Áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể: Cần bảo đảm mục tiêu chính sách

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 10, chiều 18/11, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội nghe trình bày Tờ trình và Báo cáo thẩm tra về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết, mục đích ban hành Nghị quyết là nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai; tháo gỡ kịp thời những "điểm nghẽn", vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, cho phù hợp với yêu cầu quản lý mới.

Quan điểm xây dựng dự thảo Nghị quyết là bám sát chủ trương, chính sách tại Nghị quyết, Kết luận của Bộ Chính trị, Ban Bí thư được ban hành trong các năm 2023, 2024 và năm 2025, đặc biệt là Nghị quyết số 69-NQ/TW; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, chuyển đổi số dựa trên hệ thống thông tin đất đai thống nhất, tích hợp thông tin đất đai với thông tin thị trường bất động sản, cơ sở dữ liệu về dân cư và các cơ sở dữ liệu có liên quan.

Theo Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường, dự thảo Nghị quyết được bố сục thành 03 Chương, 13 điều. Nội dung cơ bản của dự thảo Nghị quyết gồm 03 nhóm. Nhóm thứ nhất là các nội dung thể chế quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp theo Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Kết luận của Bộ Chính trị. Nhóm thứ hai là các nội dung giải quyết "điểm nghẽn" đã được chỉ ra tại Thông báo số 08-TB/BCĐTW của Ban Chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế, pháp luật. Nhóm thứ ba là các nội dung để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai.

Thay mặt cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành sự cần thiết ban hành Nghị quyết, đồng thời đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo Nghị quyết để phù hợp với các chủ trương, quan điểm cụ thể của cấp có thẩm quyền; bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất với hệ thống pháp luật. Ủy ban cũng đề nghị tiếp tục rà soát các quy định để bảo đảm tính khả thi, công bằng, minh bạch, không gây khiếu kiện, khiếu nại, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Điều 3), đa số ý kiến Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng, đây là đề xuất chính sách nhằm tháo gỡ "nút thắt" trong việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư khi đã đàm phán được phần lớn diện tích đất nhưng gặp khó khăn không hoàn thành được việc giải phóng mặt bằng triển khai dự án đúng tiến độ.

Một số ý kiến đề nghị cân nhắc thận trọng việc bổ sung các trường hợp thu hồi đất, tránh ảnh hưởng quyền của người dân. Có thể xem xét cơ chế thí điểm tại một số địa phương có nghị quyết đặc thù trước khi sửa đổi toàn diện Luật Đất đai.

Tuy nhiên, Ủy ban đề nghị làm rõ hơn cơ sở đề xuất tỷ lệ diện tích và tỷ lệ số người đồng thuận; cơ chế xử lý đối với diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và nhận được sự đồng thuận của trên 75% số lượng chủ sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án.

Việc xử lý diện tích đất còn lại và số người có đất còn lại cần phải bảo đảm quyền con người, quyền công dân theo quy định của Hiến pháp; hạn chế phát sinh khiếu nại, khiếu kiện. Ủy ban đề nghị cần có quy định hài hòa lợi ích khi tính tiền bồi thường, tránh khả năng phát sinh khiếu nại, khiếu kiện khi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính tiền bồi thường đối với những trường hợp còn lại vì giá đất trong bảng giá thường thấp hơn mức giá trung bình đã thỏa thuận.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 4), Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành việc mở rộng lựa chọn hình thức thuê đất để bảo đảm tính linh hoạt, phù hợp hơn với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

"Các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong dự thảo là những nội dung quan trọng, là quy định mới so với Luật Đất đai hiện hành. Do đó, cần hết sức cân nhắc, thận trọng và phải bảo đảm phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhất là quyền định đoạt của chủ sở hữu; điều hành chính sách phát triển kinh tế - xã hội dựa trên nguồn lực đất đai, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; nguồn thu ngân sách nhà nước", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi nhấn mạnh.

Đối với căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thời điểm xác định giá đất dự kiến của quỹ đất thanh toán dự án BT (Điều 5), Ủy ban thống nhất với quan điểm tiếp cận nêu tại Tờ trình của Chính phủ. Tuy nhiên, việc đề xuất áp dụng Bảng giá đất (thay cho giá đất cụ thể) để tính thu nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cần phải bảo đảm mục tiêu chính của chính sách; bảo đảm tính hài hòa, minh bạch và hiệu quả, tránh gây gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Ủy ban cũng đề nghị làm rõ hơn căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường về đất, giá đất tái định cư là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất có đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn phát triển không? Bởi vì, hệ số điều chỉnh giá đất có ưu điểm dễ tính toán nhưng căn cứ xác định chưa rõ ràng. Nguyên nhân là do chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai đến từng khu vực, vị trí gắn với thửa đất.

Về nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin, phương pháp định giá đất (Điều 6), Ủy ban cho rằng, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là cần thiết để hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, quá trình triển khai cần được thực hiện thận trọng, có lộ trình rõ ràng, với các phương pháp định giá khoa học và khách quan. Việc củng cố cơ sở dữ liệu và tăng cường vai trò giám sát của các cơ quan độc lập cũng rất quan trọng. Điều này sẽ giúp giải quyết các thách thức hiện tại, đảm bảo sự thành công của chính sách.

Về Bảng giá đất (Điều 7) và hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 8), Ủy ban Kinh tế và Tài chính thống nhất với quan điểm Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Đề nghị rà soát quy định xử lý chuyển tiếp để bảo đảm không vướng mắc khi thực hiện, đáp ứng yêu cầu tháo gỡ bất cập trong áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo Luật Đất đai hiện hành; nghiên cứu, bổ sung nội dung có tính nguyên tắc, định hướng cụ thể hơn trong ban hành hệ số điều chỉnh giá đất./.