Yêu cầu chiến lược để xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững trong kỷ nguyên mới

Dự thảo Văn kiện Đại hội XIV của Đảng đề cập đến yêu cầu phát triển lành mạnh thị trường bất động sản và xây dựng chương trình hành động cụ thể. Điều này cho thấy vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với mục tiêu tăng trưởng bền vững, đồng thời thể hiện quyết tâm của Đảng trong bảo đảm an sinh xã hội. Theo đó, thị trường phải được quản lý, điều tiết và vận hành một cách chuyên nghiệp, minh bạch và lành mạnh hơn để tương xứng với vai trò và đáp ứng yêu cầu phát triển của thời kỳ mới.

❃ ❃ ❃

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) bày tỏ sự tâm đắc với các quan điểm và định hướng lớn được nêu trong Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV của Đảng, đặc biệt ở nội dung "Phát triển lành mạnh thị trường bất động sản...". Theo ông, việc đưa nội dung này vào văn kiện không chỉ thể hiện rõ quyết tâm của Đảng trong việc bảo đảm an sinh xã hội và giữ vững ổn định vĩ mô trong giai đoạn mới, mà quan trọng hơn, còn cho thấy thị trường bất động sản đã được nhìn nhận đúng với vai trò của một cấu phần kinh tế quan trọng - một động lực tăng trưởng cần được định hướng, điều tiết và phát triển theo cách bài bản, khoa học và bền vững hơn.

"Đây là chủ trương đúng, trúng và đặc biệt kịp thời trong bối cảnh đất nước đang bước vào một kỷ nguyên phát triển mới, đòi hỏi những thị trường nền tảng, có tính lan tỏa cao như bất động sản phải vận hành minh bạch, ổn định và hiệu quả. Hơn lúc nào hết, thị trường này đang cần tái định hình tư duy phát triển, tiến gần hơn tới chuẩn mực quốc tế và đáp ứng kỳ vọng phát triển đất nước phồn vinh, thịnh vượng", ông Bùi Văn Doanh nhận định.

Đi sâu phân tích Dự thảo chương trình hành động kèm theo Báo cáo chính trị, ông Bùi Văn Doanh nhìn nhận, việc đặt nội dung "Xây dựng Đề án tổng thể quản lý thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân" trong mục 2 "Xác lập mô hình tăng trưởng mới, cơ cấu lại nền kinh tế, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, lấy khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số làm động lực chính" cho thấy định hướng rất rõ ràng rằng, tư duy quản lý thị trường bất động sản đang được đổi mới mạnh mẽ. Theo đó, để thị trường vận hành lành mạnh trong bối cảnh mới, không thể tiếp tục dựa trên phương thức quản lý truyền thống, mà phải được thiết kế lại trên nền tảng số liên thông có tính tích hợp, minh bạch dữ liệu, hệ thống quản trị thông minh và khuôn khổ thể chế đồng bộ, nhất quán, mang tính kiến tạo cao. Chỉ khi hệ thống dữ liệu được thu thập đủ lớn, cập nhật, chuẩn hóa và làm sạch, cơ quan quản lý mới có thể ứng dụng sâu rộng công nghệ số, đặc biệt là AI, trong phân tích, giám sát, cảnh báo rủi ro và điều tiết cung - cầu. Điều này không chỉ ngăn ngừa nguy cơ hình thành bong bóng hay làm méo mó thị trường, mà còn góp phần đưa thị trường vào quỹ đạo phát triển ổn định, bền vững và gắn với mục tiêu phục vụ người dân, nâng cao chất lượng tăng trưởng.

