NHIỀU CỬA SÁNG MỞ RA
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, trong 8 tháng đầu năm 2021, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI ở mức 19,12 tỷ USD, gần bằng 98% cùng kỳ năm ngoái. Tuy vốn đăng ký sụt giảm nhưng vốn FDI giải ngân tăng 2% lên 11,58 tỷ USD. Trong đó, công nghiệp chế biến và chế tạo vẫn dẫn đầu với 8,31 tỷ USD, tương đương 71,7% tổng vốn thực hiện. Theo Chứng khoán Agribank (Agriseco), điều này cho thấy nhu cầu xây dựng nhà máy để sản xuất, kinh doanh tại khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, do đó doanh nghiệp khu công nghiệp còn nhiều dư địa tăng trưởng.
Trong giai đoạn 2011-2020, dòng vốn FDI vào KCN tăng 10%. 5 tháng dầu năm 2021, vốn đăng ký mới vào KCN tăng 10,3% so với cùng kỳ. Các hiệp định thương mại tự do, chính sách khuyến khích thu hút nhà đầu tư nước ngoài và các quy định mới về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế… dự kiến sẽ thúc đẩy và duy trì dòng vốn đầu tư dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam các năm tới.
“Trong nhiều năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam nổi lên như một ngôi sao, khi luôn giữ vững tốc độ tăng trưởng ổn định và khả quan. Chính các tổ chức quốc tế, đặc biệt là Ngân hàng thế giới cho rằng, Việt Nam như một vùng sáng giữa bầu trời khi kinh tế thế giới đang bị tối tăm, ảm đạm.
Điều này nói lên khả năng hấp dẫn đầu tư của Việt Nam. Khi triển vọng của kinh tế tốt thì khả năng thu hút đầu tư sẽ rất cao, trong đó nổi bật nhất là cái đầu tư cho công nghiệp.
Cùng với triển vọng tăng trưởng kinh tế thì một yếu tố khác không kém phần quan trọng là xu hướng dịch chuyển các chuỗi sản xuất, chuỗi cung ứng toàn cầu gắn với quá trình dịch chuyển cấu trúc của kinh tế thế giới.
Xung đột giữa các cường quốc, như chiến tranh thương mại Mỹ -Trung khiến các dòng đầu tư bị kéo ra ngoài thì Việt Nam là một lựa chọn hấp dẫn. Nhiều nhà đầu tư coi Việt Nam là lựa chọn đầu tiên.
Đây là hai yếu tố cơ bản nói lên tiềm năng trong việc thu hút dòng vốn FDI vào bất động sản công nghiệp”, PGS.TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định về tiềm năng của bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Tuy nhiên, vị chuyên gia đặt vấn đề, liệu tiềm năng này có hiện thực hóa được hay không? Đây là điều mà các doanh nghiệp đầu tư bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cần phải quan tâm một cách rất thiết thực. Bởi muốn tiềm năng được chuyển hóa thì cần phải có những điều kiện để thu hút và giữ chân các nhà đầu tư.
CẦN MÔ HÌNH PHÁT TRIỂN MỚI
Việt Nam hiện có khoảng 381 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập với tổng diện tích quy hoạch 114.000ha. Nhưng phần lớn khu công nghiệp được hình thành trước đây đều thiếu sự gắn kết giữa KCN và đô thị hóa. Hầu hết các KCN chưa đồng bộ cơ sở hạ tầng, chưa đảm bảo yếu tố môi trường, chưa tạo ra được khu dân cư cũng như các công trình xã hội để đem lại môi trường sống và làm việc tốt cho chuyên gia, người lao động.
Từ đó dẫn đến quá trình đô thị hóa chưa được đáp ứng, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững cho KCN nói riêng và nền kinh tế nước nhà nói chung. Đến thời điểm hiện tại, vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân, người lao động trong khu công nghiệp vẫn là một bài toán nan giải.
Thời gian tới, khi Việt Nam đón làn sóng dịch chuyển vốn FDI sẽ dẫn đến nhu cầu nhân lực (công nhân) cho các KCN rất lớn, bên cạnh đó là nhà ở cho các chuyên gia nước ngoài. Do đó, việc đáp ứng nhu cầu an sinh cho lực lượng lao động dịch chuyển này là một trong những vấn đề bức thiết cần phải giải quyết để sẵn sàng thu hút những nguồn vốn đầu tư chất lượng.
Theo đánh giá của các chuyên gia, bất động sản công nghiệp tiếp tục đứng trước cơ hội có thể phát triển bùng nổ trong tương lai gần. Song, cơ hội bao giờ cũng đi kèm với thách thức, nhất là khi cách thức phát triển và các mô hình khu công nghiệp cũ đã trở lên lạc hậu và không còn phù hợp với xu thế của thời đại.
“Các khu công nghiệp hiện nay vẫn chỉ là đơn chức năng, tập trung phần lớn chức năng vào sản xuất, một phần nhỏ ở theo hình thức nhà ở cho công nhân. Mô hình này mới chỉ là ở và làm việc, chứ không phải sống và làm việc”, ông Vũ Anh Tú, Phó Vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến Trúc (Bộ Xây dựng) cho hay.
