát triển tương xứng.

Cần có một cơ chế, chính sách công khai, minh bạch, nhưng với các điều kiện ngang bằng, trong đó, việc ưu tiên cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nơi tạo ra quỹ đất nhà ở xã hội là hợp tình hợp lý, vì chính họ đã đầu tư phát triển hạ tầng chung ở các dự án đó.

Tôi tin là nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ hưởng ứng hướng giải quyết này và khi đó mục tiêu “1 triệu căn nhà giá rẻ” sẽ trở nên khả thi hơn nhiều. Các doanh nghiệp bất động sản không bao giờ hứng thú với việc chính quyền dùng khu đất nhà ở xã hội trong dự án bất động sản trung cấp, cao cấp của họ để xây mấy block nhà ở xã hội. Các lý do để họ không thích đều hợp lý.

Khi nhà ở xã hội được xây dựng trên các khu đất đủ lớn, ngoài các căn hộ nhà ở xã hội diện tích nhỏ (25 - 70m2/căn hộ, nếu có căn hộ trên 70m2 thì số lượng không quá 10%) cho các đối tượng chính sách, dự án có thể bao gồm cả các sản phẩm nhà ở xã hội riêng lẻ (50 - 70 m2 đất/nhà), nhà phố, nhà vườn thương mại diện tích nhỏ (70 - 100m2 đất/nhà).

Điều này một mặt làm cho khu nhà ở xã hội hài hòa về kiến trúc, cảnh quan, không tạo mật độ dân cư quá cao (so với phương án chỉ xây nhà cao tầng với căn hộ diện tích nhỏ), mặt khác cho phép chủ đầu tư dự án thu được một phần lợi nhuận từ các sản phẩm nhà ở thương mại thấp tầng và giảm giá bán tối đa cho các căn hộ nhà ở xã hội bán cho các đối tượng chính sách. Một cấu trúc sản phẩm nhà ở kết hợp chung cư cao tầng căn hộ nhỏ và nhà vườn diện tích nhỏ như ở dự án EHome 4 của Tập đoàn bất động sản Nam Long đã đầu tư ở Phường Vĩnh Phú, TX Thuận An, Tỉnh Bình Dương là rất đáng tham khảo cho các dự án nhà ở xã hội, mặc dù đây là dự án nhà ở thương mại giá rẻ.

Dự án nhà ở xã hội ehome 4
Một cấu trúc sản phẩm nhà ở kết hợp chung cư cao tầng căn hộ nhỏ và nhà vườn diện tích nhỏ ở dự án EHome 4. 

Về giá nhà ở xã hội, như tôi đã nói ở trên, hiện nay phổ biến trong khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2 là quá cao so với thu nhập của người nghèo, người có thu nhập thấp. Dự án Becamex Bình Dương từng bán căn hộ nhà ở xã hội với diện tích 30m2 với giá chỉ khoảng 5 triệu đồng/m2. Tôi cho rằng TP.HCM cần hỗ trợ tối đa các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để họ có thể giảm mạnh giá thành, giá bán mà vẫn thu được lợi nhuận hợp lý.

Về nguyên tắc, các khoản tiền thu được từ quỹ đất 20% nhà ở xã hội ở các dự án nhà ở thương mại phải được đưa vào Quỹ Nhà ở xã hội của Thành phố và tái đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội, không nên sử dụng cho các mục đích khác.

Khi đó, ngoài việc miễn tiền sử dụng đất nhà ở xã hội theo chính sách chung, TP.HCM còn có thể bỏ tiền đầu tư hạ tầng giao thông kết nối đến dự án nhà ở xã hội, thậm chí cả hạ tầng, cảnh quan nội khu. Khi đó chủ đầu tư dự án chỉ phải xây dựng nhà và bán các sản phẩm nhà ở xã hội với giá thấp nhất.

Ở một góc độ khác, TP.HCM không hề thiếu quỹ đất để xây nhà ở xã hội, đặc biệt khi đất nông nghiệp chiếm hơn 50% diện tích nhưng chỉ tạo ra 0,8% GDP cho Thành phố. Chỉ cần chuyển đổi một phần nhỏ đất nông nghiệp là đủ để xây nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu công nghiệp hoá hiện tại và lâu dài của đầu tàu kinh tế của Việt Nam này.

