Thị trường condotel “phản ứng“ như thế nào sau Nghị định 10?

Sau gần 2 tuần kể từ khi Nghị định 10 được ban hành, PV Reatimes đã có những ghi nhận thực tế từ các nhà đầu tư, đơn vị phân phối và nhà môi giới trên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đặc biệt là những tín hiệu từ phân khúc condotel.

CÁC NHÀ PHÂN PHỐI CÓ THÊM SỰ TỰ TIN VỀ SẢN PHẨM

Bắt đầu cuộc trò chuyện về hành trình đầu tư của mình, chị Huỳnh Phượng, nhà đầu tư sống tại TP.HCM trải lòng, chị từng mạnh tay chi cả chục tỷ đồng vào đầu tư condotel ở Đà Nẵng và Nha Trang (Khánh Hòa) từ hồi năm 2016.

Khi ấy, chị tìm hiểu về dự án Cocobay ở Đà Nẵng và đã rất hào hứng với hình thức đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm của chủ đầu tư. Chị Phượng quyết định đầu tư 9 tỷ đồng vào đây. Thế nhưng "người tính không bằng trời tính", tháng 11/2019, chủ đầu tư thông báo dừng trả lợi nhuận theo cam kết.

"Không những vậy, 2 căn hộ condotel tôi đầu tư tại một dự án khác trên đường Trần Phú, TP. Nha Trang cũng lâm cảnh bán không được, giữ không xong. Tình hình dịch Covid-19 diễn biến phức tạp từ đầu năm 2020 khiến hoạt động kinh doanh cho thuê "đóng băng".

Thời gian qua, tôi tìm đường rút vốn và chấp nhận chịu lỗ. Rao bán cắt lỗ mỗi căn khoảng 200 triệu đồng so với giá mua năm 2018 nhưng từ đầu năm 2022 tới nay vẫn chưa có người mua.

Mới đây, Nghị định 10 của Chính phủ được ban hành, tôi cũng rất hy vọng quy định mới sẽ "mở lối" cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển ổn định, theo đó những nhà đầu tư đang bị kẹt trong loại hình này giống tôi cũng yên tâm với tài sản đang nắm giữ hơn, cũng như hoạt động giao dịch chuyển nhượng nếu diễn ra sẽ được thuận lợi, dễ dàng hơn", chị Phượng tâm sự.

Theo khảo sát của PV, ngay sau khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ra đời, nhiều sàn giao dịch bất động sản cũng như các nhà môi giới bắt đầu rục rịch lên kế hoạch rao bán đối với loại hình sản phẩm này. Các chính sách ưu đãi dành cho khách hàng bắt đầu được tung ra, kèm theo lời cam kết từ phía chủ đầu tư về mặt pháp lý.

Chia sẻ với Reatimes, anh Ngụy Chiến - một môi giới bất động sản chuyên bán sản phẩm condontel cho biết, từ cuối năm 2022 đến nay hầu như không có giao dịch nào. Hiện anh cũng đang lên kế hoạch mới để bán sản phẩm cho một dự án ở Hạ Long.

“Tôi đang đẩy mạnh chiến lược bán hàng với nhiều hình thức như nhận quà trừ trực tiếp vào giá bán trước khi trừ chiết khấu thanh toán, hay ưu đãi chiết khấu lên đến 4%. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, theo tôi quan sát thấy khách hàng vẫn còn đang cân nhắc, xem xét tình hình mà chưa thực sự “mặn mà” quay trở lại với loại hình này. Trong khi thị trường đang kém thanh khoản, nhà đầu tư có nhiều cơ hội và nhiều loại hình bất động sản an toàn khác, có tính pháp lý rõ ràng để lựa chọn”, anh Chiến chia sẻ. 

Từ góc nhìn của một đơn vị phân phối, ông Nguyễn Văn Mẫn - Phó Tổng giám đốc SGO Property cho rằng, sau khi Nghị định 10 được ban hành, việc bán hàng cũng như tư vấn về pháp lý của condotel sẽ dễ dàng hơn. Các đại lý có thêm sự tự tin về sản phẩm mình đang phân phối.