Theo ông Tú, để đáp ứng được các nhu cầu và sự thay đổi mới, Việt Nam cần cân nhắc đến mô hình KCN đa chức năng. Tức là, việc hình thành lối sống công nghiệp mới bao gồm sống, làm việc, nghỉ ngơi một cách đồng bộ và chất lượng.
“Mô hình mới này được đề xuất hình thành dựa trên 5 yếu tố sau: Văn hóa, trình độ lao động, nhu cầu hội nhập, công nghệ sản xuất, và trình độ phát triển về cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, Việt Nam cần phải có những kế hoạch trong thời gian tới để đồng bộ được mô hình chức năng này với mô hình đầu tư. Từ 2018 đến nay, tại Việt Nam KCN đô thị dịch vụ vẫn còn rất là mới, có nhiều quy định ràng buộc nên việc thực hiện còn là một vấn đề khó”, ông Vũ Anh Tú khẳng định.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay, việc dịch chuyển của các tập đoàn sẽ mang theo số lượng chuyên gia lớn, cần có chỗ làm việc, ăn ở, sinh hoạt. Chuyên gia nước ngoài có mức sống cao, có đòi hỏi nhiều về hạ tầng tiện ích, nhà ở, dịch vụ. Do đó, Việt Nam sẽ chỉ thu hút được nhà đầu tư nếu có hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội tốt.
“Bất động sản công nghiệp không thể đứng độc lập một mình mà nó phải đi cùng với nhiều lĩnh vực kinh doanh khác nữa mới có thể hướng đến đúng bản chất là động lực phát triển kinh tế của địa phương, tạo việc làm, tăng thu nhập cho người dân”, vị chuyên gia khẳng định.
PGS.TS. Trần Đình Thiên cũng nhìn nhận, thực tế hiện nay, nhiều khu công nghiệp tại nhiều tỉnh thành đang sử dụng lao động từ các tỉnh khác. Ví như Thái Nguyên đi sang Bắc Giang, Hải Phòng sang Thái Bình. Tức là những khu công nghiệp gắn liền với khu đô thị, gắn với vấn đề an cư tại chỗ hiện nay vẫn rất ít.
Đó cũng chính là lý do khiến việc giãn cách xã hội khi dịch bệnh xảy ra có thể làm đảo lộn, tắc nghẽn mọi thứ. Do đó, cần phải tính toán lại về mô hình khu công nghiệp gắn với khu đô thị và dịch vụ, giải quyết vấn đề an sinh tại chỗ cho người lao động như giáo dục, y tế, vui chơi, giải trí…
“Tư duy và cách tiếp cận việc phát triển khu công nghiệp của Việt Nam cũng đang có những thay đổi rất mạnh. Tức là chúng ta hướng tới những thay đổi về chất, nâng cao chất lượng, tạo sự đẳng cấp, đưa Việt Nam lên những nấc thang mới chứ không chỉ là mục tiêu thu hút được càng nhiều vốn đầu tư càng tốt.
Theo đó, chỉ thu hút những ngành công nghiệp sạch, sử dụng công nghệ cao, không gây ra ô nhiễm môi trường, hướng tới phát triển các khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp mang tính tuần hoàn. Mạnh tay loại bỏ những ngành công nghiệp gây ô nhiễm môi trường”, ông Thiên khẳng định.
Tuy nhiên, trong quan điểm của vị chuyên gia này, phát triển bền vững, không chỉ liên quan đến vấn đề công nghệ cao, năng lượng sạch, giải quyết yếu tố môi trường mà còn cả vấn đề đảm bảo đời sống cho những người lao động, tức là bền vững về mặt xã hội. Có hai nhóm rất cơ bản là chuyên gia và công nhân trong khu công nghiệp.
“Khu đô thị công nghiệp, hay khu đô thị gắn liền khu công nghiệp không phải là xây nhà cấp 4 cho công nhân ở mà phải là những đô thị chất lượng, đồng bộ, đáp ứng trọn vẹn các nhu cầu sống. Chúng ta phải phấn đấu đạt được tiêu chuẩn đó. Chính sách cũng phải quy định tiêu chuẩn cho một khu đô thị gắn với khu công nghiệp như thế nào mới đảm bảo yêu cầu.
Chính cái thay đổi này đã và đang quyết định đến việc Việt Nam có hiện thực hóa được các tiềm năng phát triển khu công nghiệp của mình hay không”, PGS.TS. Trần Đình Thiên nhấn mạnh.
Theo vị chuyên gia, thời gian tới, cần các biện pháp cần tổng thể, từ việc cần sửa đổi luật, cắt bỏ thủ tục hành chính không cần thiết để tạo mọi điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư đến việc Chính phủ cần phân quyền nhiều hơn nữa cho các địa phương để chủ động hơn trong việc thu hút dòng vốn đầu tư FDI trọng điểm và hiệu quả.