Cụ thể hơn, khi thị trường bất động sản được quản lý một cách tổng thể và khoa học sẽ trực tiếp góp phần hỗ trợ cơ cấu lại nền kinh tế. Bởi thực tiễn đã chứng minh, thị trường bất động sản đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế, được xem như một chỉ số cần thiết trong việc phản ánh sức khỏe kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng GDP, việc làm và quá trình đô thị hóa của đất nước thông qua việc giải quyết nhu cầu nhà ở, góp phần kiến tạo hạ tầng nền tảng cho sự phát triển văn minh - hiện đại, qua đó nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế. Tác động của lĩnh vực bất động sản đến nền kinh tế là rất rộng lớn, lan tỏa tới 40 ngành nghề khác nhau, trong đó chỉ riêng bất động sản trên đất thương mại dịch vụ đã sử dụng khoảng 2.500 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế. Nói như cách ví von của nhiều chuyên gia kinh tế: "Bất động sản như đầu kéo của một đoàn tàu, nếu di chuyển thì toàn bộ các toa tàu phía sau sẽ di chuyển theo và ngược lại, nếu đầu kéo dừng lại thì các toa tàu cũng không thể dịch chuyển".

Do đó, thị trường bất động sản vận hành chuyên nghiệp, ổn định, lành mạnh và bền vững không chỉ góp phần bảo đảm sự ổn định vĩ mô mà còn là điều kiện cần để thúc đẩy chuyển dịch mô hình tăng trưởng kinh tế từ chiều rộng sang chiều sâu, dựa trên năng suất, chất lượng và đổi mới sáng tạo. Đây chính là lý do lĩnh vực này được đặt ở vị trí trọng yếu trong nhiệm vụ xác lập mô hình tăng trưởng mới, cơ cấu lại nền kinh tế, gắn liền với các nhiệm vụ hiện đại hoá, chuyển đổi số và phát triển bền vững trong giai đoạn tới.

Ông Bùi Văn Doanh phân tích thêm, khi thị trường bất động sản phát triển chuyên nghiệp, minh bạch và ổn định, sẽ tạo ra môi trường thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy nhu cầu và nguồn cung của hàng loạt ngành nghề, kích thích đầu tư, tạo thêm việc làm, đóng góp lớn cho tăng thu ngân sách và giúp nền kinh tế vận hành một cách trơn tru, hiệu quả. Trong yêu cầu chuyển đổi mô hình tăng trưởng hiện nay, bất động sản chính là nền tảng hạ tầng phục vụ các ngành kinh tế mới. Những khu công nghiệp xanh - thông minh, các trung tâm đổi mới sáng tạo, hạ tầng logistics hay không gian đô thị hiện đại… đều là yếu tố cốt lõi để thu hút FDI chất lượng cao, phát triển doanh nghiệp công nghệ và thúc đẩy động lực tăng trưởng mới mà Đảng đã xác định.

Bên cạnh đó, theo ông Doanh, khi chính sách tín dụng sẽ được điều phối hợp lý, hướng vào các dự án có năng lực thực sự, rủi ro nợ xấu giảm xuống và hạn chế được các cú sốc lan tỏa từ bất động sản sang toàn bộ nền kinh tế. Đặc biệt, đây cũng là cơ hội để định vị lại hướng ưu tiên phát triển, tập trung vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Việc thúc đẩy các phân khúc này không chỉ góp phần giải quyết bài toán an sinh, mà còn tạo nền tảng cho mô hình tăng trưởng bền vững, bao trùm và hướng về con người.

Đề cập đến nội dung trong Dự thảo chương trình hành động: Thành lập, sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở quốc gia; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ nhằm giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, người lao động tại các khu công nghiệp và cho các đối tượng yếu thế, ông Bùi Văn Doanh nhấn mạnh đây là chủ trương thể hiện rõ tinh thần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và nhân văn, đặt người lao động, đặc biệt công nhân tại các khu công nghiệp và các nhóm yếu thế vào vị trí trung tâm của các chính sách nhà ở trong giai đoạn tới, đồng thời cũng là giải pháp trực tiếp và thiết thực nhất để từng bước tháo gỡ bài toán chỗ ở, vấn đề mà Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm.