“Trước kia, khi các bạn sale tư vấn bán các sản phẩm như condotel hay officetel thường rất khó khăn. Khách hàng ký hợp đồng gì với chủ đầu tư, hợp đồng đó có thực sự đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư hay không, việc mua bán chuyển nhượng ra sao, đều chưa được rõ ràng. Ngoài việc khi mua bán phải công chứng tại văn phòng công chứng, khách hàng vẫn phải làm việc với chủ đầu tư để thực hiện các thủ tục và mất thêm chi phí. Nên nếu các sản phẩm nghỉ dưỡng như condotel được cấp sổ hồng thì những công đoạn đó sẽ được rút ngắn và tiết kiệm chi phí cho nhà đầu tư”, ông Mẫn nói.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Mẫn cũng đánh giá tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa thực sự hồi phục; mức độ thanh khoản và giao dịch ở thời điểm hiện tại sẽ chưa thể tăng đột biến vì một số yếu tố sau:

Một là, hiện tại du lịch Việt Nam chưa thể phục hồi như trước khi đại dịch xảy ra, trong khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc rất nhiều vào du lịch của các địa phương.

Hai là, việc mất niềm tin vào cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư cũng khiến các khách hàng, nhà đầu tư cẩn trọng hơn trong việc xuống tiền ở thời điểm hiện tại. Nên bên cạnh tháo gỡ về yếu tố pháp lý thì năng lực triển khai dự án cũng như khâu quản lý vận hành để mang lại lợi nhuận thực tế cho các nhà đầu tư là rất cần thiết.

Là một trong những đơn vị chuyên phân phối các dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel ở giai đoạn “bùng nổ” 2017 - 2019, giờ đây, ông Trần Văn Cảnh, Giám đốc Kinh doanh Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Lộc Sơn Hà cho biết, công ty đã tạm dừng phân phối loại hình sản phẩm này khoảng 2 năm nay.

Ông Cảnh chia sẻ: "Trước đây, công ty chúng tôi phân phối condotel cho nhiều dự án của các nhà phát triển lớn… Ở thời điểm đó, việc mua bất động sản nghỉ dưỡng có thể coi là một "trào lưu" của giới đầu tư, bởi loại hình này đem lại những màu sắc tươi mới cho thị trường bất động sản trong nước, đặc biệt giai đoạn đó cũng là lúc ngành du lịch Việt Nam ở thời kỳ thịnh vượng. Các chủ đầu tư đều đưa ra những cam kết vô cùng hấp dẫn khiến các nhà đầu tư khó lòng từ chối.

Khi Covid-19 ập đến, tất cả những điều tích cực trên đều đảo chiều, dịch bệnh tác động trực tiếp đến nguồn thu của các khu du lịch nghỉ dưỡng, còn thị trường bộc lộ những yếu kém của một số chủ đầu tư trong tiến độ xây dựng và cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng. Chủ đầu tư càng cam kết lợi nhuận cao bao nhiêu thì càng khó thực hiện bấy nhiêu.

Thêm vào đó, dòng bất động sản này vẫn chưa có đầy đủ tính pháp lý còn là một nút thắt. Tất cả những điều đó làm mất niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường khiến loại hình condotel "dần bị lãng quên"".

Có thể ví việc condotel xuất hiện giống như một đứa trẻ được sinh ra nhưng mãi đến nay vẫn chưa có giấy khai sinh. Trong suốt gần chục năm qua, do chưa được công nhận rõ ràng về mặt pháp lý nên nhiều khách hàng vẫn e ngại, sợ xảy ra các tranh chấp khiếu kiện khi mua bán condotel không có sổ.

Theo ông Cảnh, với quy định mới về việc cấp sổ cho condotel tại Nghị định 10, khả năng trong ngắn hạn sẽ chưa thể giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi ngay, bởi:

Thứ nhất, nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quãng thời gian dài do vướng vấn đề pháp lý, chưa được cấp sổ đỏ đã khiến loại hình này rơi vào trạng thái “ngủ đông” khá dài.

Giờ đã được tháo gỡ nhưng để chính sách thực sự có tác động trong thực tế và thay đổi được tâm lý của nhà đầu tư thì cũng cần có thêm thời gian.