Bên cạnh đó, cần rút kinh nghiệm từ bài học cạnh tranh cùng “xuống đáy” trước đây khi các địa phương đua nhau thu hút FDI bằng mọi giá thì hiện nay dù cần sự cởi mở nhưng chính sách cũng cần được nhất quán từ trung ương đến địa phương.
“Khi làm những đô thị vệ tinh của khu công nghiệp tốt thì khả năng thu hút đầu tư chất lượng sẽ tăng lên rất nhiều. Lúc đó, chúng ta cần có một đòn bẩy về mặt chính sách, cơ chế để tháo gỡ những trói buộc, tạo ra những thuận lợi liên quan đến tiếp cận đất đai, giải phóng mặt bằng hay những quy chế ràng buộc đối với các chủ đầu tư để triển khai đảm bảo chất lượng.
Tinh thần của Chính phủ, Quốc hội là muốn trao nhiều quyền hơn cho các địa phương. Và các địa phương khi được trao quyền sẽ chủ động nhiều hơn, tích cực cao hơn và khả năng là đưa ra những chính sách khuyến khích hơn trong việc khuyến khích các hoạt động đầu tư khu công nghiệp.
Dòng vốn FDI vào bất động sản công nghiệp trong nhiều năm trở lại đây đang tăng lên rất mạnh, đi đôi với đó, tôi tin rằng, đầu tư vào bất động sản đô thị công nghiệp cũng tăng lên. Các nhà đầu tư với sự khôn ngoan, nhạy bén chắc chắn sẽ tìm mọi nguồn lực để chuẩn bị đón làn sóng đầu tư này.
Tuy nhiên, nhà đầu tư phải có tầm nhìn, gắn với khát vọng chung của Viêt Nam. Trên quan điểm đầu tư chiến lược dài hạn, tầm nhìn này đảm bảo lợi ích cơ bản cho các nhà đầu tư. Nhưng họ không được phép quên chuỗi, tức là phải có sự hợp tác, liên kết. Nếu tự “lọ mọ” kiếm ăn sẽ không tốt cho đất nước. Bản thân các nhà đầu tư phải có thực lực về tài chính và công nghệ, có thể thông qua việc liên kết với các quỹ đầu tư và phối hợp với các đơn vị quốc tế mạnh về công nghệ”, vị chuyên gia phân tích.
Với các định hướng mới của Chính phủ, thị trường đang tập trung nhiều hơn vào việc thu hút doanh nghiệp sản xuất giá trị cao hoặc loại hình bất động sản công nghiệp mới. Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đã ghi nhận các dự án bất động sản công nghiệp chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu của khách thuê doanh nghiệp quốc tế trong lĩnh vực công nghệ cao. Những doanh nghiệp tiên phong mở đường được kỳ vọng sẽ đem lại nguồn ánh sáng mới cho bất động sản công nghiệp tiếp tục bứt phá và phát triển bền vững.
Theo dự thảo Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030 do Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, sẽ dành khoảng 205,8 nghìn ha làm KCN. Trong đó, có khoảng 60% là đất trực tiếp sản xuất công nghiệp, còn 40% diện tích xây dựng cơ sở hạ tầng trong KCN gồm: giao thông, điện, nước, khu xử lý chất thải, cây xanh...
Việc hình thành các KCN trên các địa bàn lãnh thổ phải đáp ứng các điều kiện và tiêu chí như: Phát triển về số lượng và quy mô KCN phải đảm bảo bền vững, tuân thủ nguyên tắc phát huy thế mạnh địa phương, tạo điều kiện liên kết phát triển kinh tế vùng, cụm liên kết ngành; không dàn đều theo địa giới hành chính. Thúc đẩy phát triển KCN theo chiều sâu, nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động; chuyển dịch cơ cấu dự án trong KCN thông qua đổi mới công nghệ, nâng cao giá trị gia tăng và thân thiện với môi trường.
Dự thảo cũng quy định, sẽ giảm diện tích hoặc đưa ra khỏi quy hoạch những KCN không triển khai, không còn phù hợp với yêu cầu phát triển; hạn chế bổ sung quy hoạch KCN trên đất trồng lúa 2 vụ, đất rừng sản xuất, đất tập trung dân cư và chưa có trong quy hoạch sử dụng đất. Xây dựng quy hoạch KCN phải gắn đồng bộ với phát triển đô thị, dịch vụ, phân bố dân cư và nhà ở trong một phương án tổng thể, thống nhất, làm cơ sở cho việc thu hút đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng trên cơ sở lợi thế, điều kiện và khả năng thực hiện.
Đây là một trong những tín hiệu đáng mừng cho thấy, các Bộ ngành đang tích cực vào cuộc để tạo ra nền tảng quy hoạch và pháp lý tốt cho việc phát triển các khu công nghiệp và bất động sản công nghiệp trong trương lai nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư và hướng tới thu hút đầu tư FDI bền vững./.
