Giao dịch toàn giá ảo
“Chúng ta đã từng nhiều lần chứng kiến bong bóng bất động sản và mỗi lần thị trường này tăng-xông đều để lại hệ lụy cho biết bao gia đình và cho cả nền kinh tế. Câu hỏi đặt ra là tại sao thị trường bất động sản Việt Nam lại tăng trưởng quá cao so với tốc độ tăng trưởng GDP. Điều này là phi lý vì mảnh đất không được đưa vào khai thác, hoặc hiệu quả khai thác không hề thay đổi, thì dù giá đất có tăng liên tục sau mỗi lần được mua đi bán lại, nhưng không đóng góp bất cứ giá trị nào vào tăng trưởng GDP”, Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê, bà Nguyễn Thị Hương nêu vấn đề.
Dù hoạt động sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn, kinh tế giảm tốc, nhưng từ cuối năm 2020 đến nay, tại không ít địa phương, giá bất động sản vẫn tăng chóng mặt. Theo bà Hương, đây chỉ là giá ảo vì thị trường hiện nay không có đủ thông tin đáng tin cậy, ngược lại có thừa thông tin ảo, thông tin thất thiệt, “nghe hơi” nhằm thổi giá.
Trước sự phi lý này, Tổng cục Thống kê sẽ nghiên cứu để đưa ra Chỉ số bất động sản. “Đây sẽ là một trong những công cụ giúp Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương tăng cường quản lý, góp phần tạo lập thị trường bất động sản giao dịch minh bạch, dễ kiểm soát. Chỉ số này còn giúp người dân có nhu cầu không phải mua với giá ảo, tránh được sự đổ vỡ của thị trường và cũng hạn chế tối đa tình trạng người dân “nghe đồn” khu vực nào đó chuẩn bị lên phường, lên quận, có dự án nọ, dự án kia đổ tiền vào đầu tư, cuối cùng khuynh gia bại sản và cũng góp phần giúp Nhà nước thu được ngân sách từ giao dịch thực tế”, bà Hương nhấn mạnh.
Để xây dựng được Chỉ số bất động sản, Tổng cục Thống kê đề nghị các bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là cơ quan tài nguyên và môi trường, cơ quan quản lý thuế cung cấp hồ sơ hành chính cũng như tất cả các thông tin khác liên quan đến bất động sản và giao dịch thực tế trên thị trường.
Căn cứ vào Chỉ số bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ đưa ra cảnh báo trước tình trạng giao dịch bất bình thường, người dân cũng có cơ sở để không lao vào đầu tư đất đai như “thiêu thân”, thị trường sẽ phản ánh đúng hoạt động sản xuất, kinh doanh, đầu tư của từng khu vực cũng như của cả nền kinh tế.
Kiểm soát chặt tín dụng và quản lý thuế
Theo PGS.TS. Phạm Thế Anh, chuyên gia kinh tế trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR), việc giá địa ốc tăng cao hơn tốc độ tăng trưởng GDP có nguyên nhân cốt lõi là tốc độ tăng trưởng tín dụng và tổng phương tiện thanh toán của Việt Nam hàng năm cao hơn rất nhiều tăng trưởng kinh tế.
“Tốc độ tăng trưởng tín dụng và tổng phương tiện thanh toán trước đây đều tăng trên 15%/năm, có những năm tăng 18 - 20%, thậm chí như năm 2020, hoạt động sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn, doanh nghiệp co cụm hoặc ngừng hoạt động hàng loạt, nhưng tín dụng vẫn tăng trưởng 12,13%, còn tổng phương tiện thanh toán tăng 13,26%, gấp rất nhiều lần so với tốc độ tăng trưởng kinh tế là 2,91%. Còn trong quý I năm nay, tốc độ tăng trưởng tín dụng cũng vượt xa so với cùng kỳ năm 2020 nên không có gì lạ khi mà giá chứng khoán, bất động sản tăng liên tục”, ông Thế Anh giải thích.
Tốc độ tăng Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân trong 5 năm trở lại đây chỉ có 3,2%, nhưng chuyên gia Phạm Thế Anh rất quan ngại trước thực tế tốc độ tăng trưởng tín dụng và tổng phương tiện thanh toán quá cao đã dẫn đến thị trường bất động sản ở nhiều địa phương tăng nóng.
“Giá bất động sản tăng bất thường kể từ nửa cuối năm 2020 đến nay là dấu hiệu đáng lo ngại, vì đây là biểu hiện của hiện tượng bong bóng tài sản. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do tổng phương tiện thanh toán trên GDP và dư nợ tín dụng trên GDP của Việt Nam tăng liên tục, hiện đã tiệm cận mốc 200% và 150%, vượt rất xa so với các nước trong khu vực chỉ xung quanh 70 - 80% GDP”, ông Thế Anh phân tích.
Trước khi có Chỉ số bất động sản để các cơ quan quản lý nhà nước biết được thị trường có thực sự tăng trưởng hay việc tăng giá chỉ là nhất thời do tình trạng đầu cơ, làm giá của “cò đất”, theo ông Thế Anh, phải kiểm soát chặt chẽ tín dụng và quản lý thuế.
“Sản xuất, kinh doanh, đầu tư vào đâu cũng khó khăn, hiệu quả thấp, mà tín dụng vẫn tăng trưởng thì chắc chắn có một phần không nhỏ được đầu tư vào bất động sản. Cũng trong bối cảnh khó khăn này, một bộ phận người dân có tiền không thể đầu tư vào sản xuất, kinh doanh, gửi ngân hàng thì lãi suất thấp nên họ chuyển hướng đầu tư, trong đó chứng khoán và bất động sản là kênh đầu tư được ưu tiên lựa chọn. Cần phải kiểm soát chặt chẽ hoạt động tín dụng không phải vì quá lo sợ “bong bóng bất động sản xì hơi”, mà tiền được đầu tư vào đây không tạo ra của cải cho xã hội, không đóng góp bất cứ giá trị nào vào tăng trưởng GDP, như vậy dẫn đến lãng phí nguồn lực của xã hội”, ông Thế Anh nói.
Theo TS. Đặng Đức Anh, Phó Giám đốc Trung tâm Dự báo kinh tế - xã hội quốc gia (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), cứ mỗi khi hoạt động sản xuất, kinh doanh, đầu tư gặp khó khăn, chính sách tài khóa, tiền tệ được nới lỏng thì thị trường bất động sản lại tăng nóng bất thường do có sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư. Bởi vậy, bên cạnh cảnh báo rủi ro về hiện tượng bong bóng bất động sản, cần phải có những giải pháp kịp thời, đặc biệt là chính sách thuế để định hướng dòng vốn đầu tư vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, thay vì đổ vào bất động sản./.