Thứ hai, ngành du lịch trong nước có ảnh hưởng trực tiếp tới tâm lý và tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng, mà thời gian vừa qua rõ ràng lợi nhuận từ loại hình này chưa được như kỳ vọng. Thêm nữa là bối cảnh nền kinh tế thế giới và trong nước lúc này đối diện với không ít khó khăn nên du lịch Việt Nam vẫn cần thêm thời gian để thực sự phục hồi.

Thứ ba, nhà đầu tư trong thời điểm này đang có nhiều sự lựa chọn về các loại hình bất động sản khác với mức giá tốt, pháp lý rõ ràng và nhìn thấy lợi nhuận luôn.

ĐỘNG THÁI "GỠ KHÓ" LÀ QUAN TRỌNG VÀ CẦN THIẾT

Trước đó, năm 2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành công văn số 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận cho condotel vẫn là một rào cản lớn, gây khó khăn cho tính thanh khoản của phân khúc này. Nút thắt về mặt pháp lý gây ra những cản trở trong tâm lý và phát sinh vấn đề đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư trong các giao dịch.

Trao đổi với Reatimes, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành, CBRE Việt Nam nhận định, Nghị định 10/2023/NĐ-CP phần nào giúp tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là trong bối cảnh phân khúc này đang có xu hướng chững lại trước sức ép của biến động kinh tế, sự thu hẹp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản nói chung và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Đồng thời, Nghị định 10 cũng có vai trò đặt nền móng để các bộ ngành liên quan đưa ra những văn bản hướng dẫn mang tính chuyên sâu hơn trong giai đoạn tiếp theo.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cũng nhận định, quy định mới này sẽ góp phần tháo gỡ được nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

“Lâu nay, vấn đề pháp lý cho condotel vẫn chưa được quy định rõ ràng, một số địa phương cấp sổ đỏ cho condotel nhưng lại thu hồi ngay sau đó. Chính vì vậy, Nghị định 10 sẽ giúp khách hàng củng cố được niềm tin cũng như yên tâm hơn về quyền sở hữu tài sản; giải quyết được mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ đầu tư trong vấn đề pháp lý; có sự minh bạch, chính thống và được thực hiện đồng bộ trên phạm vi cả nước. Hơn nữa, trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay, bất kỳ động thái gỡ khó nào từ Chính phủ cũng đều quan trọng và cần thiết”, ông Thắng nói.

Lạc quan với những quy định mới từ Nghị định 10, nhưng ông Võ Hồng Thắng cũng chia sẻ thêm, vấn đề của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là sổ đỏ, do đó để cấp được giấy chứng nhận vẫn cần thêm những giải pháp để thực thi: “Nghị định mới giúp gỡ khó một phần vướng mắc của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vốn gặp nhiều khó khăn trong thời gian qua. Tuy nhiên, để gỡ vướng hoàn toàn, thúc đẩy sự phục hồi của loại hình này, cần có những giải pháp đồng bộ hơn cả về pháp lý, vốn tín dụng lẫn sự hồi phục của ngành du lịch trong thời gian tới”.

Ông Thắng cho rằng, Chính phủ cần có những hướng dẫn chi tiết để Nghị định được áp dụng và thực thi một cách hiệu quả. Bên cạnh đó, quá trình cấp sổ cho loại hình này cần linh hoạt, tháo gỡ những vướng mắc trong thủ tục hành chính liên quan để có đủ tính pháp lý, làm căn cứ thực hiện cấp sổ dễ dàng, nhanh chóng.

Thứ nhất, cần có những quy định cụ thể về việc kinh doanh, quản lý vận hành, thời hạn sở hữu đối với loại hình condotel.

Thứ hai, cần có hành lang pháp lý để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trong vấn đề thực hiện và chi trả cam kết của các chủ đầu tư. Có quy định rõ ràng trong vấn đề cam kết lợi nhuận để đưa loại hình condotel về giá trị thực, đảm bảo thị trường phát triển bền vững.

Bà Dương Thùy Dung cũng đánh giá, thị trường condotel còn đối mặt nhiều thách thức liên quan đến vấn đề quy hoạch phát triển và quản lý vận hành. Đây được xem là các yếu tố quyết định đến xu thế phát triển bền vững trong dài hạn của sản phẩm này.

