Thị trường bất động sản được nhận định là đang bước vào giai đoạn khó khăn chưa từng có. Những tác động sau dịch bệnh Covid-19, cộng thêm biến động từ kinh tế toàn cầu suy thoái tài chính đã khiến thị trường tắc thanh khoản. Vài tháng trở lại đây, nhiều dự án đã xảy ra tình trạng bán tháo, cắt lỗ, đặc biệt là các dự án căn hộ có vấn đề về pháp lý.
Điển hình là tại dự án Urban Green, thời gian qua sau những lùm xùm về pháp lý thì gần đây cũng xuất hiện tình trạn bán tháo, cắt lỗ. Trên nhiều diễn đàn, các khách hàng của dự án liên tục đặt các câu hỏi, nghi vấn về những mập mờ pháp lý xoay quanh dự án, sau các phản ánh của Reatimes. Không ít khách hàng sẵn sàng bán cắt lỗ từ 50 - 150 triệu đồng/căn để nhanh chóng thu hồi vốn, sau khi đã thanh toán cho Công ty Ladona số tiền tương đương 20-30% giá trị căn hộ.
Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong bài TP.HCM: Khách hàng Urban Green yêu cầu chủ đầu tư cung cấp pháp lý, và bài Chủ đầu tư Urban Green hoàn tiền sau khi khách hàng yêu cầu cung cấp pháp lý, vị khách hàng tên T. sau khi thanh toán 100 triệu cho chủ đầu tư đã đề nghị công ty Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona cung cấp hồ sơ, giấy tờ có liên quan, theo quy định công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, tại Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản. Giấy đề nghị này cũng đồng thời được gửi đến UBND TP.HCM, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư cùng các cơ quan thông tấn báo chí, để nắm thông tin.
Theo đó, ngày 5/10/2022, chị T, thông qua tư vấn của môi giới sàn Khải Hoàn Land, đã ký Phiếu đăng ký ký kết hợp đồng đặt cọc với Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona, để mua căn hộ tại dự án Khu nhà ở cao tầng (tên thương mại là Urban Green), tại phường Hiệp Bình Phước, thành phố Thủ Đức, TP.HCM. Giá bán căn hộ (chưa bao gồm thuế GTGT, phí bảo trì và chưa được tính chiết khấu (nếu có)): 6.246.851.891 VNĐ.
“Trước khi ký Phiếu đăng ký, tôi được môi giới giới thiệu chủ đầu tư dự án Urban Green, Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona, là doanh nghiệp uy tín có vốn đầu tư nước ngoài, với những cổ đông lớn đã từng đầu tư nhiều dự án, nên tôi hoàn toàn yên tâm.
Tuy nhiên, gần đây có nhiều thông tin cho rằng dự án Urban Green có nguồn gốc đất thuê, thời hạn thuê đất chỉ còn 39 năm, nên khách hàng sẽ không được sở hữu căn hộ lâu dài, mà theo thời hạn thuê đất của dự án. Thông tin này khiến tôi rất hoang mang về pháp lý dự án cũng như quảng cáo của môi giới là khách mua căn hộ được sở hữu lâu dài”, trích nội dung Giấy đề nghị.
Do đó, để tiếp tục thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ theo Phiếu đăng ký, đồng thời đảm bảo giao dịch đúng theo quy định pháp luật hiện hành, khách hàng đề nghị Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona cho biết dự án Urban Green đã đáp ứng điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản chưa? Việc môi giới tư vấn khách hàng mua căn hộ tại dự án được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài là đúng hay sai? Căn cứ vào đâu để chủ đầu tư khẳng định như vậy?
Ngoài ra, theo quy định công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, tại Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản, khách hàng này đề nghị chủ đầu tư cung cấp hồ sơ, giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản, bao gồm: Quyết định 4009/QĐ-UB, ngày 23/8/2011, của UBND TP.HCM; Quyết định số 6174/QĐ-UB, ngày 20/12/2011, của UBND TP.HCM; Quyết định số 3901/QĐ-UB, ngày 4/11/2011, của UBND quận Thủ Đức.
Đến sáng 31/10, chủ đầu tư dự án Urban Green bất ngờ trả lại tiền cho chị T. Phóng viên Reatimes cũng đã liên hệ với Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona để tìm hiểu về lý do của động thái này. Tuy nhiên, đại diện truyền thông của công ty này nói rằng không nắm thông tin về phản ánh của khách hàng và không bình luận gì về việc tại sao công ty không cung cấp pháp lý cho khách hàng, mà chọn giải pháp trả lại tiền.
Liên quan đến pháp lý này, trao đổi với Reatimes, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng sổ đất dự án này có một phần là loại đất ở, tuy nhiên đây là hình thức cho thuê đất ở. Do đó, đây có thể là dự án nhà ở nhưng chỉ được cho thuê 50 năm, chứ không được bán.
“Đối với dự án đất ở, phải có quyết định giao đất thì chủ đầu tư mới được bán và người mua được cấp sở hữu căn hộ. Nếu dự án đang bán căn hộ thì có thể chủ đầu tư đang sai; hoặc chủ đầu tư đã "chạy" về đất, tức là chuyển từ thuê đất sang giao đất.
Khi mua nhà ở, người mua phải xét cả 2 yếu tố. Đó là sổ ghi đất ở, song phải kèm theo quyết định giao đất thì người mua được sở hữu lâu dài. Còn đất ở nhưng thuê dài hạn thì chỉ áp dụng cho một số dự án quy định về cho thuê nhà như nhà ở công nhân, chuyên gia. Đối với dự án nhà ở thương mại mà cho thuê đất 50 năm thì khá hy hữu. Vì vậy, đối với dự án trên, người mua cần xem văn bản phê duyệt xem chủ đầu tư có được cho phép bán hay chỉ được thuê. Nếu chỉ thuê đất mà bán nhà ở lâu dài là sai”, Luật sư Phượng nói.