Nhà ở công nhân

PV: Tác động của dịch Covid-19 cho thấy các khu công nghiệp là nơi dễ bị tổn thương nhất, các chuỗi cung ứng do đó cũng bị đứt gãy, các doanh nghiệp FDI muốn rời bỏ thị trường. Một trong những nguyên nhân là do công nhân ở trọ xa khu công nghiệp, giãn cách xã hội khiến sản xuất bị gián đoạn. Ông có cho rằng, về lâu dài cần thiết kiến tạo những mô hình phát triển dạng khu đô thị công nghiệp khép kín, những đại đô thị đồng bộ cho công nhân, người lao động để giữ chân họ gắn bó với thành phố…?

TS. Lương Hoài Nam: Theo nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, dân số của TP.HCM sẽ đạt mức 13 - 14 triệu người vào năm 2040, tăng lên nhiều so với hiện tại gần 9 triệu người. Chương trình nhà phát triển nhà ở của TP.HCM cần phải đáp ứng 2 nhiệm vụ: Cải thiện chất lượng nhà ở cho người dân hiện tại và cung cấp đủ nhà ở có chất lượng cho số dân sẽ tăng lên, chủ yếu là những người nhập cư từ các địa phương khác mà đa số trong họ là lao động trẻ, lao động có thu nhập thấp.

Về chiến lược phát triển kinh tế, TP.HCM sẽ vẫn tiếp tục phát triển sản xuất công nghiệp, bao gồm cả công nghiệp nội địa và công nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) sử dụng nhiều công nhân. Do vậy, việc quy hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn gắn liền với các khu công nghiệp là rất cần thiết.

Việc quy hoạch và xây dựng các “đại đô thị nhà ở xã hội” xa trung tâm thành phố nhưng gần các cụm công nghiệp là ý tưởng, hướng đi rất sáng.

Ở Ấn Độ, Tập đoàn TATA Housing đã và đang phát triển nhiều dự án nhà ở giá rẻ cách trung tâm các thành phố lớn 30 - 50km nhưng có kết nối giao thông tốt với thành phố và các khu công nghiệp, rất thuận tiện cho người dân đi làm và đi vào thành phố. Mặc dù các dự án của TATA Housing là nhà ở thương mại giá rẻ, nhưng những đối tượng người dân được hưởng chính sách nhà ở xã hội khi mua nhà của TATA Housing vẫn được nhà nước trợ giá nhà. Cách làm này của Ấn Độ rất đáng tham khảo và có thể triển khai ở các huyện ngoại thành của TP. HCM.

-       Trân trọng cảm ơn ông!

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Cần chính sách để doanh nghiệp chủ động hơn

Chính sách cần dựa trên cơ chế thị trường, cho doanh nghiệp ở thế chủ động, nếu đưa ra được cơ chế để tạo lợi nhuận từ việc đầu tư nhà ở xã hội, nhà giá thấp, chắc chắn sẽ có nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư. Muốn vậy, Nhà nước giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chủ đầu tư nào có thể xây dựng nhà ở với chất lượng tốt nhất nhưng giá thành thấp nhất thì được lựa chọn để triển khai dự án. Nhà nước có thể khống chế mức giá sao cho phù hợp với nhu cầu thị trường nhưng vẫn tạo được lợi nhuận đầu tư doanh nghiệp. Ví dụ như ở Hà Nội hay TP.HCM mức giá có thể trong khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2 còn các tỉnh thành khác có thể thấp hơn.

Còn diện tích căn hộ, cách thức triển khai là do doanh nghiệp quyết định dựa trên nhu cầu thị trường. Phải khoán việc, cho doanh nghiệp quyền được chủ động thì họ mới có thể cân đối nguồn vốn đầu tư, chi phí và lợi nhuận.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp tham gia thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng cần những ưu đãi nhất định để làm sao có thể giảm giá thành cho sản phẩm nhiều nhất. Người mua nhà cũng cần có giải pháp tài chính để có thể tiếp cận được với nhà ở xã hội, nếu không, nguồn cung có tăng lên, mà đối tượng cần mua không tiếp cận được thì chủ đầu tư cũng sẽ không bán được hàng. Nếu trước đây, thời gian cho vay là từ 10 - 15 năm, bây giờ có thể tăng lên 25 - 30 năm để giảm gánh nặng tài chính cho người dân.