“Giai đoạn từ 2015 - 2017, các thị trường du lịch truyền thống như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc chứng kiến sự bật tăng của nguồn cung mới căn hộ condotel, dao động trong khoảng từ 2.000 - 5.000 căn được chào bán trong 3 năm này (tùy khu vực). Nguồn cung mới tăng nhanh chóng trong thời gian ngắn khiến thị trường đối mặt với thực trạng “thừa nguồn cung” và mức giá bán bình quân cũng neo ở mức khá cao.

Kể từ sau năm 2019, số lượng giao dịch giảm dần và mặt bằng giá gần như không có nhiều biến động. Như vậy, trong tương lai, các địa phương cũng cần thận trọng hơn trong việc phê duyệt cấp phép dự án mới, có xét đến nhiều yếu tố như nhu cầu thực, tốc độ phát triển du lịch, khả năng hấp thụ thực của thị trường và lượng hàng tồn kho hiện hữu để hạn chế thừa cung”, bà Dung dẫn chứng.

Bên cạnh đó, theo bà Dung, với quy mô số căn lớn, tính hiệu quả của công tác quản lý vận hành cũng đóng vai trò quan trọng. Sự minh bạch về thông tin vận hành dự án từ phía đơn vị phát triển sẽ giúp đảm bảo quyền lợi của người mua, nhất là bằng chứng về lợi nhuận thực thu được khi dự án đi vào hoạt động. Sự hợp tác với các đơn vị quản lý khách sạn chuyên nghiệp cũng giúp củng cố tâm lý nhà đầu tư, nhờ kinh nghiệm vận hành mang lại hiệu quả hoạt động cao.

Theo Nghị định mới, sản phẩm condotel được cấp giấy chứng nhận sẽ phải đáp ứng các quy định của pháp luật về du lịch, đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Do đó, sự phối hợp giữa các bộ ngành liên quan trong giai đoạn tiếp theo sẽ quyết định mức độ hoàn thiện của hành lang pháp lý cho phân khúc này.

“Các văn bản pháp lý tính đến thời điểm hiện tại vẫn chủ yếu mang tính chất hướng dẫn khái quát chung, chưa đưa ra những quy định mang tính cụ thể hóa cho từng loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng. Sự chồng chéo giữa các bộ luật liên quan cần được tháo gỡ triệt để hơn để thị trường nghỉ dưỡng được khơi thông và tăng trưởng đúng với tiềm năng thực tế”, bà Dung nói.

Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Mẫn - Phó Tổng giám đốc SGO Property còn cho rằng, bên cạnh việc ban hành Nghị định 10 thì còn cần làm rõ việc sở hữu có thời hạn với những sản phẩm bất động sản nghĩ dưỡng là 50 năm hay 70 năm, và sau khoảng thời gian đó nếu bất động sản vẫn đủ điều kiện để tiếp tục khai thác vận hành thì các nhà đầu tư sẽ phải thực hiện thủ tục gì, liệu có cần nộp thêm chi phí gì để tiếp tục sở hữu bất động sản đó không, hay sẽ mất quyền sở hữu tài sản của mình. Đó là những vấn đề cần tiếp tục tìm lời giải.

“Đặc biệt, yếu tố quyết định để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư cũng như để thị trường phát triển lành mạnh chính là năng lực của chủ đầu tư. Không chỉ cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư, chủ đầu tư cần phải có năng lực về triển khai dự án và quan trọng chính là khâu quản lý vận hành để mang lại lợi nhuận thực tế cho nhà đầu tư.

Muốn làm được việc này, các chủ đầu tư cần hợp tác với các đơn vị quản lý vận hành có năng lực, có tên tuổi trên thị trường. Đây sẽ là bảo chứng cho sự thành công của dự án sau khi đưa vào khai thác, vận hành. Nếu các chủ đầu tư vẫn đưa ra những “miếng bánh vẽ” về việc cam kết lợi nhuận rồi không thực hiện được hoặc không thu hút được khách du lịch dẫn tới việc kinh doanh cho thuê của các nhà đầu tư không đảm bảo lợi nhuận thì các nhà đầu tư vẫn sẽ còn mất niềm tin vào bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng”, ông Mẫn nhấn mạnh./.