Thực tế trong nhiều năm qua, cùng với vấn đề việc làm, y tế và giáo dục, việc chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân luôn là một trong những trăn trở lớn của Đảng và Nhà nước. Đây không chỉ là nhiệm vụ cấp thiết mà còn được xác định là trọng tâm trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia. Việc đảm bảo cho mọi người dân, đặc biệt là những người thu nhập thấp và các đối tượng yếu thế, có được chỗ ở ổn định đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm an sinh xã hội, thực hiện cam kết "không để ai bị bỏ lại phía sau".

Tuy nhiên, trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh, dòng lao động dịch chuyển mạnh và nhu cầu nhà ở thực tăng liên tục, thực trạng phát triển nhà ở vẫn còn nhiều khoảng trống. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá bất động sản liên tục leo thang, bình quân 15 - 20%/năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân (khoảng 7 - 8%/năm). Đồng thời cũng xuất hiện tình trạng "đẩy giá", "tạo giá ảo", cùng sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, trong khi nguồn cung dự án nhà ở xã hội lại chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người dân. Điều này dẫn đến việc hàng triệu công nhân, người lao động nhập cư và các hộ gia đình khó khăn vẫn chật vật tìm kiếm một nơi ở phù hợp; nhiều người buộc phải sống trong những phòng trọ tạm bợ, thiếu tiện ích. Ở nông thôn, tình trạng nhà xuống cấp, nhà tạm vẫn còn phổ biến.

Chính vì vậy, theo ông Doanh, chủ trương thành lập và vận hành hiệu quả Quỹ nhà ở quốc gia, kết hợp với việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp, sẽ tạo thay đổi mang tính căn cơ. Giải pháp này không chỉ hỗ trợ trực tiếp cho những nhóm đối tượng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực lên toàn bộ thị trường bất động sản, khi giúp bình ổn nguồn cung phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, vốn là phân khúc có nhu cầu thực và bền vững nhất. Khi phân khúc này được khơi thông, thị trường sẽ bớt phụ thuộc vào các sản phẩm cao cấp, qua đó giảm sự "lệch pha" cung - cầu kéo dài nhiều năm qua. Việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà giá rẻ cũng góp phần kéo mặt bằng giá xuống mức hợp lý hơn, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho đại bộ phận người dân.

Không dừng lại ở ý nghĩa an sinh, ông Doanh cho rằng chủ trương này còn đem lại lợi ích kinh tế vĩ mô rõ nét, khi góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Ông nhấn mạnh: "Nhà ở ổn định cho người lao động, đặc biệt là công nhân trong các khu công nghiệp, là điều kiện nền tảng để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lâu dài, mở rộng sản xuất và thu hút nhân lực chất lượng. Ở tầm vĩ mô, đây chính là yếu tố giúp tăng năng suất lao động, đổi mới sáng tạo, giữ chân lực lượng lao động và củng cố hệ sinh thái công nghiệp".

Có thể thấy việc đặt thị trường bất động sản vào đúng vị trí của một cấu phần kinh tế quan trọng không chỉ nhằm bảo đảm ổn định vĩ mô, hỗ trợ chuyển đổi mô hình tăng trưởng, mà còn hướng tới mục tiêu cao nhất là phục vụ người dân và thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Bàn về định hướng xây dựng Đề án tổng thể quản lý thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, ông Bùi Văn Doanh cho rằng đây phải là nhiệm vụ được tiếp cận một cách khoa học, căn cơ, bài bản và dựa trên những trụ cột rõ ràng.

Nhấn mạnh yếu tố cốt lõi để xây dựng Đề án tổng thể quản lý thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, trước hết cần đưa ra quan điểm nhất quán về tái cấu trúc thị trường, hướng dòng vốn, chính sách và nguồn lực vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp.