Quan trọng là các doanh nghiệp chủ động trong vấn đề xây dựng và mua bán, người mua cũng được lựa chọn căn hộ mà mình muốn mua. Việc bốc thăm nhà ở xã hội hiện nay đang rất bấp cập, người thích ở tầng thấp thì phải lên cao, người muốn ở trên cao thì phải xuống thấp.

Mặt khác, đối tượng mua nhà ở xã hội cũng nên nới rộng hơn, để tất cả người dân ở diện yếu thế trong xã hội không tiếp cận được nhà ở thương mại đều có quyền mua, cắt bớt các thủ tục hành chính để người dân dễ tiếp cận..

Thông thoáng các chính sách, đúng người đúng việc, không xin - cho, tự nhiên sẽ triệt tiêu được các tiêu cực lợi ích nhóm và chúng ta có thể phát triển thị trường nhà ở xã hội một cách lành mạnh, đáp ứng được nhu cầu. Nếu làm được điều này thì chẳng cần hô hào cũng có nhiều doanh nghiệp “nhảy” vào làm. Bởi có nhiều người mua sẽ có nhiều doanh nghiệp đầu tư.

Giải pháp tổng thể để phát triển nhà ở công nhân
Trước thực trạng phát triển nhà ở cho công nhân lao động Khu công nghiệp, Khu chế xuất (KCN, KCX) hiện nay còn nhiều hạn chế, Bộ Xây dựng cho rằng, nguyên nhân chính là  chưa thống nhất giữa các pháp luật về quy hoạch bố trí quỹ đất dự án xây dựng nhà ở cho công nhân KCN trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ về quy định quản lý KCN và khu kinh tế.

Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội (trong đó có công nhân KCN) vẫn còn thiếu.

Đồng thời, một số địa phương chưa quan tâm chỉ đạo xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; chưa quan tâm cho đầu tư phát triển nhà ở dành cho công nhân khi lập quy hoạch đầu tư xây dựng KCN.

Một số giải pháp được Bộ Xây dựng đưa ra là: 

Thứ nhất, về chính sách dài hạn, cần nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và các luật khác có liên quan, trong đó có cơ chế, chính sách riêng về khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân KCN.

Cụ thể, trong quy hoạch KCN phải bố trí quỹ đất làm nhà lưu trú cho công nhân thuê; giao chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN, các doanh nghiệp khác hoặc phối hợp với Tổng Liên đoàn đầu tư dự án nhà lưu trú công nhân; đối tượng, điều kiện được thuê nhà công nhân là công nhân hoặc doanh nghiệp trong KCN; diện tích sử dụng tối thiểu khoảng 10m2/người;  miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng…

Thứ hai, về chính sách ngắn hạn, đề nghị UBND cấp tỉnh rà soát, yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN, nghiên cứu dành một phần quỹ đất dịch vụ trong KCN làm nhà lưu trú công nhân. Rà soát đối với các KCN, nếu chưa sử dụng hết diện tích đất công nghiệp thì đề nghị cho điều chỉnh quy hoạch để dành phần diện tích đất đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân, thiết chế của công đoàn cho công nhân…

Đối với các dự án nhà ở xã hội gần KCN, đề nghị có các cơ chế, giải pháp, tạo môi trường thuận lợi về đất đai, thủ tục hành chính, hỗ trợ, khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp tích cực tham gia để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, ưu tiên hỗ trợ bán, cho thuê, cho thuê mua đối với công nhân KCN trên địa bàn tỉnh, thành phố.

Căn cứ điều kiện thực tiễn, đặc thù riêng của các địa phương, triển khai ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với nhà lưu trú công nhân; áp dụng các công nghệ mới trong việc đầu tư xây dựng nhà công nhân đáp ứng mục tiêu tiết kiệm chi phí, thời gian thi công, thích ứng môi trường, khí hậu…

Đối với nguồn vốn phát triển nhà công nhân, đề nghị Chính phủ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa danh mục phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở công nhân KCN vào danh mục đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025.

Đồng thời, xem xét, bổ sung kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025 để thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho Ngân hàng Chính sách xã hội cũng như các tổ chức ngân hàng được chỉ định để cho vay phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2025, trong đó sớm bố trí nguồn vốn 3.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội (trong đó có nhà công nhân) theo Nghị quyết 41/NQ-CP ngày 9/4/2020 của Chính phủ.

 

 
25/10/2021 06:00

 

Bài viết cùng tác giả Thảo Liên (Thực hiện) »

Nên đọc
Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP