Thích
Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024 sẽ được điều chỉnh hàng năm trên tinh thần tiệm cận hơn với giá thị trường.
Bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường sẽ chính thức được áp dụng từ ngày 1/1/2026 kéo theo nhiều khoản chi phí về đất đai sẽ tăng mạnh. Trong số đó, sẽ có những trường hợp chịu tác động lớn sau khi áp dụng bảng giá đất mới từ đầu năm 2026.
1. Trường hợp người sở hữu đất dính quy hoạch treo
Đất nằm trong các dự án quy hoạch "treo" là đã được quy hoạch cho các khu dân cư, công trình công cộng nhưng chưa được triển khai. Những trường hợp đất này đa phần đều bị hạn chế quyền sử dụng, không thể xây dựng, tách thửa hoặc xin cấp sổ đỏ.
Do đó, nếu rơi vào trường hợp này, nhiều hộ dân sẽ không thể làm thủ tục cấp sổ đỏ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi bảng giá đất vẫn còn thấp.
Trường hợp đất dính quy hoạch treo sẽ khiến người dân sở hữu phải đóng khoản tiền lớn sau khi được cấp sổ. Ảnh: Internet
Trong trường hợp khi quy hoạch được gỡ bỏ mà trùng với thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực, người dân sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn gấp nhiều lần so với trước.
Ví dụ như trong năm 2020, giá đất khu vực chỉ khoảng 10-15 triệu đồng/m2, nhưng đến năm 2025, giá đất khoảng 50 triệu đồng/m2 thì số tiền sử dụng đất đã tăng lên 5 lần.
Vì thế, những trường hợp đất thuộc dự án bị "treo" lâu năm sẽ phải chịu thiệt hại không nhỏ về tài chính sau khi được cấp sổ hoặc chuyển mục đích khi áp dụng bảng giá đất mới.
2. Trường hợp làm sổ đỏ lần đầu
Theo quy định, khi tiến hành đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu, người dân buộc phải nộp các khoản thuế/phí theo quy định dựa trên bảng giá đất. Các khoản đó bao gồm: Tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ...
Trong số các khoản phí này, tiền sử dụng đất là khoản sẽ chiếm tỷ trọng lớn nhất, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng.
Bảng giá đất hiện nay do Nhà nước ban hành đa phần đều thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Do đó, mức thu tiền sử dụng đất chưa phản ánh đúng với giá trị thực tế.
Từ năm 2026, sau khi áp dụng bảng giá đất mới được điều chỉnh hàng năm, tiệm cận giá thị trường, chi phí làm sổ đỏ lần đầu cũng sẽ tăng lên đáng kể.
3. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
Sau khi áp dụng bảng giá đất mới, việc chuyển mục đích sử dụng đất cũng sẽ bị tác động mạnh bởi bảng giá đất.
Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sẽ được xác định theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất – Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)
Trong đó:
(1) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích x Giá đất tính tiền sử dụng đất.
Sẽ có một số đối tượng chịu ảnh hưởng lớn sau khi áp dụng bảng giá đất mới. Ảnh minh họa
(2) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:
- Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.
- Đối với trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền 01 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng sẽ được tính như sau:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = (Diện tích đất thu tiền thuê đất x Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích : Thời hạn cho thuế đất của đất trước khi chuyển mục đích) x Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Như vậy, sau khi áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026, sẽ có những nhóm đối tượng trên chịu tác động lớn và trực tiếp về các khoản tiền liên quan đến đất đai.