Để tái cấu trúc thành công, theo ông Bùi Văn Doanh, việc hoàn thiện khung thể chế và chính sách là điều không thể thiếu. Hệ thống pháp lý cần được xây dựng theo hướng đồng bộ, minh bạch, ổn định, loại bỏ tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật. Các quy trình phê duyệt, cấp phép và giám sát dự án cũng phải được chuẩn hóa, đảm bảo tính dự báo và minh bạch cho nhà đầu tư lẫn người dân, đồng thời tăng cường cơ chế giám sát, thanh tra để kịp thời phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm, góp phần tạo dựng một thị trường minh bạch và lành mạnh.

Cùng với hoàn thiện thể chế, việc quản lý dữ liệu và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin cũng là yếu tố then chốt. Ông Bùi Văn Doanh cho rằng, cần tiến hành thu thập, chuẩn hóa và làm sạch dữ liệu về dự án, giá cả, quỹ đất, nhu cầu nhà ở và nguồn cung; đồng thời ứng dụng công nghệ số trong giám sát, cảnh báo rủi ro, điều tiết cung - cầu và nâng cao năng lực phân tích chính sách. Cơ sở dữ liệu thị trường phải bảo đảm tính chính xác, liên thông, luôn cập nhật, công khai và dễ tiếp cận, phục vụ hiệu quả công tác quản lý và hoạch định chính sách.

Bên cạnh đó, muốn thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định và bền vững như mục tiêu đặt ra, một yếu tố không thể thiếu chính là sự tham gia chủ động và trách nhiệm của khu vực doanh nghiệp và người dân. Bởi lẽ, nếu Nhà nước giữ vai trò kiến tạo và điều tiết, thì đội ngũ doanh nghiệp, đặc biệt là khối doanh nghiệp tư nhân lại là lực lượng trực tiếp triển khai, hiện thực hóa các định hướng lớn bằng những dự án cụ thể, sản phẩm cụ thể và giá trị cụ thể cho thị trường, còn người dân cũng là đối tượng quan trọng tham gia thị trường với tư cách khách hàng.

Theo ông Bùi Văn Doanh, trong cuộc tái cấu trúc thị trường bất động sản, việc hình thành những doanh nghiệp tư nhân "đầu tàu" có tầm nhìn chiến lược và năng lực dẫn dắt là rất quan trọng. Theo ông, thể chế kiến tạo chỉ hỗ trợ một phần, để thực sự trở thành những "đầu tàu" dẫn dắt chuyển động lành mạnh và đổi mới của thị trường, các doanh nghiệp cần phát huy đồng thời vai trò và trách nhiệm trong việc tiên phong áp dụng chuẩn mực quản trị minh bạch, tuân thủ pháp luật, công khai thông tin dự án, giá cả và tiến độ xây dựng, phù hợp với tinh thần minh bạch và bền vững. Từ đó tạo niềm tin cho người mua nhà, nhà đầu tư và các đối tác, đồng thời góp phần thiết lập nền tảng thị trường ổn định, giảm thiểu rủi ro bong bóng hay giá cả thoát ly giá trị làm méo mó thị trường.

Đồng thời, doanh nghiệp cần đổi mới công nghệ, áp dụng các giải pháp thông minh trong thiết kế, xây dựng và quản lý dự án, hướng đến nghiên cứu, phát triển các mô hình đô thị xanh, đô thị sinh thái, thông minh, đô thị TOD... để không chỉ nâng cao hiệu quả kinh doanh, mà còn hình thành chuẩn mực phát triển mới cho toàn ngành, tạo sức lan tỏa và thúc đẩy thị trường vận hành cân đối, ổn định và bền vững.

Doanh nghiệp tư nhân cũng cần phối hợp chặt chẽ với cơ quan quản lý nhà nước, tham gia đóng góp ý kiến xây dựng chính sách, nhằm bảo đảm cơ chế vận hành minh bạch, ổn định và hướng tới mục tiêu phát triển toàn diện. Sự kết hợp giữa cải cách thể chế từ phía Nhà nước và nỗ lực tự thân của cộng đồng doanh nghiệp sẽ là chìa khóa để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, đóng góp thiết thực cho tăng trưởng và an sinh xã hội trong giai đoạn mới./.